מפלצת הנדל"ן לא תיכנע בקרוב

1. ההבטחה התמוהה של יו"ר מפלגת העבודה יצחק הרצוג, לחתוך את מחירי הדירות ב־50% בתוך חצי שנה, היא רק עוד הבטחה בטור הארוך של הבטחות להוריד את מחירי הדירות מאז אותו קיץ ב־2011. קדמו להצעה של הרצוג עוד עשרות הבטחות של בכירי הפוליטיקאים, כל אחת בכיוון אחר, אך בפועל מעט מאוד קרה.

סיפורה של אחת ההבטחות האלה, שמיד יסופר כאן, הוא משל עצוב לחוסר היכולת של הממשלה, אולי כל ממשלה, להתמודד עם המפלצת הזו שקרויה מחירי הדיור. זהו סיפור על הקושי של הממשלה לזוז, לפעול במהירות ובנחישות, בשביל ממש לעשות משהו בעולם.

2. הכל התחיל בהמלצות ועדת טרכטנברג בסוף ספטמבר 2011. בעמוד 229 בפרק המלצות דיור הציעה הוועדה המלצה פשוטה: חפשו קבלנים שיושבים על קרקעות ולא בונים, והטילו עליהם מס. למה? כי אם הקבלנים קנו קרקעות אבל מחזיקים אותן בלי לבנות, הם למעשה שומרים על היצע נמוך ביחס לביקוש גבוה, וכך המחיר עולה והם מרוויחים יותר. הוועדה, אגב, המליצה לעזוב בשקט אנשים פרטיים עם קרקעות שהם לא בונים עליהן, מתוך מחשבה שאין להם מספיק קרקע להשפיע על השוק.

פרופ' מנואל טרכטנברג וח"כ יצחק הרצוג | צילום: דמיטרי שבצ'ינקו

חודש לאחר מכן אימצה הממשלה את מרבית ההמלצות של ועדת טרכטנברג, ובהן גם המלצה זו. ומה קרה? לא הרבה. משרדי הממשלה הלכו לעבוד (משרד האוצר ומשרד המשפטים) כדי להפוך את ההמלצה הזו להצעת חוק. זה לקח זמן, הרבה זמן, אבל בספטמבר 2012, כמעט שנה לאחר מכן, הצעת החוק היתה מוכנה. משרד האוצר הפיץ אותה ליתר משרדי הממשלה הרלבנטיים כדי לקבל את ההערות שלהם. ואז העסק נתקע לגמרי.

3. מאז חלפו שנתיים, והצעת החוק עדיין מעלה אבק באיזו מגירה. בשנתיים האחרונות פנה "כלכליסט" כמה פעמים למשרד האוצר במטרה להבין היכן תקועה ההצעה. בכל פעם, כמה מפתיע, הזדרזו במשרד להגיב שהיו מחלוקות משפטיות שעיכבו את החוק, אבל הנה הן נפתרו, וההצעה צפויה אוטוטו להגיע לכנסת. כך היה ביולי 2013, כשקבינט הדיור בראשות שר האוצר לשעבר יאיר לפיד קיבל החלטה להוציא את החוק לדרך בתוך שבועיים. וכך היה גם במרץ 2014, כשהשבועיים חלפו מזמן והחוק עדיין לא נראה באופק.

החלק העצוב באמת הוא התשובה לשאלה למה החוק הזה עדיין תקוע. והנה התשובה, בציטוט מדויק של אחד מפקידי הממשלה שעוסקים בעניין: יש קושי משפטי להגדיר מהי מכירה. כן, כן, מה ששמעתם — משרד המשפטים ומשרד האוצר, על כל סוללת עורכי הדין והיועצים המשפטיים שלהם, כבר ארבע שנים לא מצליחים להגדיר מבחינה משפטית מהי מכירה של קרקע.

4. למה זה בכלל משנה? בגלל הדרך שבה המס הזה צריך לעבוד. על פי הצעת החוק, שכבר מנוסחת עד האות האחרונה לפחות שלוש שנים, המדינה תטיל מס בשיעור הולך וגדל (מ־1% ועד 10%) על חברות שקנו קרקעות מאושרות לבנייה בהיקף של יותר מ־200 יחידות דיור, אבל מחזיקות אותן יותר משלוש שנים מבלי לבנות עליהן.

והנה הקושי המשפטי שמשרדי המשפטים והאוצר לא מצליחים לפצח: איך מגדירים את נקודת הזמן שבה נרכשה הקרקע? לכאורה, זה לא נשמע מסובך. אבל מה קורה אם איפשהו בדרך החברה מכרה את הקרקע לחברה־בת שנמצאת בבעלותה? ואם בנקודה מסוימת החברה הקבלנית מכרה חלקית את הקרקע? האם צריך לאפס את השעון? זה סוג השאלות שאיתן מתמודדים המשרדים כבר שנים מבלי למצוא תשובה.

מבלי לזלזל בקושי המשפטי, לא מדובר בעניין בלתי פתיר, ובוודאי לא בסוגיה המשפטית המסובכת ביותר שהמדינה התמודדה איתה. אם היה איזה שר שהיה מניח את כל כובד משקלו על העניין הזה, המשפטנים היו מוצאים פתרון. רק שאף אחד לא מנהל זאת כמו שצריך.

5. הסיפור הזה הוא רק משל. הנמשל הוא חוסר היכולת של כל ממשלה לפעול באפקטיביות לשינוי המציאות בשוק הדיור. לפחות מאז קיץ 2011 אנחנו שומעים אמירות כמו "שינויים בשוק הדיור מרגישים אחרי הרבה זמן. בתוך ארבע־חמש שנים תרגישו את הצעדים שלנו והמחירים יירדו". מאז כבר חלפו שלוש שנים, ומחירי הדיור לא מראים שום סימן לעצירה. הם רק ממשיכים לעלות.

נכון, הריבית האפסית במשק מקשה מאוד על הממשלה למתן את עליות המחירים, משום שכל עוד הריבית היא כזו הביקוש למשכנתאות יישאר גדול מאוד (אף שבנק ישראל מנסה לרסן אותו ומקשה מאוד על נטילת משכנתא). ובכל זאת, הריבית הנמוכה היא עובדה נתונה.

הבעיה הזו הולכת להעיק גם על הממשלה החדשה שתקום וגם על הממשלות שאחריה. למעשה, בעיית מחירי הדיור תלווה אותנו עוד זמן רב, שכן מחירי הדיור הגבוהים משפיעים רוחבית על כל המשק — הם מרחיבים את הפערים החברתיים, יוצרים פערים בין־דוריים, ועלולים להכניס את המשק למיתון חריף ברגע שהאבטלה או הריבית יעלו, או שתיהן גם יחד, ואנשים יתקשו מאוד לעמוד בהחזרי המשכנתא.

זו לא משימה פשוטה. כל עוד יהיו יותר מדי גופים וגורמים שמנווטים את השוק הזה, כל אחד לכיוונו, המשימה הזו נידונה לכישלון. לאף אחד אין באמת אחריות עליונה, ואף אחד הוא לא באמת מנהל־העל של תחום הנדל"ן בישראל. לכן הזמן עובר, הממשלה מבטיחה ומבטיחה, אבל עושה מאוד מאוד לאט.