מבחן המטבח: איך לפצל דירה ולהישאר בחיים

פיצול דירות ללא היתר נחשב לעבירה פלילית ובמקרים רבים בתי המשפט מחייבים את הבעלים לא רק להשיב את המצב לקדמותו באופן מידי, אלא גם לשלם קנס גבוה: בתל אביב נגזר על בעל דירה שפיצל אותה לשלוש יחידות נפרדות קנס של 150 אלף שקל, בנוסף לקנס בגובה 10 אלף שקל על הפרת צו שיפוטי והיטל השבחה ואגרות בנייה בסך 70,603 שקל. גובה הקנס, אגב, נמוך מגובה הרווח שהיה משלשל לכיסו בעקבות הפיצול.

חוק התכנון והבנייה אוסר על שיפוץ, בנייה או שימוש שלא על פי ההיתר הקיים לנכס, מתוך דאגה לאינטרס הציבורי: אכלוס יתר של הבניין משפיע על איכות החיים ויוצר עומס על התשתיות השונות. המבקשים לפצל את דירותיהם נדרשים, על כן, לקבל היתר לשימוש חורג, שלרוב יהיה מוגבל לשנים ספורות בלבד.

שינוי פנימי ללא היתר

עם זאת, מכיוון שהחוק אינו דורש היתר אם השינוי מוגדר כ"שינוי פנימי", רבים מנצלים את אי הבהירות הזו ובתי המשפט נאלצים לקבוע על סמך התוצר המוגמר אם נדרש המפצל להיתר אם לאו. המבחנים המשמשים במקרים כאלה כרוכים בבדיקה פיזית של הדירה: אם לכל אחת מהיחידות יש מקלחת, שירותים מטבח? אם הדירות זהות זו לזו? אם הן אכן נפרדות פיזית זו מזו או שמא מדובר ב'אגפים' בלבד? ומהו השימוש הייעודי או הנוכחי של כל אחת מהיחידות?

על אף שבית המשפט לעניינים מקומיים בת"א הרשיע אדם שחילק את דירתו לשניים ושיכן את אמו האלמנה והנכה בחלק אחד, בית המשפט המחוזי זיכה אותו: נקבע שם, שלמרות המטבחים והשירותים הנפרדים, לא ניתן לקבוע שמדובר בפיצול לשתי יחידות נפרדות: העובדה, שליחידה הנוספת אין דלת או מונים נפרדים ומתגוררת בה אמו הקשישה של בעל הבית, עמדו לזכות המפצל בערעור.

המטבח כמבחן

המבחן המרכזי לפיצול דירה הוא קיומו של מטבח בכל יחידה מפוצלת, גם אם היחידה היא חדרון. בהתאם לפסיקה, אם בדירה כולה מטבח אחד בלבד אך בכל חדר מצויים מיקרוגל, תנור, קומקום חשמלי וכיור – אזי מדובר ביחידות עצמאיות. יש לציין גם, שככל שמספר הדיירים הזרים זה לזה גדול יותר – כך גישת בית המשפט תהיה מחמירה יותר.

ההמלצה הגורפת למי שחושבים לפצל את דירתם היא ליצור דירת שותפים משודרגת: לבנות בכל חדר שינה מקלחת ושירותים צמודים ולוותר על מטבחים, שעוני צריכה, לוחות חשמל ופעמונים נפרדים. יש להעדיף יצירת מטבח ופינת אוכל משותפים בכניסה לדירה, דרכם תתאפשר גישה לחדרי השותפים, שדלתותיהם יהיו דלתות עץ רגילות.

דירה מפוצלת | צילום: אוראל כהן

חובת ההודעה

את שיפוץ הדירה יש לתכנן תוך היצמדות להיתר הבנייה המקורי ולהימנע ככל האפשר מיצירת 'מסדרון' בכניסה, שמוביל לחדרים. אם הפיצול כבר בוצע ויש לבטלו – בשל הוראת בית המשפט או בשל החשש מהגשת כתב אישום פלילי – יש להקפיד שלא להותיר שאריות של צנרת מים וביוב במקומות בהם הותקנו המטבחים.

לעורכי דין המייצגים את הצד המוכר בעסקת מכר של דירה מפוצלת, נמליץ ליידע את הרוכשים בהסכם עצמו שהדירה מפוצלת ושידוע להם שעל אף שנדרש היתר לפיצול – לא הוגשה בקשה כזאת ועל כן גם לא ניתנה. יש להוסיף בהסכם, שלרוכש לא יהיו תביעות עתידיות כלפי המוכר בעניין. ככל שעורך הדין ימנע מחובותיו אלו ובעתיד תגיש הרשות המקומית תביעה נגד מי מהצדדים בשל פיצול ללא היתר ושלא כדין – יוכל אותו רוכש לתבוע את עורך הדין על רשלנות מקצועית.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

הכותבת היא עורכת דין שעוסקת בתחום המקרקעין

* המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.