הפתרון של מצלאווי למחירי הדיור: המדינה תוסיף זכויות, הרשויות ימכרו דירות

הרכבת הממשלה החדשה היא הזדמנות לחשבון נפש בתחום הנדל"ן. משבר הדיור החריף, בלוני ניסוי כמו 0% מע"מ ומחיר מטרה נכשלו, ההבטחות התרבו אך בפועל אלפי זוגות צעירים ומשפחות לא יכולים לרכוש דירה. התוכניות השאפתניות של שרי הממשלה הקודמת הגיעו ממקום טוב, אבל הקשיים הקואליציוניים, האגו ושינוי התפיסה בקרב פקידי האוצר הובילו לכך שמחירי הדירות ממשיכים וימשיכו לעלות אם לא יימצא פתרון.

קיים פתרון להורדת המחירים בלי לשנות סדרי עולם - הרחבת זכויות בנייה במסגרת התחדשות עירונית ובמכרזים של רמ"י. בכל פרויקט מגורים שמוקם יוסיפו דירות בשיעור של 10%. את בניית הדירות הנוספות יבצע קבלן הפרויקט כקבלן ביצוע ממשלתי שיישא בתשלום אגרות הבנייה ובעלויות הנלוות, אך יזכה בפטור מתשלום אגרות פיתוח והשבחה. הדירות הללו יימכרו לזוגות צעירים ב־70% מערכן של דירות מגורים באותו פרויקט, ורוכשי הדירות הנוספות יעמדו בקריטריונים שנקבעו מראש בהחלטת הממשלה.

פרויקט פינוי בינוי בנווה שרת | צילום: אוראל כהן

ואם בתוכנית 0% מע"מ המדינה נדרשה לוותר על הכנסות של כ־2 מיליארד שקל, הרי שבמקרה הזה היא לא נדרשת כלל להכניס את היד לכיס. להפך, היא עשויה לקבל הכנסות נוספות ממע"מ על מכירות הדירות שהתווספו.

היום יש כ־30 אלף יחידות דיור באזור המרכז שמאושרות לבנייה, וביצוען מתעכב מסיבות כאלו ואחרות בוועדות התכנון השונות. הענקת תוספת בנייה, אפילו בשיעור של כ־10%, תיתן מענה למחוסרי דיור רבים. אם הקרקעות הללו הן הקרקעות של העם, למה לא נותנים לו אותן כשהוא זקוק להן? זו חוכמה גדולה לומר "מי שאין לו כסף שלא ירכוש דירה במרכז הארץ". אלא שיש זוגות צעירים שמוכרחים לגור במרכז, שכן בימינו אין זוג צעיר שלא תלוי בעזרת המשפחה, והרחקתו של זוג צעיר ממשפחתו שגרה במרכז הארץ מאלצת אותו להוציא הרבה מאוד כסף עבור עזרה בתשלום.

בשלב הראשון על הממשלה להקים ועדת־על של מומחים ואנשי מקצוע - נציגי משרדי האוצר, הפנים, הבינוי, התחבורה ועוד. לוועדה יוענקו תקציבים נפרדים וסמכויות לאישור פרויקטים מיוחדים שיתוכננו על ידי אנשי המקצוע שיושבים בה. בין היתר היא תהיה אחראית על רמ"י, קק"ל וועדות התכנון השונות. בראשה יעמוד נציג שיהיה כפוף רק לראש הממשלה. בדרך זו מובטחת התנהלות סדירה, בלתי תלויה ושאינה מונעת מאינטרסים מנוגדים. זה עובד מצוין בנתיבי ישראל (מעצ לשעבר) ובחברות ממשלתיות אחרות, ואין סיבה שזה לא יעבוד גם בנדל"ן. ועדת־העל תדאג שוועדות התכנון המקומיות יכינו תוכניות־אב ויקבעו כמה ואילו תוספות בנייה יתאפשרו בכל אזור. חשוב להדגיש כי הפתרון מתאים לכל פרויקטי המגורים ואינו מצומצם בהכרח להתחדשות עירונית. בקרקעות שמשווקת המדינה ניתן להבטיח זאת בהוספת סעיף במסמכי המכרז - היזם מתחייב לבנות עבור המדינה 10%–20% תוספת יחידות דיור בפרויקט, שאותן ימכור ב־70% מערכן של דירות באותו פרויקט. בקרקעות המיועדות להתחדשות עירונית ניתן לשלב זאת כתנאי לאישור ועדות התכנון.

במשך שנים רבות פעלתי מול משרדי הממשלה ושרי הבינוי כדי להביא לפתרון שאני סבור כי ניתן יהיה ליישמו במהרה, ללא עלות נוספת וללא פגיעה במרקם העירוני המתוכנן. אלא שלא פעם עמדתי מול שוקת שבורה כששיקולים שונים, בעיקר פוליטיים, הנחו את מקבלי ההחלטות במקום השיקולים החברתיים. אני מאמין בפתרון וקצתי בהמתנה לשינוי שיבוא מלמעלה. כיזם וכמי שהקים בהצלחה רבה את פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בישראל, אני מרגיש מחויבות גדולה לפעול לשם כך. אפילו אם פעולתי היא טיפה בים, בכוונתי ליישם פתרון זה על חשבוני בפרויקט שאני בונה בקריית אונו, כי אני מאמין ששינוי גדול מתחיל בצעד קטן.

סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, ישתתף בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" שתתקיים ב־6 במאי