אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
האוצר והיועמ"ש מתעקשים על פרשנויות סותרות לתמ"א 38 צילום: נמרוד גליקמן

האוצר והיועמ"ש מתעקשים על פרשנויות סותרות לתמ"א 38

ראשת מנהל התכנון הצהירה שההוראות החדשות בנוגע לתמ"א 38 יהיו מרחיבות. אך מטה הדיור באוצר ופרקליטות המדינה חלוקים ביניהם לגבי ההוראות התקפות עד שיסתיים ההליך הפורמלי. יצחקי: "מציע שנשב לחשוב על הנחיה לתקופת המעבר"

15.10.2015, 08:29 | אמיתי גזית

מלחמת פרשנויות בין האוצר והפרקליטות בנוגע לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מעכת בניית פרוייקטים. ראש מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי טען אתמול בישיבת ועדת הרפורמות בכנסת כי עד שיתקבלו ההוראות הרשמיות לגבי זכויות הבנייה, יש לפעול על פי הפרשנות שהיתה נהוגה עד כה ולא על פי זו שפרסמה הפרקליטות לפני כחודש. מנגד, המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ, התעקש שעד ההוראות הרשמיות, שצפויות לצדד בפרשנות מרחיבה יותר, הפרשנות הצרה שלו היא שתקפה.

המועצה הארצית לתכנון ובנייה הורתה שלשום למינהל התכנון לגבש הוראות חדשות לחישוב זכויות הבנייה. בכך קיוו במטה הדיור למנוע מצב שבו קיימות שתי פרשנויות שונות לנושא.

ראש מינהל התכנון בינת שוורץ הודיעה שהמדיניות החדשה תהיה מרחיבה ותקל בזכויות הבנייה של הקבלנים בתוכניות תמ"א 38. יצחקי טען שההוראות החדשות יקבלו תוקף רק בעוד כחצי שנה ושעד אז יש להמשיך בפרשנות הוותיקה. בכך מקווים באוצר להשתמש בתוכנית תמ"א 38, שנועדה לחזק בניינים מסכנת רעידת אדמה, ככלי להתמודדות עם משבר הדיור על ידי בניית בניינים גדולים יותר והוספת דירות חדשות.

לפיכך המליץ יצחקי להמשיך להתייחס לפרשנות המסורתית ולהתקדם עם פרויקטים שנעצרו. יצחקי קרא לקבלנים: "המשיכו לעשות את העבודה, אל תחכו לשום דבר. זאת לא עצה משפטית אלא מעשית". יו"ר ועדת הרפורמות אלי כהן הסכים עם יצחקי ואמר: "עד שיושלם ההליך הפורמלי, המדיניות החדשה היא זו שצריכה לקבוע".

ח"כ אלי כהן ח"כ אלי כהן ח"כ אלי כהן

אלא שקמיניץ שניסח את הפרשנות החדשה והמצמצמת, חלק על שניהם: "מי שרוצה לתת היתרים בחישוב כזה או אחר שיסתכל על עמדת המדינה. השיטה התיאורטית (המרחיבה - א"ג) מעלה המון שאלות. אם מישהו מחפש וודאות, הפרשנות שלי ודאית יותר".

יצחקי ענה בתגובה: "אני מציע לארז, שעושה ימים ולילות לטובת נושא הדיור, שנשב עוד פעם וננסה לחשוב על הנחיה מחייבת לתקופת המעבר".

הוועידה התכנסה בעקבות טענותיהם של יזמים כי הפרשנות של פרקליטות המדינה פוגעת בכדאיות הכלכלית לתמ"א 38. לדבריהם, פרויקטים אלו יוכלו להתקיים רק באזור תל אביב, שבה ערכי הקרקע גבוהים. בנוסף טענו הקבלנים כי קיומן של שתי פרשנויות סותרות יוצר אי ודאות המקשה עליהם לקדם את הפרויקטים.

נוכח המצב שנוצר, הודיעו השבוע הוועדות המקומיות של רמת גן וגבעתיים כי לא ידונו בתיקים בתחום זה עד שהמצב יתבהר.

מנהל התכנון יגיש את ההוראות החדשות כבר ב־3 בנובמבר, אך זוהי רק תחילתו של תהליך. אחר כך יש למנות חוקר לבחינת ההוראות ולדון בהתנגדויות, כך שצפויה עוד דרך ארוכה.

הפרשנות החדשה של הפרקליטות, שאמנם מצמצמת את מספר הדירות שייבנו בפרוייקטי תמ"א 38, משרתת את ראשי העיריות החוששים מצפיפות גדולה בעריהן איתה לא יוכלו להרחיב בהתאם את התשתיות. זאת משום שתמ"א 38 מכילה גם הטבות מס משמעותיות שמקטינות את הכנסת העירייה, ובעיקר פטור מהיטל השבחה.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

20 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

20.
למה כחלון וצי נאמניו העומד גם בראש קבינט הדיור לא סתאאאם חלץ לקדם פרויקיט תמ"א ?
פורסם בימים אלו שלפני שש שנים רכש כחלון ביחד עם שלושה שותפים את הבית בשכונת כרמליה, מתוך מטרה לנצל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות !!!!!!!!!!!!!!! אולם בשל התנגדות שכנים, שנגררה בערכאות משפטיות, נשארו ארבעת השותפים עם ארבע דירות בלבד - אחת לכל שותף. ערב הבחירות האחרונות מסר כחלון הצהרת הון, שבה העריך את הדירה החדשה ב-2.5 מיליון שקל....בלבד.... ואנחנו שואלים - באם כחלון היה מקבל אפשרות לבניית דירה נוספת תוך ניצול זכויות הבניה ומוסיף דירה נוספת במסגרת "קופון" תמ"א - אזי דירה זו הייתה נימכרת לנו במחיר מפוקח של 600.000 שח ??? הרי מטה כחלון ממשיך לטעון שפרויקט תמ"א הינו פרויקט לאומי להגדלת היצע הדירות !! כחלון רכש את הדירה ברחוב הירקון בחיפה ביחד עם שלושה שותפים מתוך מטרה לנצל את תוכנית תמ"א 38 ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות ■ אולם בשל התנגדות שכנים, נשארו השותפים עם דירה אחת לכל אחד. מעניין מדוע ההתנגדות של אלפי אזרחים בישראל המסרבים להיות "פראיירים" של קבלני הבניה גוזרי קופוני רווחי ענק בקרקעות נדל"ן תוך ניצול אחוזי בניה של 400% בקרקע הקיים איננו מקבל רוח גבית ממטה הדיור ? מטה הדיור וכחלון יוצאים למעשה להמשיך ולאפשר בניית 8 דירות בקרקע שייעודה במקור ל-4 דירות בלבד בדיוק כמו שקרה בענינו של מר כחלון בחיפה. מדוע מטה הדיור ומר כחלון ממשיכים לשווק לנו שפרויקט תמ"א זה "הפתרון" להגדלת היצע הדירות ? למה אלו דירות של הדיור הציבורי ?אלו דירות שיימכרו על ידי בעליהם במחיר כפלכפליים והקבלנים ימכרו באותא קרקע עוד 40% דירות במחיר השוק ! אז מספיק לעבוד עלינו - דיי ! ועדת חקירה חייבת לקום לעניין תוכנית תמ"א וכל הכבוד ליוע
אל-מוני  |  21.10.15
18.
@@@@ תמ"א 38 רק ניפחה את מחירי הדירות @@@@ האוצר וכחלון עיוורים ??
עשור לתוכנית תמ"א 38 והבאלאגן חוגג... תמ"א 38 היתה צריכה, לפחות אינטואיטיבית, לסייע בהורדת מחירי דירות. הדעת נותנת שתוספת פוטנציאלית של עשרות אלפי דירות חדשות, על גבי או במקום בניינים ישנים, תפתור לפחות חלק מהבעיה הכואבת והמוכרת כל כך של מחסור בהיצע מגורים בכל הארץ, ודאי באזורי ביקוש. אבל אפילו את זה היא לא הצליחה לעשות. בפועל, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה רק תרמה לנסיקת המחירים. בגלל הרשויות המקומיות/רשויות התכנון/חמדנות היזמים/חמדנות השכנים (כל התשובות נכונות), תוספת היצע הדירות בפרויקטים שנבנו לפי תמ"א 38 מאז אושרה התוכנית היתה שולית (פחות מ-10,000 דירות שאושרו לבנייה בין 2005 ל-2014, אלפים בודדים שכבר נבנו). ומנגד, תוספת החלומות - באוויר ועל הנייר - רק התגברה והלכה, ודחפה את המחירים כלפי מעלה. במרכז הארץ כבר לא ניתן כמעט למצוא מישהו שמוכר סתם דירת 2 או 3 חדרים. כרגע אמנם הדירה קטנה ומוזנחת, אבל מה שהוא מוכר זו דירה בבניין שעומד רגע לפני אישור תמ"א 38. בקרוב מאוד שטח הדירה יוכפל, ואפילו הלובי ישודרג. קומה 4 ללא מעלית? המחיר שהוא מבקש מגלם קומה חמישית עם מעלית. "אולי אפילו יראו קצת ים". ובשוק של מוכרים, כשהריבית האפסית מזרימה עוד ועוד ביקוש לנדל"ן, הכל הולך. מספיק קונה אחד. מאות אלפי בעלי דירות שיכון ישנות הרגישו בשנים האחרונות - בעקבות עוד ועוד שדרוגים ותיקונים שעברה התוכנית במרוצת הדרך (בעיקר תוספת זכויות והקלה במיסוי) - שהם בדרך לבוננזה !!!!!!!!!!!!! גם אם מרביתם לכל היותר נפגשו עם מאכער שרק אסף חתימות כדי לעשות עליהם סיבוב. מבחינתם, לגמרי בצדק כמובן, זה הספיק כדי לדרוש פרמיה על המחיר הישן. וכשנתוני משרד השיכון דיווחו שמחירה החציוני של דירת 3 חדרים יד שנייה עלה מ-480 אלף שקל בשנת 2008 ל-850 ברבעון הראשון של 2015, קפיצה של כמעט 80%, אף אחד לא ידע לתמחר את הפרמיה שהעניקו המוכר והקונה לאותן דירות, רק בשל פוטנציאל התמ"א שריחף מלמעלה. היזמים מצדם מיהרו בשנים האחרונות לסגור עסקאות מול דיירים נלהבים ולצרף עוד ועוד בניינים ישנים לפורטפוליו שלהם. גם הם רצו ליטול חלק בחגיגת השלטים (בינתיים מדובר בעיקר בשלטים ליד אותם שיכונים) שבישרו על בוא המהפכה. השמות הגדולים ביותר - אפריקה ישראל, גינדי ואחרים - הכריזו יותר מפעם אחת שמדובר במכרה זהב, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בלב הערים. אבל בשורה התחתונה, אפילו אותם אריות נדל"ן הם לא יותר מחתולים קטנים כשמדובר במיזמי תמ"א 38. חלקם כבר קיפלו את הזנב ופרשו לגמרי מהמשחק. הרבה לפני שאלת העומס על התשתיות ברחובות הישנים (כבישים, ביוב, מוסדות לימוד ובריאות וכו') והעובדה שמדובר בתוכנית שדרסה תוכניות טובות ורחבות בהרבה של פינוי ובינוי למתחם כולו, הפכה תמ"א 38 מפתרון משבר הדיור למחוללת הבעיה.
19.10.15
17.
האוצר נחלץ לעזרת היזמים כדוגמת רובע 4 בתל אביב שיתחילו ללקק את הדבש הנכסף -ביזיון !
בתל אביב הרובע הגובל ברחוב שאול המלך בדרום, הירקון בצפון, רחוב אבן גבירול במערב, ודרך נמיר במזרח (כולל שכונת בבלי), להפוך ל"מכרה הזהב" הן מבחינת היזמים והן מבחינת הדיירים שלו. זאת משום שעל פי התוכנית הוא צפוי לקבל זכויות בנייה (6 קומות פלוס שתי קומות נוספות בנסיגה), אשר הופכות פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה לכדאיות כלכלית. זאת לעומת רובע 3 אשר זוכה על פי התוכנית לתוספת של קומה אחת פחות, ומכאן, שלהבדיל ממקרים מיוחדים, לא תיווצר ברובע זה התכנות כלכלית להקמת פרויקטים של הריסה ובנייה והיזמים , לצערם הרב, יסתפקו בתמ"א המסורתית של חיזוק מבנים. המיקוד התל אביבי בתמ"א עבר לרובע 4. כיום אין למעשה בניין ברובע שאיננו נמצא בשלב כלשהו של תהליך תמ"א 38 הריסה ובנייה. מדובר ברובע הגדול והמרווח ביותר בתל אביב, בו הדירות גדולות עם ממוצע של 80-90 מ"ר לדירה, לעומת 60-70 מ"ר ברובע 3, שם הצפיפות גבוהה יותר. מאחר ורוב החברות מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה כולם מטים את עצמם לאזור של רובע 4. ברובע 3 אשר בו, כאמור, אין היתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה. לא רק סוגיות רגולטוריות ובירוקרטיות עומדות על פרק. כפועל יוצא של הזכויות העודפות שיינתנו במסגרת התוכנית, רובע 4 צפוי לעבור מתיחת פנים במהלך השנים הקרובות, לא רק במובן של שינוי פיזי של חלק ניכר מהמבנים על ידי הקמתם מחדש, אלא גם וכנגזרת לכך, שינוי בתמהיל התושבים בו. "בעוד כעשור רובע 4 יורכב מבניינים חדשים לגמרי, הדירות תהיינה יקרות ביותר ומכאן שיזרמו לעיר בעיקר משפחות מבוססות בשל הפיכת הרובע לאזור יוקרתי במיוחד, חלק מתושביו הנוכחיים לא יוכלו לעמוד בנטל. סטודנטים ושוכרים פשוטים יתקשו מאוד לשרוד ברובע וייעלמו מן השטח לאזורים אחרים בעיר או לערים שכנות ויחד עימם, לצערי, צפויה האווירה הצעירה המאפיינת כל כך את העיר להיעלם אף היא. כבר היום אנו רואים זאת באזורים שונים ברובע 4, שם הוקמו מגדלים יוקרתיים (בניין סוטין, רמז, הגימנסיה, בארי נהארדע ועוד) ששינו את תמהיל האוכלוסייה באזור. על מנת להילחם בכך על הממשלה לקדם פרויקטים של שכירות מוזלת לסטודנטים ואוכלוסיות אחרות כי חשוב לשמור על הצביון באזור. יוצא אפוא כי רובע 4 צפוי להפוך בעקבות הזכויות העודפות במסגרת התמ"א 38 לסוג של אזור מבודל - מגנט לאוכלוסיה סוציו-אקונומית מבוססת ביותר- מה שמחדד את הטענות הנשמעות בקרב גורמים שונים, וביניהם ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, כנגד התוכנית. ברובע 4 קיים פוטנציאל לתוספת של למעלה מ-10,000 יח"ד על פי עקרונות תוכנית הרובעים. על פניו זה נשמע הרבה, כך שבפועל התוספת היא של כ-500 יח"ד בשנה בלבד והשוק התל אביבי יבלע את זה בלי בעיה. המיקום הנכסף ותג המחיר הצפוי ברובע 4 בתל אביב הופכים באופן ישיר את תמ"א 38 הריסה ובנייה לפרויקטי יוקרה של ממש ברובע ולבור שומן של רווחי ענק למיזמים !! לזה קוראים תוכנית לאומית לפתרון מצוקת דיור ?? תמ"א = תוכנית לפיטום לוויתני נדל"ן בחסות הממשלה ונערי הכורסאות של האוצר !!
16.10.15
לכל התגובות