מי פה בעל הבית?
דיירים התרגלו לחיזור של יזמי תמ"א 38, אבל דיירים סרבנים ורשויות מקומיות עוינות הפכו את המגמה ושינו את השוק
לאחרונה התארגנו דיירי בניין נוסף באותו רחוב לאותה מטרה. גם אצלם היו מתנגדים. הם פנו לקבל הצעות מיזמים וציפו להסתערות שחוו שכניהם, אך נתקלו בהססנות וזהירות. ההצעות שקיבלו היו סולידיות ומחושבות יותר, וכשניסו לנהל מו"מ הם נתקלו בתגובות צוננות. היזמים התעניינו במידת הרצינות של הדיירים ובמספר המתנגדים. חלק מהיזמים אף הודיעו שללא הסכמה מלאה של כל הדיירים הם אינם מעוניינים בפרויקט.
בלי תיווך מיותר
מה קרה כאן? נראה שזהו תהליך טבעי של שוק חדש שמתבגר ומתאזן. יזמים רואים קולגות שהסתערו על בניינים לפני כמה שנים, והיום תקועים עם הבטחות שלא יוכלו לממש או במאבקים מול הרשויות. ועוד לא דיברנו על דיירים סרבנים. היזמים מבינים שלמרות הצהרות המדינה על הצורך בחיזוק מבנים, ברוב הרשויות המקומיות אין התלהבות מתמ"א 38, והן תוקעות מקלות בגלגלי ההתחדשות העירונית. הם מבינים שההשקעה הממוצעת בפרויקט תמ"א תניב להם רווחים נאים, אך הביצוע יהיה ארוך וילווה בחוסר ודאות מתמיד. היזמים כבר הרבה פחות לחיצים. לא מעט יעדיפו לוותר על פרויקט אם הם צופים התנגדות של חלק מהדיירים. כך הולכת ופוחתת התופעה של דיירים שחושבים שניתן ללחוץ על היזם ולשפר את התמורה שיקבלו, פשוט כי אין מי שייענה לדרישותיהם.
אין בעל דירה במרכז הארץ שלא מצא בתיבת הדואר מכתב מחברה שמסייעת לדיירים להתאגד, או מציעה לאסוף חתימות ומסייעת לדיירים למצוא יזם. במקרה הטוב מדובר במתווכי נדל"ן, במקרה הפחות טוב מדובר באנשים חסרי ניסיון אך בעלי יכולת שכנוע, שהצליחו להחתים בניינים שלמים ומכרו את החתימות ליזמים. אלא שהסכום ששילם היזם למתווך נגרע מהתמורה שקיבלו הדיירים. דיירים הבינו שברוב המקרים גורמים מתווכים כאלה עלולים לגרוע מהתמורה שיקבלו מהיזם. לכן גם דיירים שמרגישים שהם זקוקים לגורם מלווה יעדיפו להתקשר עם עורך דין שיפנה עבורם ליזמים, מאשר להיכבל לגורם זר שהנתח שיגזור מהפרויקט עולה על תרומתו. חשוב להדגיש כי תופעת המאכערים ואספני החתימות עדיין קיימת ואף משתכללת, אך הדיירים והיזמים יותר חשדניים כלפי גורמים אלו.
סינון טבעי בשוק
בתחילת הדרך היתה תחושה שהכסף נמצא בכל מקום ורק צריך לאסוף אותו, ויזמים רבים חסרי רקע וניסיון מיהרו לקפוץ על העגלה. הם התמודדו מול יזמים מנוסים יותר באמצעות פיזור הבטחות שהתבררו כחסרות כיסוי. פרויקטים נתקעו וננטשו, ותביעות של דיירים נגד יזמים מתבררות כעת בבתי משפט. היום שני הצדדים - היזמים והדיירים - זהירים ומחושבים יותר. עורכי דין מטעם הדיירים בודקים את ההיתכנות שבהצעת היזמים, ומזהירים מיזמים שספק אם יצליחו לבצע את הפרויקט. בשוק מתבצע סינון טבעי, שבו שחקנים לא ראויים נושרים ומפנים מקום לבעלי ניסיון מוכח ויכולת ביצוע. גם עורכי הדין בתחום צברו ניסיון, ועורכי דין שמלווים עסקאות רבות הן מצד יזמים והן מצד דיירים יודעים לבצע עבור לקוחותיהם את הבדיקות הנחוצות, ולסייע להם בבחירת היזם או הפרויקט המתאימים ביותר.
הכותבים הם עורכי דין במשרד ענת בירן המתמחה בדיני תכנון ובנייה
6 תגובות לכתיבת תגובה