התעמלות קרקע, גרסת הוד השרון

בקו התפר בין כפר סבא להוד השרון יש מובלעת של שדות מוריקים, שריד אחרון מימים רחוקים. השטח משתרע על פני כ־1,000 דונם, ועליהם מתכננת עיריית הוד השרון לבנות שכונה חדשה. זה שנים מעורר שטח זה מחלוקת שגולשת עד למסדרונות היועץ המשפטי לממשלה, ומבטאת שינוי חשוב במדיניות הפיצויים בעקבות הפקעת קרקע לצורכי ציבור.

בעבר, במקרים שבהם הופקעה קרקע לטובת פרויקט ציבורי כגון סלילת כביש, נהגו הרשויות להציע לבעלי הקרקע זכויות בתוכנית בנייה סמוכה במקום פיצוי כספי. ב־2011 קבע היועמ"ש כי הסדרים שכאלה אינם תקינים ואסר זאת; אלא שהליכי התכנון בארץ אטיים, וכך נוצר מצב שבו הובטחו לאנשים זכויות לפני שנים רבות וכעת אי אפשר לממשן. זה בדיוק המצב שעמו מתמודדים בעלי הזכויות בקרקע שעליה נסלל כביש 531 ונבנתה תחנת הרכבת של כפר סבא.

המדיניות השתנתה

תחילת הפרשה הסבוכה בסוף שנות התשעים, אז הפקיעו מעצ ורכבת ישראל שטח חקלאי שגודלו כ־200 דונם לצורך סלילת כביש 531 המחבר את כביש 6 לכביש 4, ולצורך הקמת תחנת הרכבת של כפר סבא. השטח שימש בעבר את חקלאי המושבה מגדיאל, שנוסדה בשנות ה־20 של המאה הקודמת ובמרוצת השנים נבלעה בהוד השרון. יורשיהם ביקשו לתבוע פיצויים כמקובל, אך ב־2002 הציעו להם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון, רכבת ישראל ומעצ פתרון אחר - שחזור זכויות.

עיריית הוד השרון קידמה באותן שנים תוכנית להקמת שכונה ובה 4,200 דירות מדרום לכביש 531, בשטח שגודלו כאמור 1,000 דונם והוא גובל לקרקעות שהופקעו. הרשויות אמרו לבעלי הקרקע החקלאית שהפיצוי על ירידת ערכה יהיה זעום, ובמקום זאת הציעו להכניס את השטחים שלהם לשכונה החדשה ולאפשר להם ליהנות משטח עם זכויות בנייה. לאחר שתאושר התוכנית להקמת השכונה ייערך הליך "איחוד וחלוקה" כמקובל, שגם להם יהיו בו זכויות. אחרי השלמת התוכנית כל אחד יקבל בה זכויות לפי גודל הנתח שהיה לו על פי טבלת הקצאות, בלי קשר למיקום המגרש שלו, ואליה יוספו גם בעלי הקרקע המופקעת.

מודל שחזור הזכויות התאים לכל הצדדים — עיריית הוד השרון, שעל פי חוק צריכה לשלם 70% מגובה הפיצוי, חוסכת עלויות, וכך גם הרכבת ומעצ; ואילו בעלי הקרקעות מקבלים בתמורה לאיפוק ולאורך הרוח זכויות בשטח שעליו ייבנו בתים ששוויים גבוה בהרבה מסכום הפיצויים המשוער עבור קרקע חקלאית. בספטמבר 2002 נחתם ההסכם שבו הבטיחה עיריית הוד השרון כי הפיצוי לבעלי הקרקע יינתן באמצעות זכויות בתוכנית שגבולותיה יימתחו. כך שגם 200 הדונמים שהופקעו ייכללו בה, ובעלי הקרקע הסכימו להקפיא את תביעתם לפיצויים. עד לאחרונה שיטת פיצוי זו היתה נפוצה בפרויקטים שבהם הופקעו שטחים רבים לפרויקטים ציבוריים.

השנים חלפו, ועדות כונסו, תוכניות שורטטו, וב־2006 הפקידה הוועדה המחוזית את התוכנית להתנגדויות. כמקובל במקומותינו, שש שנים נוספות חלפו בדיונים, התנגדויות, ערעורים וכיוצא בזה, עד שביולי 2012 החליטה הוועדה המחוזית שהתוכנית שהיא עצמה הפקידה אינה טובה, וכי יש לגרוע את 200 הדונם המופקעים מגבולות התוכנית. החלטה זו נולדה בעקבות הנחיה של היועמ"ש, שלפיה אין להכניס לגבולות תוכנית מגרשים ללא הצדקה תכנונית, רק מטעמי פיצוי. הסיבה העיקרית לכך היא מניעת מצב שבו השיקולים התכנוניים מצטמצמים לטובת שיקולי פיצוי, איחוד וחלוקה. במקרה של הוד השרון, לתחנת הרכבת ולכביש אין קשר ישיר לתוכנית הבנייה למגורים, ולפיכך השטחים הללו לא צריכים להיכלל בה - כך קבעה הוועדה המחוזית.

שטח המחלוקת בהוד השרון | צילום: אוראל כהן

סוגיה נוספת שעולה בדיונים שכאלה היא הפגיעה בזכויותיהם של בעלי המגרשים שהתוכנית כן רלבנטית להם, שהרי הוספת עוד בעלי מגרשים לתוכנית מדללת את זכויותיהם. במקרה הנ"ל, 4,200 הדירות המתוכננות היו אמורות להתחלק בין בעלי מגרשים המשתרעים על פני 1,200 דונם במקום 1,000 דונם.

עורך הדין יונתן וינגרטן, המייצג בעלי קרקעות בגבולות התוכנית שהתנגדו להרחבתה, דווקא מגלה הבנה לכעסם של בעלי הקרקעות המופקעות. "הם לא פוצו ונשענו על הבטחה שלטונית", הוא אומר, ומוסיף למניין המפסידים גם ספקולנטים "שקנו את הזכויות מהבעלים על סמך הבטחת עיריית הוד השרון, חלק מהם קבוצות רכישה. אנשים השקיעו מיליונים ובסוף יקבלו מעט על סמך הפקעה לצורכי ציבור". לדעתו יש בהחלטת הוועדה המחוזית "ביקורת ברורה על ניסיון עיריית הוד השרון להכניס את השטחים המופקעים לתוכנית על חשבון בעלי השטחים שאני מייצג, כדי להימנע מלפצות אותם במיליוני שקלים".

ממתינים לביהמ"ש

לאחר שהתברר השינוי בתוכנית הגישו בני משפחת פומרנץ, מבעלי הזכויות בשטחים המופקעים, תביעת פיצויים. הנהלת הרכבת, אשר שכנעה אותם ואת בעלי הקרקע האחרים להקפיא את תביעת הפיצויים המקורית, טוענת כעת כי התביעה לא הוגשה בזמן, שחלה עליה התיישנות ושלפיכך היא לא תפצה אותם.

התביעה עדיין מתבררת, ובינתיים לפני כשלושה שבועות החליטה הוועדה המחוזית שהשטחים המופקעים יחזרו לגבולות התוכנית - אך בעלי המגרשים המופקעים עדיין לא ייחשבו לבעלי זכויות בתוכנית החדשה. הנימוק לכך הוא שהיא ממתינה להכרעת בית המשפט, שעשוי להורות על כיבוד הסכם שחזור הזכויות. על פי הערכות, למרות התנגדותו בערכאות משפטיות לבירור עתירות נגד התוכנית, ייאלץ בסופו של דבר משרד המשפטים לכבד לפחות חלק מההסכמים הישנים, שכן מדובר בהבטחה שלטונית שעליה הסתמכו בעלי הקרקע.

ממשרד המשפטים נמסר כי "לאחרונה אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית למתן תוקף, תוך שהיא מאשרת בנייתן של יותר מ־4,000 דירות ותוך מציאת פתרון משפטי פרקטי. ההחלטה, שניתנה לאחר התייעצות בין היועץ המשפטי לוועדה המחוזית והמשנה ליועץ המשפטי לממשלה עו"ד ארז קמיניץ, מותירה את ההכרעה במחלוקת הקניינית לשלב מאוחר יותר ובהתאם לפסיקה עתידית צפויה של ביהמ"ש".