"המדינה צריכה להסב שטחי מסחר למגורים"

"כל הפוליטיקאים רוצים להציע פתרונות לשוק הדיור, אבל כולם מדברים שטויות. הכיוון שלהם לא נכון. שוק הנדל"ן לא צריך פתרון שבו המדינה יוזמת מהלכים, אלא רק כזה שבו המדינה מאפשרת ונותנת לנו, ליזמים, לפעול". כך אומר ל"כלכליסט" יו"ר חברת העיר החדשה דרור הלוי, המתמחה בהקמת פרויקטים באמצעות קבוצות רכישה.

לדבריו, "יש היום חוסר של אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש, ומנגד צפויה הצפה בשטחי המסחר באזורים הללו: אם המדינה רוצה, היא יכולה במהירות רבה לאפשר מהלך לאומי של הסבת התב"ע המאושרות למסחר לתב"ע למגורים ללא עלות. היזמים רוצים מאוד, הסחורה עצמה קיימת ועומדת בשערי הנמל ורק צריך שהמדינה תפתח את שערי הנמל ותאפשר לסחורה להיכנס".

הפתרון שהלוי מדבר עליו כבר הועלה בגרסאות אחרות כמה פעמים: לעשות שימוש בשטחי המסחר המאושרים, שעל פי התחזיות יציפו את השוק כבר בשנים 2017–2018 באזור גוש דן, ולאפשר להסב אותם לשטחי מגורים. מנתוני חברת אינטר ישראל, למשל, בשנים 2015–2016 יתווספו לשוק המשרדים כ־295 אלף מ"ר, ושנת 2017 תיפתח בעודף מלאי של כ־120 אלף מ"ר משרדים. מנתונים אלה עולה עוד כי במהלך 2017 יבשילו פרויקטים בנתח שוק זה בהיקף של יותר מ־400 אלף מ"ר. אלא שבניגוד לרעיונות קודמים, אשר מרביתם התמקדו בהסבת שטחים בנויים, הלוי טוען כי יש להתמקד בתב"ע שאושרו אך טרם מומשו ולאפשר הסבה שלהם במהירות לתוכניות מגורים. "הפתרון של הסבת שטחי משרדים בנויים הוא פתרון מסוג אחר", מדגיש הלוי. "אני לא פוסל אותו, אבל הוא הרבה יותר מוגבל — גם בישימות שלו וגם בהיקפים שלו — ולא יהווה פתרון לבעיה הלאומית של הוספת יחידות דיור מסיבית באזורי הביקוש".

דרור הלוי. "לא צריך שהמדינה תיזום, רק שתאפשר ליזמים לפעול" | צילום: עמית שעל

"מהלך לאומי שיאפשר ליזמים לקבל אישור להמרת זכויות — באישור מהיר יחסית במוסדות התכנון ברמה המחוזית — הוא מהלך שמביא בחשבון כי מרבית האישורים עבור התוכניות הללו כבר ניתנו, מבחינת תשתיות, תחבורה ואיכות הסביבה. מה שנותר הוא לבצע התאמות נקודתיות של התוכניות הללו למגורים, בעיקר לדירות קטנות של 75–80 מ"ר, במתחמים שיכולים לשלב דיור להשכרה. יש לא מעט תוכניות כאלה שכבר מחר בבוקר יהיו ניתנות להסבה", הוא מדגיש. הלוי מציין כדוגמה את מתחם חסן ערפה בתל אביב ואת ציר יגאל אלון — שני מוקדים שבהם ישנם שטחי

משרדים מאושרים בהיקף של עשרות אלפי מ"ר. "במתחם חסן ערפה, שהוא ממילא משולב מגורים ומשרדים, אין שום בעיה להסב 100–150 אלף מ"ר שיניבו לפחות 1,500 יחידות דיור קטנות. למה באזור צומת עלית נדרשים עוד מגדלי משרדים, אותו הדבר סמוך לרחוב ערבי נמל, באזור יורוקום על ציר יגאל אלון? אלה אזורים שאין בהם קרקעות פנויות למגורים, וזו הדרך המיידית להוריד בהם את מחירי הדיור".

החסם העיקרי למהלך כזה הוא הרשויות המקומיות, אשר מעדיפות את הקמתם של שטחי המשרדים על פני פרויקטי מגורים משיקולי ארנונה ומשיקולי השקעה בתשתיות ציבוריות.

"המדינה צריכה לעקוף את הגזבר העירוני. בטווח הקרוב זה בהחלט ישתלם לרשויות משום שהיטלי ההשבחה שהם יקבלו יהיו גבוהים ונוסף על כך אין מניעה בהטלת מטלות ציבוריות כמו בניית גני ילדים על היזמים. הם יוכלו לשאת את זה", הוא אומר.

מה מונע מיזמים שמעוניינים בכך היום לבצע שינוי כזה?

"היום הליך של שינוי תב"ע משמעותו יציאה לתב"ע חדשה. הליך כזה הוא ארוך, מסורבל ויקר ולא משתלם לעשות אותו, בעיקר אם הוא לא מבוצע כמהלך כולל. נדרשת החלטה עקרונית מצד המדינה. במקרה כזה הייתי הולך לטפל בכמה אלפי יחידות דיור בגוש דן כבר מחר בבוקר".