צילום: אלעד גרשגורן
המחיר של שיטת מכרזי הדיור ב־2014: 355 מיליון שקל
שיטת שיווק הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל מבוססת על מכרזים שבהם מי שמציע את המחיר הגבוה ביותר זוכה. בדיקת כלכליסט ומדלן מעלה כי בשנה שעברה הפערים בין ההצעה הזוכה לזו שאחריה עמדו על 355 מיליון שקל. המדינה הרוויחה, הציבור הפסיד
29 אלף יחידות דיור אושרו לשיווק במסגרת מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בשנת 2014. השיטה שלפיה פועלים המכרזים פשוטה: כל מתמודד משלשל את הצעתו במעטפה סגורה לתוך תיבה מבלי לדעת מה הגישו מתחריו, ומי שהציע את הסכום הגבוה ביותר זוכה. כך בדרך כלל פועלים מכרזים, אלא שבמקרה הזה השיטה הזו מייצרת לא מעט עיוותים שמכניסים הרבה כסף לקופת המדינה, אך בדרך פוגעים דווקא במאמץ להביא לירידות במחירי הדירות.
קראו עוד בכלכליסט
כדי להמחיש את העיוותים בשיטה הנוכחית צריך רק לבחון את הפער העצום שנרשם במקרים רבים בין ההצעה הזוכה להצעה שהגיעה במקום השני. מבדיקה שביצעה מחלקת המחקר של אתר מדלן עבור "כלכליסט" עולה כי הפער הממוצע בין הזוכה לבין המקום השני במכרזים לדירות מגורים ב־2014 עמד על כ־21 אלף שקל ליחידת דיור. את הסכום הזה היזמים היו יכולים לכאורה לחסוך, ותיאורטית לפחות לגלגל להורדת המחיר עבור הצרכן הסופי. מי שהרוויח מהפערים הללו היא כמובן המדינה, אשר אמנם מצהירה על רצונה להפחית את מחירי הדיור — אך בפועל הזרימה לקופתה בשנה שעברה כ־355 מיליון שקל כתוצאה מאותם פערים.
אלפי מכרזים במחיר מופקע
הדוגמאות למכרזים שהסתיימו בפערים גבוהים בין ההצעות רבות ומגוונות. כך למשל, בנובמבר 2013 זכתה חברת נוה שבשליטת אי.די.בי במכרז של רמ"י לרכישת קרקע בבאר שבע לטובת הקמתן של 190 דירות. נוה שילמה 28 מיליון שקל ועוד 2 מיליון שקל עבור עלויות הפיתוח במגרש — סכום המשקף 157 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת (כולל הוצאות פיתוח). על פי תנאי המכרז, חויבה נוה לשלם גם אגרות והיטלי פיתוח לעיריית באר שבע, אשר העמידו את הסכום הסופי שהחברה שילמה עבור מרכיב הקרקע על יחידת דיור על יותר מ־200 אלף שקל. ההצעה הגבוהה ביותר אחרי ההצעה של נוה באותו מכרז עמדה על 12.8 מיליון שקל, פחות מחצי מההצעה הזוכה. מחיר המינימום שקבעה רמ"י למכרז הזה, אגב, עמד על 3.8 מיליון שקל - מחיר המשקף כ־30 אלף שקל בלבד ליחידת דיור.
בבדיקה שביצע מדלן בכל מכרזי 2014 שהסתיימו בהצלחה עלה כי בלא מעט מכרזים הפער בין ההצעות הגיע גם ל־50 אלף שקל ליחידת דיור. "מצאנו כי בכ־5,700 מיחידות הדיור שנמסרו במכרזים שהסתיימו בהצלחה, הזוכים היו יכולים להפחית 20 אלף שקל או יותר מעלות הקרקע של כל יחידת דיור, ועדיין לזכות בקרקע. בכ־2,000 יחידות דיור הפער עמד על יותר מ־50 אלף שקל ליחידת דיור", מפרט רוה איתן, סמנכ"ל מחקר ואסטרטגיה במדלן. "נתוני הפער מלמדים אותנו כי במקרים רבים חלק לא מבוטל מהרווחים של החברות היזמיות 'נבלע' במכרזי הקרקעות, הולך למדינה ובדיעבד היה יכול להיחסך".
פער של 125 אלף שקל
"בתורת המכרזים אומרים שמי שזכה במכרז - ככל הנראה טעה", אומר בשיחה עם "כלכליסט" ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר מקבוצת אשטרום. "כי הרי כל מי שהגיש הצעה רצה לזכות, והגיש הצעה אטרקטיבית שמשקפת גם את הרווח היזמי. לכן, אם ההצעה שלך זכתה — זה אומר שהגשת הצעה גבוהה מדי. במקרים שבהם הפער בין ההצעה הראשונה לשנייה גדול מאוד, על אחת כמה וכמה זו אינדיקציה שיש פה טעות", הוא אומר.
לדברי פרידמן, "השיטה הנוכחית גורמת לכך שככל שאתה לוקח סיכון גבוה יותר, הסיכוי שלך גדל וזה משאיר הרבה פעמים אפשרות לקבוצות רכישה לזכות. במישור האישי, כשאני לא זוכה ויש פער גדול מהמציע שזכה, זה לא מטריד אותי. אבל כשהפער הוא מאוד קטן אני בהחלט מרגיש פספוס".
דוגמה לפער קטן כזה אפשר לראות במכרז מחודש דצמבר 2013 באור עקיבא, שבו זכתה חברת אאורה בסכום של 38.9 מיליון שקל (כולל עלויות פיתוח), בעוד ההצעה השנייה בגובהה עמדה על 36.8 מיליון שקל. "במקרה זה ניתן לומר בדיעבד שחברת אאורה יכלה לחסוך כ־2 מיליון שקל, שכן גם אם היתה מציעה שקל אחד יותר מההצעה השנייה - היתה זוכה במכרז", אומר איתן.
עם זאת, הדוגמאות לפערים גדולים רבות. במכרז שפורסם ברמת שלמה בירושלים ביוני 2014 זכה הבלין אליהו (לצד רשימת מציעים) במגרש להקמתן של 113 יחידות דיור תמורת סכום של כ־68 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח), בעוד ההצעה השנייה בגובהה עמדה על כ־53 מיליון שקל - פער של כ־132 אלף שקל ליחידת דיור. במתחם אחר באותו מכרז זכתה גבעת הלבונה יסוד ובנין לצד יגאל ארנון חברה לנאמנות ב־106 יחידות דיור תמורת סכום של כ־65 מיליון שקל (כולל הוצאות פיתוח), בעוד ההצעה השנייה בגובהה עמדה על 58.2 מיליון שקל - פער של כ־66 אלף שקל ליחידת דיור.
במכרז של רמ"י מאוקטובר 2014 בביתר עילית זכתה עמותת בית לתפארת ביתר עילית במכרז להקמתן של 60 יחידות דיור תמורת כ־25 מיליון שקל, בעוד ההצעה שהגיעה אל המקום השני עמדה על כ־17.5 מיליון שקל בלבד — פער של כ־125 אלף שקל בממוצע ליחידת דיור. סכום זה משקף על פי נתוני מדלן פער של כ־12.3% מהמחיר הטיפוסי של דירה חדשה ביישוב זה, שבו המחיר הממוצע לדירה עומד על כמיליון שקל.
ישנם כמובן גם מקרים הפוכים: "במכרז שהתקיים לפני כשמונה חודשים בכפר יונה, שבו התמודדנו על הקמתן של 84 יחידות דיור, הגשנו הצעה המשקפת מחיר קרקע של 270 אלף שקל ליחידת דיור. זה הסכום שעליו החלטנו בחברה. בסופו של דבר החלטתי להוסיף להצעה גם סכום של 180 שקל (ח"י שקלים) - וזה היה הסכום שבזכותו זכינו במכרז. ההצעה שהגיעה למקום השני שיקפה מחיר של 270 אלף שקל ליחידת דיור. זכינו תודות לפער של 180 שקל ליחידת דיור", מספר פרידמן. מקרה דומה התרחש במכרז בביתר עילית שבו זכה חיים זקן בניין והשקעות במכרז להקמתן של 60 יחידות דיור תמורת סכום של כ־12.555 מיליון שקל (ללא הוצאות פיתוח). במכרז זה ההצעה השנייה בגובהה עמדה על סכום של 12.549 מיליון שקל — פער של 110 שקל בלבד.
יש אלטרנטיבות
נוכח הנתונים הללו נשאלת השאלה אם השיטה שבה ההצעה הגבוהה ביותר זוכה היא השיטה האופטימלית, ועד כמה היא משרתת את הניסיון להוריד את מחירי הדיור. איתן מבהיר כי התשובה לשאלה הראשונה שלילית. "בשיטת מכרז ויקרי הזוכה הוא בעל ההצעה הגבוהה ביותר, אבל הסכום לתשלום הוא הסכום שבמקום השני".
גם בהתאחדות בוני הארץ מציעים כבר תקופה ארוכה לשנות את השיטה, בטענה כי המדינה עצמה כבר אימצה במכרזים רבים שיטה אחרת ולפיה ההצעה הזוכה היא דווקא זו שקרובה ביותר למחיר הממוצע. "העובדה כי מחירי הקרקעות גבוהים, בין השאר בגלל השיטה הנוכחית, מתבטאת במחירי הדירות הסופיים - אבל אין סיבה לא לשנות את השיטה באופן שיאפשר להוריד בטווח הרחוק את המחירים", אומר בשיחה עם "כלכליסט" עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל ההתאחדות.
לדבריו, "שיטת המחיר הממוצע, שכבר אומצה על ידי המדינה במכרזים של חברות ממשלתיות דוגמת מעצ או מכרזי הרכבת, היא שיטה שבמסגרתה המטרה היא להגיע למחיר הריאלי של השוק אבל לא בהכרח הגבוה ביותר". בן שמעון מסביר כי "בשיטה זו לוקחים את כל ההצעות שהוגשו למכרז, ומורידים את ההצעה בסכום הגבוה ביותר וכן את ההצעה בסכום הנמוך ביותר. להצעות שנשארו מוסיפים אומדן של המזמין - הצעה השקולה לשמאות של השמאי הממשלתי, למשל - ומכל ההצעות הללו מרכיבים מחיר ממוצע. מי שהכי קרוב לממוצע - זוכה".
אולם לא כולם מסכימים עם ההערכות כי שינוי שיטת שיווק הקרקעות על ידי המדינה ישפיע על מחירי הדירות הסופיים. "הבעיה עם שיטת המחיר הממוצע היא שהיזמים נכנסים לתורת המשחקים: כלומר, הם כבר צריכים להעריך מה יציעו האחרים ומה יהיה הממוצע, כדי לא להציע גבוה מדי או נמוך מדי. נשאלת גם השאלה אם זה ישפיע על הצרכן הסופי. אולי לא כולם יאהבו לשמוע את זה, אבל התשובה היא שלא בהכרח. היזמים מוכרים את הדירות במחיר השוק, במחיר שאותו הציבור יהיה מוכן לשלם עבור הדירה במיקום הספציפי הזה", משיב פרידמן.
לדבריו, המקומות שבהם יש כיום פערים גדולים יחסית בין ההצעה הזוכה לבאה אחריה הם בעיקר באזורים שבהם מרכיב הקרקע מהווה מרכיב קטן יחסית ממחירה הסופי של הדירה — כלומר בעיקר באזורים פריפריאליים שבהם הקרקע זולה יחסית. "במקומות שבהם הקרקע עולה למשל כ־50 אלף שקל ליחידת דיור ומחירה הסופי של הדירה עומד על כ־900 אלף שקל, הפער בין ההצעות לעתים גדול. מספיק שמתמודד אחד הגיש הצעה שמשקפת 50 אלף שקל ליחידת דיור ואחר הגיש הצעה שמשקפת 70 אלף שקל ליחידת דיור — וכבר יש פה פערי אחוזים גבוהים. אבל במחירה הסופי של הדירה הפערים הללו שוליים. באזורי ביקוש, היכן שמרכיב הקרקע ליחידה נע בין 800 אלף שקל למיליון שקל, הפערים הללו כבר לא יהיו קיימים בדרך כלל".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר כי "מדיניות המכרזים נקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל וחוקי המדינה. חוק חובת המכרזים הוא זה שמכתיב את הכלל שהמרבה במחיר הוא הזוכה — וזה קיים בכל המכרזים במגזר הממשלתי. עם זאת, רמ"י בוחנת כל העת מה הדרך הנכונה ביותר לשיווק קרקע במכרזים ומעבירה המלצותיה למועצת מקרקעי ישראל. בעקבות זאת אישרה המועצה לאחרונה החלטה לשווק מכרזים שבהם מתפרסם מחיר המינימום, הרחבת השיווקים בדרך של הרשמה והגרלה וכן הוצאת מכרזים בשיטת מחיר מטרה.
"יצוין כי שיווק קרקע על ידי רמ"י לא נועד להשיא הכנסות לקופת המדינה, ובמקרים רבים שבהם הקרקע נרכשה על ידי קבלנים במחיר המינימום או קרוב אליו או בסכום הנמוך מהערכות השמאי, מי שנהנה מכך היו הקבלנים ולא רוכשי הדירות. אחת הדרכים להורדת ערכי הקרקע הנה הגדלת ההיצע, ורמ"י ומשרד הבינוי מקדישים מאמצים רבים להגדלת השיווקים".
9 תגובות לכתיבת תגובה