ההצהרות של כחלון עיוותו את השוק: זינוק של 74% במספר המשקיעים בחודש מאי

הצהרות שר האוצר כחלון על כוונותיו להעלות את מס הרכישה לא איחרו לחזור אל השוק. המשקיעים, שחלקם עוד המתין והתלבט קודם לכן לגבי רכישה של דירה שנייה ומעבר לכך, עטו על הדירות והקפיצו את נתוני המשקיעים לרמות הגבוהות ביותר שנרשמו בשנים האחרונות. משקלם של המשקיעים ברכישת הדירות רשם זינוק חד של 74% בהשוואה לחודש הקודם (אפריל) וזינוק של 66% בהשוואה לחודש מאי 2014.

בעקבות זאת, משקל המשקיעים בסך העסקאות הגיע ל-29%, עלייה חריגה של ארבע נקודות האחוז בהשוואה למשקלם בחודש הקודם. בכך נבלמה הירידה החדה במשקל המשקיעים שבה התגאו במשרדי הממשלה ונרשמה בחודשים ינואר-אפריל. גם באוצר מבינים היטב כי מה שגרם לקפיצה הוא הקדמת רכישות של משקיעים על רקע הכוונה להעלות את מס הרכישה על סגמנט זה של השוק. בתוך כך, רק בחודש יוני לאחר שהצעת החוק להעלאת מס הרכישה אושרה בוועדת השרים ובכנסת, ובהמשך כשבוע לפני מועד העלאת המס המתוכנן אשר נקבע ל-1 ביולי, הודיע כחלון כי המס יכנס לתוקף מוקדם מהרגיל, כלומר שבוע לפני המועד המתוכנן, ולכן הערכות הן כי בחודש יוני הנתונים לגבי היקף המשקיעים יהיו גבוהים יותר מאלה שהוצגו לחודש מאי.

בסך הכל נרכשו בחודש מאי 11.5 אלף דירות, גידול חד של 51% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש אפריל ובהשוואה למאי אשתקד. באוצר מסבירים בין היתר כי הגידול נובע גם מחג הפסח שחל בחודש אפריל השנה ואילו מאי אשתקד עמד בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. עם זאת, עדיין מדובר באחת הרמות הגבוהות ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם.

בנייה | צילום: דוד הכהן

בסקירה של השנים האחרונות להיקף המשקיעים מסך העסקאת עולה כי בפעם האחרונה שבה היה משקלם סביב ה-30% היתה בתחילת 2015, אך קודם לכן ועד שנת 2011 נשמרה רמה שנעה בסיס ה-25%.

כאשר בוחנים איזה דירות רכשו המשקיעים לפי מדרגות מס הרכישה (בטרם העלאת המס), נראה כי עיקר הרוכשים נכללו במדרגת המס השנייה של 6% אשר הושתה על דירות בשווי של 1.09-3.27 מיליון שקל (בהתאם למדרגות המס של שנת 2014). מדובר על כ-48% שרכשו דירות בפלח שוק זה לעומת 43% בשנת 2014. במדרגת המס הראשונה (5%) דווקא חלה ירידה מ-51% ל-48% ואילו בדירות היוקרה שמשקלם בכלל העסקאות היה ממילא נמוך חלה ירידה נוספת.

בפילוח רכישות המשקיעים לפי אזורים, בולט אזור נתניה. באזור זה, בו הגיעה פעילות המשקיעים לרמתה ההיסטורית הגבוהה ביותר ברבעון הראשון השנה, הוסיף משקל המשקיעים לעלות, ובשיעור חד, בחודשים אפריל-מאי (מהווים יותר משליש מסך העסקאות). יש לציין כי אף כי נרשם גידול מסוים במשקל תושבי החוץ ברכישות באזור, עדיין חלק הארי של רכישות המשקיעים באזור זה, כמו גם הגידול במשקלם, מיוחס למשקיעים ישראלים. אזור נוסף שרשם גידול חד במשקל המשקיעים במאי הוא אזור חיפה (גידול של 10%). בכך חזר משקל המשקיעים באזור זה לרמות השיא שנרשמו באזור בשנת 2010 (שליש מסך העסקאות). בתוך כך, רמות המחירים של הדירות שנרכשו על ידי המשקיעים באזור חיפה היו נמוכות משמעותית, הן בהשוואה למחירי הדירות שרכשו המשקיעים באזור זה בחודשים הקודמים (פער של 14% בממוצע) והן בהשוואה למחירי הדירות שנרכשו למגורים (דירה יחידה) באזור זה בחודשים האחרונים (פער של 27%).

עוד עולה מנתוני האוצר, כי גם הזוגות הצעירים הגבירו את קצב הרכישות, ואלה רשמו זינוק של 51% בהשוואה לחודש הקודם. בהשוואה לנתוני המשקיעים אשר חששו מהעלאת מס הרכישה ולכן הקדימו את רכישותיהם, במקרה זה המצב הוא הפוך ומצביע בין היתר על חוסר אמון משווע של הזוגות הצעירים ליכולת הממשלה להוריד את מחירי הדירות. הגידול החד הקיף את כל האזורים, כאשר באזור ת"א אף הוכפלו רכישות אלו.

גילוי מעניין נוסף מצביע על כך שרמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בת"א נמוכות יחסית, הן ביחס לרמות המחירים של הדירות שנרכשו על ידם והן בהשוואה ליחס בין מחירי הדירות לשכר הזוגות הצעירים שרכשו דירה באזורים אחרים. כך, בעוד שהשכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בת"א בחודש מאי עמד על 14.5 אלף שקל, עמד מחירה הממוצע של הדירה שרכשו על 1.67 מיליון שקל. לשם השוואה, השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בחיפה עמד על 13.3 אלף שקל (נמוך רק ב-8 אחוזים מזה של האוכלוסייה המקבילה בת"א), אולם מחיר הדירה הממוצע שרכשו אלו עמד על 857 אלף שקל, מחצית משווי הדירה שרכשו הזוגות הצעירים בת"א. נתונים אלו עשויים להיות מוסברים בין היתר בתמיכה גדולה יותר של ההורים בת"א במימון הדירה לילדיהם ו/או ברכישה שהינה לכאורה לצורך מגורים. נתונים ראשוניים לחודש יוני מצביעים על רמה חריגה של עסקאות, הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם.