דודו זקן: "אשראי זה כמו סם - כשהוא זול, אפשר להתרגל אליו בקלות"

"האשראי לדיור גדל באופן שחושף את הבנקים ומשקי הבית לסיכון בתרחיש של הרעה בשוק העבודה. המשקיעים בנדל"ן הם לא טייקונים, הם כנראה ההורים של אלה שצריכים דירה ראשונה". כך אמר הבוקר (ה') דודו זקן, המפקח על הבנקים בבנק ישראל, בפאנל בנושא "כשהבועה מתפוצצת: עתיד המשכנתאות בישראל – בדרך למשבר או לצמיחה?" בקריה האקדמית אונו בקרית אונו.

זקן הזהיר כי, "אשראי זה כמו סם - כשהוא זול, אפשר להתרגל אליו בקלות. משק בית צריך להסתכל לטווח הארוך. אם הריבית תעלה, הבנק לא ייפגע כמו אלפי משפחות שלא יוכלו להחזיר את המשכנתא. הצרה שלהם תהיה הרבה יותר גדולה משל הבנק. שאלו אותי, 'מה, באמת היה דבר כזה החזר חודשי גדול מ-50% מההכנסה? כן, היה. ביטלנו את זה.

"יש עלייה בביקוש לדירות – בשל קצב הגידול באוכלוסייה, אך גם ביקוש לדירות להשקעה. יש גם גידול בהכנסה. בשנים האחרונות גדל משקלם של רוכשי דירה ראשונה. יש עלייה בהתחלות הבנייה, כ-44 אלף ב-2013. העלייה בביקוש גדולה מההיצע. ולכן יש עלייה מואצת במחיר. כדי להוריד את מחירי הדירות המפתח הוא בצד ההיצע. צריך להמשיך להגדיל את היצע הדיור".

לדברי זקן, "היו גם תקופות של ירידה ריאלית במחירי הדירות. כיום ברור לנו שמחירי הדירות גבוהים, גם לפי מספר המשכורות הנדרש לקנות דירה, וגם המחיר למ"ר ביחס לעולם".

בנייה בירושלים | צילום: דוד הכהן

לגבי תיק האשראי לדיור, אמר זקן כי "בחמש השנים האחרונות חל גידול של יותר מ-10% בשנה בהיקפי המשכנתאות. הסיכון שגלום במשכנתאות עלה ללווים ולמלווים. יתרת הלוואות למגורים זינקה ל-243 מיליארד שקל בסוף 2013. קרוב לשליש מתיק האשראי של הבנקים הוא משכנתאות, לעומת 20% ב-2007. באותה שנים ראינו נטילת משכנתאות בהיקף של 2 מיליארד בחודש, כיום זה למעלה מ-4 מיליארד שקל בחודש. נטל החוב של הציבור גדל. הנטל גדל גם היחס להכנסה הפנויה".

כיצד פועל בנק ישראל להגביל את הסיכונים? "הצעד ששינה את התמונה, במאי 2011, היה הגבלת חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לשליש", אמר זקן. "לפני כן, 80% או 100% מהמשכנתאות היו מבוססות על ריבית הפריים, היום רק 30% מהמשכנתאות מבוססות פריים. נטען שמייקרים את המשכנתא שלנו, למה שלא נהנה מרבית נמוכה? אבל המשמעות של פריים היא לקיחת סיכון גדול ללקוח".

לדבריו, "בנובמבר 2012 דרשנו הון עצמי גדול יותר: 75% לרוכשי דירה ראשונה, 50% למשקיעים, 70% למשפרי דיור. דרישות ההון שלנו בישראל הן בין הגבוהות בעולם. בספטמבר 2013 הגבלנו את שיעור ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה. יש בעיה ללווים, גם בתרחיש שבו מחירי הדירות יורדים. אף משק בית לא רוצה להיות במצב של עיקול. מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה האחרונה, אבל כל משכנתא היא פחות מסוכנת, חלק גדול מהמשכנתא היא בריבית קבועה או משתנה כל 5 שנים". עוד הוסיף, כי עדיין קיימים סיכונים בשל גודל המשכנתא הממוצעת והיקף המשכנתאות בישראל. "ככל שיידרש, נבחן צעדים נוספים", אמר.

זקן סיכם ואמר, "אנחנו עוזרים לזוגות הצעירים באמצעות המגבלות שהטלנו. הבעיה היא במחירי הדירות העולים. התשובה לא צריכה להיות 'תנו לי משכנתא גדולה, או זולה, או ל-30 שנה'. צריך לטפל במחירי הדירות". הוא סרב להתייחס לתוכנית ההטבות שמוביל שר האוצר ויו"ר קבינט הדיור של הממשלה, יאיר לפיד,למתן מע"מ בשיעור 0% לרוכשי דירה ראשונה.

"מחירי הדירות ייעצרו מתישהו"

פרופ' ירון זליכה, דקאן הפקולטה למינהל עסקים, הקריה האקדמית אונו התייחס להתפטרות הכלכלן הראשי של משאד האוצר ואמר כי "אם הביאו את ד"ר מיכאל שראל להתפטר, כנראה שכלו כל הקיצין". 

ירון זליכה | צילום: עמית שעל

לגבי שוק המשכנתאות אמר זליכה: "המשכנתאות הן היבט נוסף של ההתנפחות הלא רציונלית הזו בשוק הנדל"ן. זה הרבה מעבר למחירי הדירות. מתישהו הן ייעצרו, עוד שנתיים שלוש, כשהריבית תעלה. אם זה תלוי בממשלה הזו זה אולי אף פעם לא יקרה.

אוהד דנוס: "משקיעי הנדל"ן הם המשקיעים הבטוחים"

בהמשך פתח זליכה, לשעבר חשב הכללי במשרד האוצר, פאנל מומחים בהשתתפות אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין; צחי ברקי, סמנכ"ל אגף כלכלה מידע ומחקר, דן אנד ברדסטריט; וארז סופר, שותף מנהל בפירמת ראיית החשבון BDO זיו האפט.

אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין | צילום: ארן דולב

"בנק ישראל הוריד את משקל המשקיעים בשוק לכ-22%. הם מקיימים את שוק השכירות בישראל. כחצי מיליון דירות בישראל מוחזקות על ידי משקיעים", אמר דנוס. "משקיעי הנדל"ן הם המשקיעים הבטוחים. אותו משק בית צעיר שלא יוכל לשאת את תשלומי המשכנתא ימכור את הבית ויהפוך לשוכר".

זליכה: "כל עוד הריבית נמוכה, מחירי הדירות לא יעצרו. הדיור עלה בשנים האחרונות מ-27% מההוצאות, ל-36%. שאר ההוצאות קשיחות. ולכן זה פער אדיר. הריבית צריכה לעלות ל-4%, שזה ריאלי למשק, אלא אם כן שר האוצר מתכנן לשים אותנו על אפס אחוז צמיחה".

סופר: "יש פה אלמנט פסיכולוגי, כי ישראלי לא יכול להפסיד על דירה שנייה שהוא קונה. אם המחיר יורד, הוא אומר, 'אז קניתי דירה לילד'".

ברקי: "הלווים בסיכון גבוה הם הזוגות הצעירים, נטל החוב שלהם גבוה, שיעור ההחזר מההכנסה הוא גבוה. זו סכנה גם ליציבות המערכת הבנקאית כי 10% מתיק האשראי לדיור הוא רוכשי דירה ראשונה. ככל שהריבית יורדת, אנחנו יכולים לממן יותר. לכאורה, זה נראה כדאי עבורנו, אבל הנטל והסיכון גבוה. הפתרון למחירי הדירות צריך לבוא בדמות הגבלה על הרווח היזמי. משמע: הקרקע לא יכולה להיסחר בשוק החופשי וצריך להגביל את מחירה. זה יהיה צעד בלתי נמנע".

דנוס: "מזל שסטנלי פישר הלך, כי הוא פגע בזוגות הצעירים והגן על הבנקים. זה לא הצליח, בנק ישראל רק שיפר את תיק האשראי של הבנקים. הציבור נטחן, משלם מיסים, עובד, והכל על גבו".

סופר: "אם יהיה משבר משכנתא, יצטרכו לסבסד את המשפחות שיפגעו. להוציא אנשים מבתיהם זה לא פשוט. לא שחררו קרקעות בזמן ומחירי הדירות עלו. הרווח הוא על הקרקע".

על ההתפטרות של שראל, אמר ברקי: "ההתפטרות היתה ההיילייט של כל התהליך הזה. התוכנית לא היתה אפויה. המדיניות לא משדרת בטחון וודאות בקרב הרוכשים. יחסי אמון בין המגזר העסקי לממשלה ירדו בשנתיים האחרונות. צריך להתוות מדיניות ארוכת טווח, ולא כזו שמחפשת סיפוקים מהירים לבוחרים".

דנוס: "כשמעלים את מחיר הדלק, זה קורה באותו לילה. אבל בדיור, זה לוקח זמן, הממשלה, הכנסת, משוב מהתקשורת. אבל כיום רוכשים מקבלנים לא רוצים לחתום על חוזי מכר, כי הם סבורים שהם ייקבלו את הטבת המע"מ. הם מחכים. מה יקרה אם זה לא ייצא לפועל? שוב עבדו על אנשים בעיניים".

זליכה: "חכה בסבלנות. לפיד אמר שהוא יפתור את בעיית הדיור בתוך 15 חודשים. נשארו עוד חודשיים וחצי. אין דרך לעזור לנצרך דרך מישהו אחר – הקבלנים הם שיהנו מההטבה בסופו של דבר. אני המום מחוסר הניסיון שמשתקף בהעלאת הצעה כל כך מטומטמת לדיון. לקובעי המדיניות אין מושג. אז יותר טוב שיפרשו בשיא, אם אין להם מושג. מוטב שייפרשו קובעי המדיניות כדי למנוע את המשך הנזקים – זה מה שיעזור לזוגות הצעירים".