מחיר למשתכן, האותיות הקטנות

השבוע אימץ קבינט הדיור את תוכניתו של שר האוצר משה כחלון להורדת מחירי הדיור באמצעות שינוי כללי המשחק. אם עד היום ברוב מכרזי המדינה הזוכה בקרקע היה הקבלן שהסכים לשלם עבורה את המחיר הגבוה ביותר, מעתה יורחב מודל מחיר למשתכן לכל המכרזים כך שהזוכה יהיה הקבלן שמתחייב בסוף התהליך לשווק דירות במחיר הנמוך ביותר. אלא שמידת הצלחתה של התוכנית מצויה בפרטים הקטנים, ואלה עדיין לא גובשו. "כלכליסט" מנתח את הפרמטרים שישפיעו על האפקטיביות של הרחבת מחיר למשתכן בטווח הארוך.

מה יהיה המפרט?

החשש הטבעי הוא כי קבלנים המחויבים למחיר נמוך יחסכו עלויות ויציעו דירות באיכות בנייה נמוכה. כדי למנוע זאת נקבע בעבר בתוכנית מחיר למשתכן המקורית, כמו גם בתוכנית מחיר מטרה, מפרט מחייב שאותו קיבלו הקבלנים ביחד עם שאר מסמכי המכרז, וזאת כדי לאפשר להם לשקלל זאת בתמחור הדירה. מהרגע שהקבלן הגיש את הצעתו וזכה במכרז, הוא מחויב למפרט. מסמך זה כולל פירוט של גודל הדירות, כמות החדרים וממדיהם, כמות חדרי השירות והמקלחות, גודל המרצפות וכמות נקודות החשמל. יש בו גם הגדרות לסוג האבן שתשמש לריצוף ולחיפוי, מידות האריחים, סוג העץ המשמש לבניית ארונות המטבח ועוד.

באוצר מתקיימים כיום דיונים באשר לרמת המפרט במכרזי מחיר למשתכן החדשים, כדי שמצד אחד תורגש ירידת מחירים ומצד שני הדירות החדשות באמת יהוו אלטרנטיבה ראויה למצאי הקיים בשוק. ככל שיאשרו לקבלן לחסוך יותר בהוצאות, כך הוא יוכל להוריד את מחירה הסופי של הדירה.

המפרטים הקודמים של הדירות במחיר למשתכן ומחיר מטרה הללו ייצגו את שני הקצוות — בעוד שבמחיר למשתכן המפרט נחשב עד כה לבעל סטנדרט נמוך יחסית, במחיר מטרה קבעו מפרט שלא היה מבייש אף פרויקט מגורים חדש. כעת נראה כי מפרט הדירות בתוכנית מחיר למשתכן המעודכנת של כחלון ימוקם איפשהו באמצע — באיכות מספקת שתאפשר לפרויקטים הללו להתחרות בפרויקטים אחרים, אך תהיה צנועה מספיק באופן שיאפשר לשר האוצר להראות הישגים ומחירים מופחתים.

אפשר לשדרג?

אחד מכאבי הראש של הקבלנים בפרויקטים חדשים הוא סוגיית שדרוג המפרט. הנורמה שהשתרשה בשנים האחרונות שלפיה כל דייר מבקש להחליף ברזים, לשבור קירות או להחליף אריחים מאלצת אותם להתארגנות לוגיסטית יקרה הכוללת נציג שילווה כל דייר, מלאי חלפים, הסכמים עם ספקים ועוד. לדברי הקבלנים, המחיר הנוסף שהם דורשים עבור השדרוג אינו מכסה את העלות האמיתית ורובם היו מעדיפים לוותר על ההליך.

גם מנקודת המבט של שר האוצר, האופציה לשדרוג הדירות בפרויקטים שבמסגרת מחיר למשתכן אינה רצויה משום שהיא מעכבת את התקדמות הבנייה ועלולה לגרום להתייקרות הדירות. מנגד עומדת הטענה כי איסור על שינויים עלול להרחיק קונים. הפשרה שבוחנים כעת באוצר דומה למתכונת שבה נהגו בפרויקטי מחיר מטרה — מפרט הכולל 2–3 אלטרנטיבות לבחירת הדיירים. בכל מקרה, ייאסר על קבלנים לגבות תשלום נוסף עבור שינויים.

גם הפטנהאוז מוזל?

באוצר יצטרכו להחליט גם מה יהיה שיעור הדירות המוזלות שיימכרו בכל פרויקט. האוצר אמנם מנסה לשוות אווירה שלפיה כל הדירות בכל הפרויקטים יהיו מוזלות, אך בפועל החלטת הקבינט מותירה מרווח גמישות. בעבר אפשרו לקבלנים למכור במסגרת מחיר למשתכן חלק גדול מהדירות בפרויקט במחירי השוק, מה שאפשר להם להפעיל מנגנון סבסוד צולב — את ההנחה על הדירות המוזלות קיזזו במחיר הדירות שאינן במבצע.

שר האוצר משה כחלון. הקריטריונים לזכאות ייקבעו אחרונים | צילום: מוטי קמחי

החשש כעת הוא שאם הקבלנים יחויבו למכור את כל הדירות במחיר מופחת ולא במחירי השוק, ההנחה שהם יוכלו להציע לא תהיה מספיק אטרקטיבית. מעבר לכך, קיים חשש כי הקבלנים יחסכו בטיפוח המרחב המשותף בבניין, כלומר בלובי, בחדר המדרגות ובמעלית.

הפתרון שמבקשים ליישם כעת הוא לאפשר לקבלנים למכור דירות הנחשבות מועדפות, למשל פנטהאוז או דירות גן, במחירי שוק. כך רוכשים פוטנציאליים יגיעו לדירות האלה ולא יעדיפו פרויקט אחר, ואפשר להניח שיהיה מי שידאג לטפח את הלובי ואת חזות הבניין.

כולם זכאים להנחה?

הסעיפים הקודמים הם סוגיות שבאוצר יצטרכו לתת עליהן מענה בשבועות הקרובים, לפני שהמכרזים הראשונים ייצאו לדרך. ממועד פרסום המכרזים תחלוף במקרה הטוב חצי שנה עד שראשון הקבלנים יוכל לפתוח משרד מכירות ולהציע בו את מרכולתו (שתעמוד על תלה אולי בעוד ארבע שנים). עד שיתחיל בפועל שיווק הדירות, ומוטב קודם לכן, יצטרכו באוצר להכריע באשר לקריטריונים לזכאות לדירה במחיר למשתכן.

בעבר הנושא היה מקור לפולמוס פוליטי ממושך. כששר הבינוי אריאל אטיאס מש"ס קבע את הקריטריונים, הטענה היתה כי הם היטיבו עם חרדים. כששר האוצר יאיר לפיד שינה את הקריטריונים, טענו שהוא מפלה לרעה את החרדים. כדי להתגבר על המכשול, כחלון הבהיר כי הפעם לא יהיו קריטריונים, למעט רף מינימלי הבוחן אם לקונה הפוטנציאלי כבר יש דירה.

עם זאת, יש כבר מי שמבקשים ליישם קריטריונים נוספים. כך, למשל, האגודה לזכויות האזרח רוצה שייקבע מבחן הכנסה כך שהדירות הזולות יינתנו למי שבאמת נזקק לסיוע, בעוד ראשי הערים רוצים שאחוז מסוים מהדירות יובטח לתושבי העיר שבה נבנה הפרויקט. בנוסף, באוצר טוענים שבמקרה שמלאי הדירות לא יענה על הביקוש, יערכו הגרלות לזכייה בדירות המוזלות.

בכל מקרה, הכללים עדיין לא גובשו ולא הוחלט אם תוטל מגבלה כלשהי וכיצד יפקחו עליה.