העליון יכריע אם מס "המטלות הציבוריות" שגבתה עיריית ת"א מיזמים אינו חוקי

הסכסוך בין עיריית תל אביב לבעלי הקרקע שעליה הוקם פרויקט סביוני רמת אביב, סביב מטלות ציבוריות בעלות של עשרות מיליוני שקלים, מגיע לבית המשפט העליון. בשבוע שעבר הגישה העירייה ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, ולפיו העירייה גבתה עשרות מיליוני שקלים על "מטלות ציבוריות" שלא כדין. לפי פסק הדין, גבתה העירייה סכומים מעבר למותר לה במסגרת היטלי השבחה (50% מהערך שנוצר עד לאישור תוכנית בניין עיר), וקראה להם "מטלות ציבוריות". במקרה של סביוני רמת אביב הגיע הסכום ל־60 מיליון שקל. בענף הנדל"ן מעריכים כי כלל הסכומים שנגבו לכאורה שלא כדין מפרויקטי נדל"ן שונים בעיר מגיעים לכמיליארד שקל, מה שעשוי לגרור גל תביעות נגד העירייה אם ערעורה לא יתקבל, וזאת משום שייפתח פתח להשבת כספים רבים.

"זו דרכה"

הטענה של בעלי הקרקע שעליה הוקם פרויקט היוקרה סביוני רמת אביב (שם שכן בעבר מלון רמת אביב) היתה כי עיריית תל אביב, כתנאי לאישור התוכנית, דרשה עשרות מיליוני שקלים מבעלי הקרקע על "מטלות ציבוריות" (כגון כיתות גן ומבני ספורט). במאי האחרון החליט בית המשפט המחוזי לזכות את בעלי הקרקע בסכום של 16 מיליון שקל (מתוך 60 מיליון שקל) שטרם שולם, לאחר שקבע כי הסכם המטלות הציבוריות בין העירייה לבעלי הקרקע אינו תקף.

המשיבות (עיריית תל אביב והוועדה המקומית תל אביב) הן "אם כל חטאת, והן אלו שמשכו לעריכת החוזה הבלתי חוקי", קבעה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב ד"ר דרורה פלפל. מפסק הדין עולה כי התקשרות בין רשות מקומית ויזמי בנייה המשיתה עליהם תשלום היטל מבני ציבור או חיוב להקימם, היא התקשרות פסולה שדינה, ככלל, בטלות. עוד עולה מההחלטה כי כל פעולה של רשות שלטונית, לרבות גביית כספים עבור הקמת מבני ציבור או חיוב להקימם, מחייבת הסמכה של הרשות במפורש בחוק.

עיריית תל אביב, שלפי החלטת בית המשפט המחוזי "זו דרכה לא רק היום, אלא מימים ימימה במגוון נושאים", ערערה לבית המשפט העליון על ההחלטה. רק לאחרונה, אגב, עלה נושא המטלות הציבוריות ברמת אביב ג', לא הרחק משם. העירייה הגיעה להסכמה עם היזם יגאל אהובי, ולפיה הוא יישא בעלויות הקמת חניון תת־קרקעי בשכונה כתנאי להקמת פרויקט מגורים. התושבים מתנגדים לכך ובין השאר טוענים כי הסיכומים אינם חוקיים לכאורה.

פרויקט סביוני רמת אביב, היכן שעמד מלון רמת אביב. גביית יתר של 60 מיליון שקל | צילום: אוראל כהן

"מקום לעוד תביעות"

בעלת הקרקע, חברת נכסי רמת אביב (כיום בפירוק מרצון), שעליה עמד מלון רמת אביב, חתמה ב־2001 עם העירייה על הסכם מטלות ציבוריות, ולפיו יקימו בעלי הקרקע מבני חינוך וציבור על מגרשים סמוכים בתמורה לקבלת היתרי בנייה לפרויקט.

בערעור טוענת העירייה כי "הסכם המטלות הוא מנגנון לגיטימי להפנמת עלויות תוכנית חדשה ואין בו כל פגם של אי־חוקיות. לחלופין, הסכמים אלה מעוגנים בסעיף 69(12) לחוק התכנון והבנייה". מדובר בסעיף שמאפשר גבייה על "הוצאות התוכנית לרבות הוצאות עריכתה וביצועה", כאשר בפסיקה פרשו סעיף זה כתשלום לבעלי מקצוע כגון שמאים ואדריכלים, מעין "קופה קטנה" בלבד. אם יידחה ערעור העירייה לעליון, יהיה זה שינוי כיוון משמעותי לטובת יזמים ובעלי קרקעות בתל אביב, שחלקם טוענים כי לעירייה יש תקציבים גדולים דיים מהיטלי פיתוח והיטלי ההשבחה החוקיים, שבעזרתם ניתן להקים מבני ציבור. עוד מספרים יזמים ל"כלכליסט" כי הסכם מטלות ציבוריות הופך לעתים ל"מסחרה" בקידום תב"עות, כאשר הם מפרשים את בקשת העירייה לתשלום עבור מטלות ציבוריות כתשלום לכאורה תמורת קידום תב"עות. בסופו של דבר עלויות אלה מתגלגלות אל רוכשי הדירות ומעלות את מחירי הדירות.

את נכסי רמת אביב ייצגו עורכי הדין רן הירש וטלי שטיין־אלבר. את העירייה מייצג משרד עוה"ד שלום זינגר. בתגובה לפניית "כלכליסט" אמר הירש כי "לאור הנתונים שקיבלנו לידינו במהלך ההליך המשפטי, מדובר בקופת כספים 'צבועים' מעשרות יזמים. יש פה מקום לתביעות השבה רבות נגד עיריית תל אביב על כספים שנגבו לכאורה שלא כדין". מעיריית תל אביב נמסר: "הכסף שנגבה עבור המטלות הציבוריות בפרויקט מוצא רובו ככולו לתועלות ציבוריות ולפיתוח המרחב הציבורי בעיר. הסכמים מעין אלו נעשו בעשורים האחרונים בידיעת ובהסכמת גופי התכנון המוסמכים, כאשר מומחים בעלי שם בתחום תמכו חוקית ועניינית בהסכמים אלו".