טריטופ תגייס 50 מיליון דולר על הון עצמי של 61 מיליון דולר

חברת נדל"ן אמריקאית עשירית עושה את דרכה לבורסה בתל אביב. טריטופ (Treetop development), חברת הנדל"ן הניו־יורקית שבבעלותם המשותפת (50%–50%) של עזריאל (עזי) מנדל ואדם מרמלשטיין הגישה בחמישי האחרון תשקיף ראשוני לרשות ני"ע במטרה לגייס 50 מיליון דולר באג"ח לא מובטחות במהלך החודש הקרוב.

מדובר בחברה אמריקאית שלישית שמגישה תשקיף על בסיס הדו"חות הכספיים של הרבעון השלישי של 2014 אחרי רילייטד וג'י.אפ.איי. סיימון נכסים (Simon Properties) צפויה אף היא להגיש תשקיף בימים הקרובים, ובכך יגיע לארבע מספרן של החברות האמריקאיות שינסו לגייס 300 מיליון דולר (1.2 מיליארד שקל) במהלך החודש הקרוב. אלו יצטרפו לשבע חברות אמריקאיות קודמות שכבר גייסו בישראל 950 מיליון דולר (3.6 מיליארד שקל).

הכניסה של טריטופ לישראל, שנעשתה בתיווכו של מנכ"ל כלל חיתום יהונתן כהן, היא חריגה לאור היקף הנכסים המצומצם שלה. בעלי החברה יעבירו לחברה־הבת המנפיקה, הרשומה באיי הבתולה, 30 תאגידים המכילים 69 פרויקטים של דירות להשכרה עם 5,900 יחידות דיור בשווי של 65 מיליון דולר בלבד. ההון העצמי של טריטופ גם הוא נמוך ועומד על 61 מיליון דולר כמו גם ההכנסה הנקייה שלה משכירות (NOI) שעמדה בינואר־ספטמבר 2014 על 4.5 מיליון דולר בלבד. נתונים אלו הופכים אותה לחברת הנדל"ן האמריקאית הקטנה ביותר שהגיעה עד כה לישראל, כאשר עד כה החברות שהגיעו היו בעלות היקף נכסים של 230 מיליון דולר ומעלה.

גם תזרים המוזמנים של החברה מפעילות שוטפת הוא מצומצם ביותר. בינואר־ספטמבר 2014 טריטופ ייצרה מזומנים בהיקף של 1.9 מיליון דולר בלבד, בדומה לתקופה המקבילה. עם זאת, לטריטופ יש פיזור גיאוגרפי רחב הפרוס על פני 12 מדינות שונות בארה"ב. כמו החברות אולייר וספנסר, שגייסו אג"ח בתל אביב בנובמבר 2014, גם טריטופ עוסקת בהשכרת דירות למגורים, בין היתר דרך תוכנית שכירות מפוקחת של משרד השיכון האמריקאי (HUD). מחצית מדירות המגורים של החברה מושכרות דרך תוכנית זו, והשאר הן דירות למגורים רגילות. התוכנית שמבטיחה שכר דירה קבוע מהממשל האמריקאי נחשבת למקור קבוע ויציב לתזרים, אך עם זאת היא מגבילה את החברה בכל מה שקשור להעלאות שכר דירה ושינוי תנאים בחוזה.

40.5 מיליון דולר מהתמורה המגויסת מיועדים למימון עסקיה השוטפים של החברה, והיתרה מיועדת למימון פרויקטים חדשים וישנים של החברה. 884 אלף דולר מתמורת ההנפקה מתכוונים מנדל ומרמלשטיין לשלשל לכיסם בגין חלקם (10%) בפרויקט HUD של החברה בפנסילבניה, מיזורי וטקסס, שיעבור במלואו לחברה המנפיקה בישראל. 3.84 מיליון דולר נוספים ישמשו להשלמת רכישת פרויקט HUD נוסף בניו יורק ו־4.57 מיליון דולר מיועדים להשלמת רכישת פרויקט מגורים רגיל בעיר ניו יורק.

הבורסה של תל אביב | צילום: בלומברג

בעלי השליטה ייהנו גם מדמי ניהול שיעניקו לחברה המנפיקה בעלות כוללת של 50 אלף דולר לשנה. עלות שכרם הכולל של השניים בטריטופ בינואר־ספטמבר 2014 עמד על 3.4 מיליון דולר, זאת לעומת שכר בעלות כוללת של 1.17 מיליון דולר שמשכו מהחברה ב־2012. בשנתיים האחרונות נהנו מנדל ומרמלשטיין גם מדיבידנדים בהיקף של 5.4 מיליון דולר מטריטופ.

מנדל ומרמלשטיין, שניהם בני 36, הכירו בישיבה יוניברסיטי בניו יורק. עם סיום הלימודים לפני 13 שנה, הם התחילו לפעול בנפרד בשוק הנדל"ן בניו יורק. מנדל ניהל מחלקת נכסים בחברת נדל"ן גדולה בעוד מרמלשטייין פעל לבדו כיזם נדל"ן. השניים חברו זה לזה ב־2005 והקימו את טריטופ שמוחזקת על ידיהם בחלקים שווים, כשהאסטרטגיה שלהם היתה למצוא נכסים זולים, מחירי Off Market כלשונם, להשביח אותם ולהשכיר אותם לדיירים במחיר גבוה יותר.

מנדל ומרמלשטיין רוכשים את הנכסים שלהם עם הון עצמי מקסימלי של החברה בהיקף של 8 מיליון דולר, והם מתחייבים בתשקיף להמשיך להגביל את ההון העצמי לסכום הזה. יחס החוב לשווי הנכסים (LTV) של טריטופ נע בטווח 6%–40%, והיא משלמת על החוב שלה ריביות שנתיות של 2.5%–7.5%, תלוי במיקום ובגודל של הנכס. מרבית הנכסים שלה משועבדים לבנקים בארה"ב בשעבוד ראשון על זכויות הבעלות על הנכס. גובה הסכום הכולל המובטח על ידי השעבוד מסתכם בכ־40 מיליון דולר, שני שלישים מהמאזן שלה.