שעת המבחן של הממשלה: משקיעים או זוגות צעירים

נתונים של משרד השיכון מראים שהממשלה ניצבת כעת בפני הזדמנות אמיתית לשנות את שוק הדיור - כשההגבלות שהטיל בנק ישראל הרגיעו את הביקוש בקרב מי שבקושי יכול לעמוד בהחזר המשכנתא ושיעור הדירות שנרכשות להשקעה הוא הנמוך זה עשור - זו ההזדמנות של הממשלה לתת גז בצד ההיצע ולשחרר קרקעות לשוק, בעיקר באמצעים שיעזרו לזוגות הצעירים.

שליש מרוכשי הדירות בישראל - 36% ליתר דיוק - הם זוגות צעירים שהדירה שהם רוכשים היא הראשונה שלהם. כך על פי נתוני משרד השיכון, שנכונים לרבעון הראשון של 2013. משפרי הדיור, אנשים שמוכרים דירה ורוכשים אחרת, לרוב גדולה יותר, מהווים עוד שליש - 37% - מרוכשי הדירות בישראל.

המשקיעים, אלה שקונים דירות על גבי דירות שלא על מנת לגור בהן אלא כדי להשכיר אותן, מהווים חמישית (22%) מרוכשי הדירות בישראל.

ראש צוות הדיור של המחאה החברתית מדברת "ההתמקדות בהורדת מחירי הדירות לא נכונה" לדברי ראש הקליניקה האורבנית באוניברסיטה העברית, ד"ר אמילי סילברמן, "הפתרונות מצויים בשכונות קיימות. אנחנו מפספסים פה 50% מהאוכלוסייה שאינה מסוגלת להגיע להון העצמי" עינת פז-פרנקללכתבה המלאה

שיעורם של הזוגות הצעירים שרוכשים דירה ראשונה עולה אפילו גבוה מזה בערים חרדיות (מחצית מהדירות שנמכרו בבית שמש ו־44% מהדירות שנמכרו בבני ברק נכון למרץ 2013 נרכשו על ידי זוגות צעירים שזו דירתם הראשונה), וכן בערים שנמצאות בתנופת בנייה גבוהה, במפרט שאינו יוקרתי (למשל, 40% מהדירות שנמכרו בלוד נרכשו בידי זוגות צעירים, 42% בראש העין ו־43% ברמלה).

שלושת היישובים היחידים (מתוך רשימה של 76 יישובים שמשרד השיכון מפרסם לגביהם נתונים מפורטים) שבהם נפל חלקם של הזוגות הצעירים מתחת ל־30% מכלל רוכשי הדירות הם זכרון יעקב (26%), שוהם (28%) ותל אביב (29%), ככל הנראה בגלל רמות המחירים הגבוהות.

הזוגות הצעירים והמשקיעים מתחרים על אותן דירות

עד כאן נתונים סטטיסטיים יבשים. אולם בשביל להבין עד כמה הנתונים האלה מהווים הזדמנות לשינוי בשוק הדיור, צריך להביט מה קרה לחלקם של המשקיעים בשוק הדירות, שכן ככל שהחלק של המשקיעים עולה - כלומר, ככל שאחוז גדול יותר מהדירות שנמכרות בתקופה מסוימת נקנות בידי משקיעים שזו דירתם השניה ויותר - החלק של הזוגות הצעירים שרוכשים דירה חדשה יורד. וככל שהחלק של המשקיעים יורד, החלק היחסי של הזוגות הצעירים עולה.

יחסי הגומלין האלה חשובים משום שרוכשי הדירות להשקעה והזוגות הצעירים מתחרים פחות או יותר על אותן דירות. לפי מחקר של בנק ישראל שפורסם בדצמבר האחרון, "יחסית לכלל הקונים משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות, בנות 3-1.5 חדרים, ונטייה זו התגברה מאז אמצע העשור הקודם". אגב, עוד על פי אותו מחקר, בשנים האחרונות, מאז שנת 2006 בערך, רוכשי הדירות להשקעה התחילו לצאת מהמעגל של תל אביב ואזור המרכז ולקנות יותר ויותר דירות להשקעה בפריפריה, הן בצפון והן בדרום.

אבא, אמא, בית קבינט הדיור בוחן מתן 100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה מחלוקת פנימית באוצר מעכבת את ההכרעה בין כמה פתרונות מיידיים למחירי הדיור, ובהם רעיון חדש - מענק של 100 אלף שקל לרוכשי דירה ראשונה, ולא יוגבל לפריפריה. ראש הממשלה צפוי להתערב לראשונה ולקיים דיון בנושא בתוך שבועיים עינת פז־פרנקל ורוני זינגר, 216 תגובותלכתבה המלאה

גם נתון זה מלמד על כך שרוכשי הדירות להשקעה עשויים להתחרות עם הזוגות הצעיריםעל אותן דירות - זאת בהנחה שמחירי הדירות הגבוהים באזור המרכז דוחפים את הזוגות הצעירים יותר ויותר לפריפריה, הנחה שנכונה לפחות לגבי חלק מהזוגות.

והנה הבשורות הטובות (כמובן הכל יחסי): נכון לתחילת 2013, חלקם של הרוכשים להשקעה בכלל רוכשי הדירות היה נמוך בקנה מידה היסטורי. רק 22% מהדירות שנמכרו בתקופה הזו נקנו בידי רוכשי דירות להשקעה, וזאת לעומת שיא של יותר מ־30% בתחילת 2011, כשבתל אביב לבדה בשלב מסוים אחוז המשקיעים מקרב רוכשי הדירות עלה על מחצית. מאז, חלקם של המשקיעים בקרב כלל רוכשי הדירות ירד בהתמדה, עד לרמה נמוכה כמו לפני עשור, ב־2003. זה קרה בעיקר בגלל צעדים שנקטה הממשלה בתחום המיסוי, שהפכו את ההשקעה בדירה לכדאית פחות אל מול חלופות אחרות.

שר השיכון אורי אריאל. זה הזמן לנקוט צעדים משמעותיים | צילום: אלכס קולומויסקי

אגב, עבודה מרתקת של משרד האוצר על רוכשי הדירות הצליחה לשרטט את הפרופיל של האנשים שקונים דירות להשקעה - חוקרי משרד האוצר יכולים לשלוף נתונים ממאגר המידע של רשות המסים, כלומר לדעת בדיוק אילו אנשים קנו אילו דירות, במה הם עובדים, כמה הם מכניסים, מה המצב המשפחתי שלהם וכיוצא באלה. על פי משרד האוצר, בשנים האחרונות יותר ויותר עובדים שכירים נכנסו למעגל רוכשי הדירות להשקעה, ולא מדובר דווקא בשכירים עם רמות הכנסה גבוהות. עם זאת, המחקר של האוצר גילה שחלקם של המנהלים הבכירים של החברות הגדולות בקרב רוכשי הדירות להשקעה - בערך 15% - הוא כפול מחלקם באוכלוסייה הכללית. זה מה שהם עושים עם המיליונים שהם מקבלים מהחברות שהם מנהלים - קונים איתן דירות, משכירים אותן, ועל הדרך מעלים את המחירים באופן כללי.

הירידה בחלקם היחסי של המשקיעים בקרב רוכשי הדירות מגדיל את חלקם היחסי של הזוגות הצעירים, מה שאמור למתן את עליית מחירי הדירות, וזאת משום שמי שמשכו את מחירי הדיור כלפי מעלה הם בעיקר המשקיעים (כך על פי עבודות של בנק ישראל ושל משרד האוצר בשנים האחרונות), שהעלו בהתאם גם את גובה השכירות שהם גובים עליהן.

המשקיעים מושכים את המחירים כלפי מעלה

פחות משקיעים פירושו יותר זוגות צעירים עם פחות כסף בארנק, ועם פחות נגישות להון עצמי גבוה שדרוש בשביל לקחת משכנתא. לכן, העת הנוכחית היא שעת מבחן לשוק הדיור הישראלי ובעיקר לממשלה, שכן הנתונים מעידים על כך שההשתוללות בצד הביקוש פלוס מינוס התמתנה (סייג חשוב להערכה הזו: הנתונים נכונים למציאות שבה הריבית היתה גבוהה יותר. מאז הריבית ירדה פעמיים, מה שבהחלט יכול לתדלק בחזרה את הביקוש של המשקיעים ואיתו גם את מחירי הדיור). עכשיו תור הממשלה לפעול כמו שצריך בצד ההיצע.

ואם כבר מדברים על מחירים, הנה הם לפניכם. אם מסתכלים על הממוצע הארצי, המחיר הממוצע של דירה שקנה משקיע בנדל"ן עמד על 1.1 מיליון שקל. המחיר הזה גבוה ב־7% מהמחיר של דירה ממוצעת שקנה זוג צעיר שזו לו הדירה הראשונה - כמיליון שקל.

בחינה של נתוני משרד השיכון ברזולוציה גבוהה יותר מגלה פערים גדולים בהרבה בערים מסוימות בין המחירים שהזוגות הצעירים משלמים לבין המחירים שהמשקיעים בנדל"ן משלמים (וכך מושכים את המחירים כלפי מעלה).

למשל בתל אביב - העיר שלאורך כל השנים נחשבת למוקד מרכזי של משקיעים בנדל"ן, בגלל הביקוש הגבוה לשכירות - הפער בין המחיר שמשלמים הזוגות הצעירים לבין המחיר שמשלמים רוכשי הדירות להשקעה עומד על 21%. המחיר של דירה שזוג צעיר קונה בעיר עמד על 1.7 מיליון שקל בממוצע, ואילו המחיר ששילם משקיע ממוצע עמד על קצת יותר מ־2 מיליון שקל.

עיר נוספת שבה פערי המחירים בין הזוגות הצעירים לבין משקיעי הנדל"ן היה גבוה במיוחד היא אשדוד, עם פער של 22%. זוג צעיר קנה דירה באשדוד במחיר של 950 אלף שקל בממוצע, ואילו משקיעי הדיור היו מוכנים לשלם בעיר 1.2 מיליון שקל. במקרה, או שלא, מחירי הדיור באשדוד עלו בשנים האחרונות (בין 2012-2008) ב־48%, משמעותית יותר מהממוצע הארצי, שעומד על 41%.

בעיקרון, נתוני משרד השיכון מגלים שככל שחלקם של רוכשי הדירה הראשונה מתוך כלל האנשים שקונים דירות באותה עיר גדול יותר, הרי שהמחיר שהם צריכים לשלם על הדירה נמוך יותר. עם זאת, סביר להניח שחלקם היחסי של רוכשי הדירה הראשונה משפיע פחות על מחירי הדירות בעיר מאשר המרחק מהמרכז או הרמה הסוציו־אקונומית של תושביה. או במלים אחרות, המחיר של הדירות בכל עיר, גם למי שזו דירתו הראשונה, אמורה לעלות בקנה אחד עם רמת ההכנסה של התושבים באותה עיר, בדגש על אמורה.

ואמנם, את הדירות היקרות ביותר רוכשים קוני הדירות הראשונות ביישובים מבוססים מאוד: המחיר היקר ביותר לדירה שרוכשים אנשים שזו דירתם הראשונה הוא בשהם, שם דירה עולה בממוצע 1.8 מיליון שקל, ומיד לאחר מכן בזכרון יעקב עם 1.78 מיליון שקל לדירה ממוצעת וברמת השרון - 1.77 מיליון שקל.

במקביל, מחירי הדירות הזולים יותר לרוכשי דירות ראשונות מגיעים בערים החלשות יותר - העיר הראשונה שבה זוגות צעירים יכולים לקנות דירה במחיר של פחות ממיליון שקל היא העיר החרדית אלעד עם 997 אלף שקל בממוצע ומיד לאחריה אריאל עם 959 אלף שקל. בתחתית הרשימה נמצאות ערד עם 355 אלף שקל בממוצע לרוכשי דירות ראשונות וקריית שמונה עם 463 אלף שקל בממוצע.