התחדשות עירונית: מה בין "פינוי בינוי" לתמ"א 38/2

"התחדשות עירונית" הוא שם כולל לכל אותם פרויקטים שמטרתם חידוש סביבת המגורים וניצול משאבי הקרקע לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור ושיפור איכות המגורים. הצורות הנפוצות ביותר של התחדשות עירונית בישראל הן פרויקטים של פינוי בינוי, ובשנים האחרונות גם פרויקטים לפי תמ"א 38.

בעלי בתים רבים מעוניינים לבצע פרויקט של הריסת הבניין בו הם גרים ובניית בניין חדש וחדיש תחתיו, ומוצאים עצמם מתלבטים בין האפשרות של ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" או פרויקט לפי תיקון 2 לתמ"א 38 (המכונה לעיתים גם "פינוי בינוי קטן").

איזו תוכנית חלה במקרה שלכם?

בעוד שתחום ה"פינוי בינוי" מוסדר במספר חוקים (חוק התכנון והבנייה, חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ועוד), פרויקט בנייה והריסה לפי תמ"א 38 שואב את כוחו מתוכנית מתאר ארצית, ויישומו מוסדר במספר מצומצם של הוראות חוק נוספות.

על מנת שמתחם מסוים יוכרז כמתאים לפרויקט "פינוי בינוי" עליו להכיל לפחות 24 יחידות דיור. לעומת זאת, תמ"א 38 חל על כל מבנה שההיתר לבנייתו הוצא לפני 1980 ומצריך חיזוק מפני רעידות אדמה, ואשר על פי תוכנית בניין העיר (תב"ע) הקיימת, ניתן לבנות במקומו מבנה בן 400 מ"ר לפחות.

תוך כמה זמן תקבלו את הדירה החדשה?

ישנו גם הבדל בהליכי התכנון של כל אחת מהתוכניות: על מנת לקיים פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהוצאת תב"ע חדשה המתאימה למתחם הספציפי – הליך שיכול לקחת שנים רבות (כ-5-10 שנים לפחות) וזאת עוד טרם התחלת הבנייה. לעומת זאת, תמ"א 38 הינה תוכנית קיימת ולכן כל שצריך לעשות הוא לבקש היתר בנייה – עניין של כ-12-24 חודשים.

עם זאת, ראוי לציין, כי לעיתים יזמי תמ"א 38/2 מבקשים לשמור לעצמם את הזכות ליזום תב"ע חדשה גם במקרה של פרויקט תמ"א כדי להגדיל את זכויות הבנייה במגרש ואת רווחיות הפרויקט. יש לשים לב לכך בעת ההתקשרות עם היזם.

ההבדלים האמורים בהחלט משפיעים על משך הזמן המשוער לביצוע כל אחת מהתכניות: משכו המשוער של פרויקט פינוי בינוי ארוך בצורה ניכרת מפרויקט תמ"א 38/2 ויכול לקחת שנים רבות, בדרך כלל גם למעלה מעשור.

לעומת זאת, ואף שעדיין לא הושלמו פרויקטים רבים של תמ"א 38/2, ככלל, סיומם לא אמור לקחת זמן רב ומוערך בסביבות 3-4 שנים מרגע ההתקשרות הראשונית ועד סיום הפרויקט ומסירת הדירות החדשות לדיירים (למעט במקרים בהם היזם מבקש לאשר תב"ע חדשה, כמוסבר לעיל, דבר הצפוי להאריך את משך הפרויקט בצורה ניכרת).

כמה כסף?

הבדל נוסף עוסק בתמורה (המרבית) המתקבלת בכל אחת מהתוכניות: בעלי דירות במתחם פינוי בינוי זכאים לקבל יחידת מגורים חלופית ותמורה כספית נוספת אשר שוויים המצרפי מגיע עד ל-150% משווי הדירה הנוכחית; בעלי דירות הנזקקים לטיפול סעודי או בני 60 ומעלה זכאים לקבל את מלוא התמורה בכסף, ובלבד שירכשו תוך 12 חודשים זכות למגורים בבית אבות.

לעומתם, בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38/2 זכאים לקבל דירה שתהיה גדולה בלא יותר מ- 25 מ"ר מדירתם הנוכחית, ובתוספת מרפסת שמש. כמו כן, הם זכאים לקבל חניות ומחסנים.

בשני המקרים זכאים בעלי הדירות לקבל גם דמי שכירות בתקופת הפרויקט וכיסוי הוצאות נוספות (כדוגמת הוצאות הובלה ועורך דין).

הרוב הדרוש

על מנת להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהסכמה של כלל בעלי הזכויות במתחם. ההתמודדות עם בעלי זכויות המסרבים לביצוע התוכנית מצריכה פנייה לביהמ"ש בתביעה נזיקית כנגדם. ואולם חשוב לדעת, שנכון להיום, ביהמ"ש אינו מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט, וסמכותו מוגבלת לחיובם בפיצוי כספי ליתר בעלי הזכויות במתחם.

בפרויקטים תמ"א 38/2 די בהסכמה של 80% מבעלי הזכויות על מנת לפנות בתביעה אל המפקח על הבתים המשותפים, אשר בניגוד לביהמ"ש, מוסמך לחייב את המתנגדים להשתתף בפרויקט. הדבר ייעשה בפועל ע"י הסמכה של צד שלישי (בד"כ בא כוח הדיירים) לחתום בשם המתנגדים על המסמכים הדרושים להוצאת הפרויקט אל הפועל.

לסיכום, קיימים הבדלים רבים בין שני סוגי הפרויקטים המובאים לעיל והמלצתנו לבעלי הבתים היא לבחון היטב איזו מהאפשרויות היא המתאימה ביותר לצורכיהם, לרבות בהיבטי התמורה ומשך זמן פרויקט.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

* עו"ד גיא יקותיאל מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ולפי תמ"א 38, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.

 

** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.