אין מתנות חינם: כל מה שצריך לדעת על מסים לפני שמעבירים דירה

קיימות מספר דרכים להעברת דירות במתנה לצרכי מס, כאשר, בדרך כלל, לכל חלופת העברה עשויות להיות השלכות מס שונות הן על המעביר והן על המקבל, בעת קבלת הדירה ובעת מכירתה.

כאשר מדובר ב"מתנה" לצרכי מס המשמעות היא שלא מתקבלת תמורה מלאה לפי שוויה בידי מעביר הדירה. ככלל, העברת דירה במתנה מהווה "מכירה" שהיא אירוע מס רגיל החייב במס שבח בידי "המוכר" (המעביר) ובמס רכישה בידי "הרוכש" (המקבל). יחד עם זאת נקבעו מקרים המעניקים פטורים והקלות ממס, בתנאים מסויימים, כאשר מועברות זכויות "במתנה ללא תמורה". נציין כי כאשר מנוצלים פטורים ממס המוענקים במיוחד להעברה במתנה - מקבל הדירה "נכנס לנעלי מעביר המתנה" ונוצר רצף מס לעניין עלות הדירה, חישוב פחת בגינה והחיוב במס במועד מכירתה.

להלן נפרט ארבעה דרכים שונות של העברת זכויות בדירה במתנה; (נציין כי אפשר להעביר כסף במתנה לצרכי רכישת דירה אולם במקרה זה קיימות הגבלות לתחולת הפטור רק במכירת הדירה שנרכשה בכספי המתנה). בכל מקרה של העברת דירה במתנה יש לבחון את תחולת המגבלות (תקופות ההמתנה הנדרשות) החלה על מקבל המתנה.

מקבל המתנה גר בדירה? הוא לא חייב במס שבח ובמס רכישה

החוק מאפשר פטור מלא ממס שבח בהעברת זכויות בדירה במתנה לקרוב. פטור זה מוענק לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין והוא חל על העברת זכויות כלשהן במקרקעין (ולא רק על דירה); כאשר מבוקש פטור לפי סעיף זה מקבל המתנה "נכנס לנעלי נותן המתנה" לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה כפי שהיו בידי המעביר כלומר נשמרים אותן עלויות ואותו יום רכישה כפי שהיו לנותן המתנה (רצף מס). יצויין כי הפטור ממס שבח למתנה ניתן רק בנתינת מתנה (ללא תמורה) לקרוב שהוא אחד מהמפורטים להלן: לבן הזוג, להורים והורי הורים ולבני זוגם, לצאצאים ובני זוגם ולצאצאי בן הזוג ובני זוגם; וכן במתנה לאח או אחות רק לגבי זכות במקרקעין שקיבלו מהורה או מהורי הורה במתנה או בירושה; במילים אחרות, אחים יכולים להעביר ביניהם זכויות במתנה ולקבל את הפטור ממס שבח רק אם הדירה (המועברת) נתקבלה בידם במתנה מההורים או מהורי ההורים ממתנה או מירושה.

כאשר "המכירה" (המתנה) זוכה לפטור ממס שבח לפי סעיף 62 "הרוכש" מקבל המתנה זכאי אף הוא להקלה במס רכישה ומשלם רק שליש ממס הרכישה המלא שהיה חל עליו אילולא המתנה. אך במקרה של העברת זכויות בדירה במתנה וללא תמורה לבן הזוג כאשר בני הזוג (המעביר והמקבל) מתגוררים יחד באותה דירה, העברה זו תהיה פטורה בידי המקבל ממלוא מס הרכישה.

מעניק המתנה מחזיק בדירה יחידה? הוא זכאי להעביר את הפטור ממס שבח למקבל המתנה

כאשר המוכר הינו בעלים של דירה יחידה, הוא זכאי לפטור ממס שבח במכירתה (הפטור מותנה בקיום כל התנאים שנקבעו ומוגבל לתקרת תמורה של כ-4.5 מיליון שקל. כאשר התמורה עולה על סכום זה השבח מחושב באופן לינארי ויחסי).

כאשר מעניק המתנה זכאי לפטור ממס של "דירה יחידה" בגין הדירה אותה הוא נותן עליו לשקול לבחור בפטור זה המוענק לפי סעיף 49ב(2) לחוק ולהעבירה במתנה ללא תמורה תוך ניצול הפטור (ולא את הפטור המיוחד למתנה). גם במקרה זה לדעתנו, מס הרכישה יהיה שליש ממס הרכישה הרגיל כמפורט לעיל. נציין כי במתן דירה במתנה תוך ניצול הפטור ממס של "דירה יחידה" אין "רצף מס" בין הנותן למקבל (כלומר מקבל המתנה לא נכנס לנעלי נותן המתנה) והמקבל יהיה "זכאי" לשווי רכישה חדש ויום רכישה חדש בהתאם למועד קבלת המתנה.

הדירה שווה פחות מעלויות השיפוצים והריביות? כדאי לשקול ויתור על הפטור ממס

קיימים מקרים רבים בהם לא נוצר רווח במכירת הדירה או שיש הפסד הון ממכירתה בידי המעביר (דהיינו שווי השוק שלה נמוך מעלותה בתוספת כל ההוצאות שהוצאו בגינה). במקרים אלו בהם לא הייתה עליית ערך ריאלית במחיר הדירה ויש הפסד במכירת הדירה כגון עקב הוצאות שיפוצים וריבית על המשכנתא, אין זה נכון לנצל פטור ממס בגין העברתה ויש לשקול להעבירה (במתנה וללא תמורה) ולערוך חישוב רווח והפסד ולדווח על ההפסד במכירתה; כמו כן, גם במקרה בו למעביר יש הפסדי הון (כגון מניירות ערך) אפשר לקזז את הרווח (השבח) מהדירה כנגד הפסדים אלו.

גם במקרה זה אם ההעברה תתבצע ללא כל תמורה, המקבל יהיה זכאי לדעתנו לתשלום מס רכישה בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל, ובמקביל יהיה למקבל יום רכישה ושווי רכישה חדשים בהתאם למועד קבלת הדירה במתנה (ללא רצף מס).

העברת דירה בפטור לינארי (אין פטור לינארי בהעברה לקרוב עד סוף 2017)

בשנים 2017-2014 יש אפשרות למכור 2 דירות בפטור לינארי ממס - פטור יחסי ממועד הרכישה של הדירה ועד תום שנת 2013 וחיוב יחסי החל מינואר 2014 ועד מועד מכירתה. הפטור הזה אינו חל על העברת דירות לקרוב הן בתמורה והן ללא תמורה (כלומר לא ניתן עד סוף 2017 להעביר דירה במתנה תוך ניצול הפטור הלינארי). יחד עם זאת החל מ-1 בינואר 2018 ניתן לנצל את הפטור הלינארי גם לדירות שניתנות לקרובים במתנה וללא תמורה.

ג'ק בלנגה הוא עו"ד ורו"ח, חבר בוועד המרכזי של לשכת רואי חשבון; יזהר קנה הוא רו"ח, נשיא לשכת רואי חשבון