פורסמו התנאים למכרזי מחיר מטרה: קבוצות הרכישה בחוץ, נגמרה המכירה "על הנייר"

משרד הבינוי והשיכון הציג היום (א') לראשונה את תנאי המכרז במסגרת מחיר מטרה וזאת לקראת פרסומם הצפוי של מכרזים אלה בהמשך השנה. מדובר במסמך שיחייב את היזמים והקבלנים אשר יבקשו להשתתף במכרזים הללו בשנים הקרובות.

עם זאת, לא מדובר בנוסח הסופי. לקבלנים וליזמים ניתנו 3 שבועות על מנת להתעמק בתנאי המכרזים ולהעיר הערות אשר במידה וימצאו נכונות ישונו על ידי המשרד. מטרת משרד השיכון היא לצאת במכרזים ראשונים עד לסוף השנה ובשנה הבאה להגיע לשיווק של 12 אלף יחידות דיור בשנה, ובסך הכל 66 אלף דירות עד 2019.

פרויקט בנייה | צילום: דוד הכהן

עיון בתנאי מכרזי מטרה מאשר כבר בסעיפים הראשונים כי קבוצות רכישה ועמותות לא יוכלו להתמודד בו. "לא יתקבלו במכרז זה הצעות מעמותות בנייה, קבוצות רכישה וכל גוף אחר שמהותו ומטרתו בנייה עצמית עבור החברים בו, ולא מכירת דירות לרוכשים", לשון התנאים.

כמו כן, לצד סעיפים סטנדרטיים המעידים על כך ששטח הדירה ינוע בין 60-150 מ"ר לדירה, ניתן למצוא סעיפים המשנים מקצה לקצה את התנהלות השוק. בראש וראשונה ניתן לציין את האיסור על מכירת דירה ללא היתר. כיום כ-30% מהדירות נמכרו לרוכשים בשלב שנקרא פרי-סייל אשר מתחיל עוד בטרם קבלת ההיתר. הליך המכירה המוקדם הינו חלק מדרישות הבנקים לקבלת מימון ולכן הסעיף החדש צפוי להקשות על היזמים ואף לנטרל אותם לחלוטין מקבלת מימון. סעיף נוסף מונע מיזמים לגשת ליותר ממכרז אחד באותו המתחם. המשמעות היא שבמקומות רבים יהיה מחסור בהצעות וכן שחברות גדולות שמעדיפות להתמודד על מספר מתחמים על מנת להגיע להיקפי בנייה משמעותיים - לא יגלו עניין במכרזים הללו.

חוברת המכרז כוללת בתוכה מספר פרקים, כאשר פרק מספר 1 בחוברת, המפורסם כעת, הינו מסמך תנאי המכרז, בו מציג המזמין (משרד הבינוי והשיכון) בפני המציעים הפוטנציאליים את ליבת המכרז - כלומר, הסבר מפורט באשר למתכונת המיוחדת של מכרז מחיר מטרה, תנאי הסף להגשת הצעות למסלול זה, התנאים וההתחייבויות באשר לבניית הדירות ומכירתן, ההתחייבויות המוטלות על רוכש הדירה, סנקציות בגין הפרה של הוראות המכרז ועוד. בהמשך יפורסמו באתר משרד הבינוי והשיכון מספר פרקים נוספים מחוברת המכרז להערות הציבור, ובכללם המפרט שהוכן במשרד אשר אמור להיות זהה לזה של מע"מ אפס וכן נספחים נוספים.

המכרז בנוי כך שהוא כולל תבנית קבועה לכלל מכרזי מחיר המטרה כאשר על בסיס תבנית זו יושלמו הפרטים המתאימים לכל מכרז בהתייחס לנתוני האתר הספציפי, כלומר: התוכנית החלה על המכרז, שיעור יחידות הדיור שעל הזוכה למכור במחיר מטרה, המחיר הסופי למ"ר שיחול על אותו מכרז ועוד.

תוכנית מחיר מטרה אשר אושרה על ידי הממשלה נועדה להוזיל את מחירי הדירות ב-20% בהשוואה לרמת המחירים הנוכחית באזור שבו יתפרסם המכרז וזאת בהתאם להערכת השמאי הממשלתי הראשי לערך ממוצע של מ"ר בנוי במתחם. במשרד השיכון מעריכים כי מרבית המכרזים יתפרסמו באזורי הביקוש וכך יאפשרו להוזיל את הדירות גם במעגלים הסובבים את שטחי המכרזים וליצור השפעה גורפת שתגיע גם לשוק הדירות מיד שנייה.

אוכלוסיית הזכאים לקניית דירה בתוכנית "מחיר מטרה" תכלול חסרי דירה (שאין בבעלותם דירה) ומשפרי/מחליפי דיור (אשר בבעלותם דירה יחידה ומבקשים להחליף את דירתם בדירת "מחיר מטרה").

מן הצד השני, יזם שיזכה במכרז כזה ידרש למכור את הדירה במחיר למ"ר שנקבע לו מראש ולמעשה ידרש לתמחר בתבונה את מחיר הקרקע כך שיוכל לבנות במחיר שנדרש ממנו ועדיין להרוויח.

שר השיכון אורי אריאל אמר עם פרסום תנאי המכרז: "בחודשים האחרונים עבדו אנשי המקצוע במשרדנו לילות כימים, פשוטו כמשמעו, על מנת ליצור את שיטת השיווק החדשה שתציע דירות חדשות ואיכותיות הזולות ב-20% ממחיר השוק היום, תוך יצירת תנאי מכרז אטרקטיביים גם ליזמים ולקבלנים. מדובר בתוכנית שוויונית המיועדת לכלל המגזרים ומיועדת לענות גם על פלח משפרי הדיור. פרסום המכרזים ייצא עם אישור תוכנית המע"מ והדבר ייצור שינוי של ממש בשוק הדיור ויביא לירידה של מחירי הדיור. התוכנית תיתן אופק אמיתי לרוכשי הדירות".

תגובות

עורכי הדין דיוויד אמיד ומאיר פורגס שותפים ממשרד ש. בירן ושות': "בעוד משרדי הממשלה מתחרים ביניהם ברפורמות רגולטוריות שונות, מחירי הדיור ממשיכים וימשיכו לעלות, כל עוד ההיצע לא מתקרב לביקוש. טיוטת מכרזי מחיר המטרה לא תפתור דבר והיא עוד ניסיון לחפות על כישלונות חמורים של ממשלות ישראל בשנים האחרונות. ההחלטה לדחוק את רגלי קבוצות הרכישה, לרכז את התכנון בידי מתי מעטים ולשלוט בשוק באמצעות תכתיבים הלקוחים ממשטרים טוטליטריים, נועדה לצערנו לכישלון ורק תחמיר את משבר הדיור".

עפרה חדד, סמנכ"לית חברת הנדל"ן יורו ישראל: "גם בעבר, עם מכרזי מחיר למשתכן, אנחנו לא רצנו להשתתף במכרזים ובדקנו בציציות, וכשהחלטנו לגשת זה היה רק באזורי ביקוש. אנחנו מדברים פה למעשה על אותה גברת בשינוי אדרת, רק שבמחיר מטרה הוסיפו מספר סעיפים דרקוניים כמו זה שרק שיש היתר בנייה ניתן למכור את הדירות שמיועדות למחיר מטרה. הוסיפו גם פרוצדורות משפטיות שמסבכות את הקבלנים. בתור קבלן שפוי אני לא חושבת שכדאי לי לגשת למכרזים כאלו".