האוצר והיועמ"ש מתעקשים על פרשנויות סותרות לתמ"א 38

פורסם בימים אלו שלפני שש שנים רכש כחלון ביחד עם שלושה שותפים את הבית בשכונת כרמליה, מתוך מטרה לנצל את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות !!!!!!!!!!!!!!! אולם בשל התנגדות שכנים, שנגררה בערכאות משפטיות, נשארו ארבעת השותפים עם ארבע דירות בלבד - אחת לכל שותף. ערב הבחירות האחרונות מסר כחלון הצהרת הון, שבה העריך את הדירה החדשה ב-2.5 מיליון שקל....בלבד.... ואנחנו שואלים - באם כחלון היה מקבל אפשרות לבניית דירה נוספת תוך ניצול זכויות הבניה ומוסיף דירה נוספת במסגרת "קופון" תמ"א - אזי דירה זו הייתה נימכרת לנו במחיר מפוקח של 600.000 שח ??? הרי מטה כחלון ממשיך לטעון שפרויקט תמ"א הינו פרויקט לאומי להגדלת היצע הדירות !! כחלון רכש את הדירה ברחוב הירקון בחיפה ביחד עם שלושה שותפים מתוך מטרה לנצל את תוכנית תמ"א 38 ולהגדיל את הזכויות בבניין מ-4 ל-7 דירות ■ אולם בשל התנגדות שכנים, נשארו השותפים עם דירה אחת לכל אחד. מעניין מדוע ההתנגדות של אלפי אזרחים בישראל המסרבים להיות "פראיירים" של קבלני הבניה גוזרי קופוני רווחי ענק בקרקעות נדל"ן תוך ניצול אחוזי בניה של 400% בקרקע הקיים איננו מקבל רוח גבית ממטה הדיור ? מטה הדיור וכחלון יוצאים למעשה להמשיך ולאפשר בניית 8 דירות בקרקע שייעודה במקור ל-4 דירות בלבד בדיוק כמו שקרה בענינו של מר כחלון בחיפה. מדוע מטה הדיור ומר כחלון ממשיכים לשווק לנו שפרויקט תמ"א זה "הפתרון" להגדלת היצע הדירות ? למה אלו דירות של הדיור הציבורי ?אלו דירות שיימכרו על ידי בעליהם במחיר כפלכפליים והקבלנים ימכרו באותא קרקע עוד 40% דירות במחיר השוק ! אז מספיק לעבוד עלינו - דיי ! ועדת חקירה חייבת לקום לעניין תוכנית תמ"א וכל הכבוד ליוע

אני לא מצליח להבין בא יוועץ משפטי שאין לו מושג בבינוי וזכויות משנה סדרי עולם ללא שום קשר לכלום, ועש פה אנשים שמגבים אותו. לא ברור. כנראה שהשחיטות של היועץ מקובלת על כמה אנשים שככל הנראה גרים בפנטהואז.

עשור לתוכנית תמ"א 38 והבאלאגן חוגג... תמ"א 38 היתה צריכה, לפחות אינטואיטיבית, לסייע בהורדת מחירי דירות. הדעת נותנת שתוספת פוטנציאלית של עשרות אלפי דירות חדשות, על גבי או במקום בניינים ישנים, תפתור לפחות חלק מהבעיה הכואבת והמוכרת כל כך של מחסור בהיצע מגורים בכל הארץ, ודאי באזורי ביקוש. אבל אפילו את זה היא לא הצליחה לעשות. בפועל, תוכנית המתאר הארצית שהעניקה זכויות בנייה נוספות תמורת חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה רק תרמה לנסיקת המחירים. בגלל הרשויות המקומיות/רשויות התכנון/חמדנות היזמים/חמדנות השכנים (כל התשובות נכונות), תוספת היצע הדירות בפרויקטים שנבנו לפי תמ"א 38 מאז אושרה התוכנית היתה שולית (פחות מ-10,000 דירות שאושרו לבנייה בין 2005 ל-2014, אלפים בודדים שכבר נבנו). ומנגד, תוספת החלומות - באוויר ועל הנייר - רק התגברה והלכה, ודחפה את המחירים כלפי מעלה. במרכז הארץ כבר לא ניתן כמעט למצוא מישהו שמוכר סתם דירת 2 או 3 חדרים. כרגע אמנם הדירה קטנה ומוזנחת, אבל מה שהוא מוכר זו דירה בבניין שעומד רגע לפני אישור תמ"א 38. בקרוב מאוד שטח הדירה יוכפל, ואפילו הלובי ישודרג. קומה 4 ללא מעלית? המחיר שהוא מבקש מגלם קומה חמישית עם מעלית. "אולי אפילו יראו קצת ים". ובשוק של מוכרים, כשהריבית האפסית מזרימה עוד ועוד ביקוש לנדל"ן, הכל הולך. מספיק קונה אחד. מאות אלפי בעלי דירות שיכון ישנות הרגישו בשנים האחרונות - בעקבות עוד ועוד שדרוגים ותיקונים שעברה התוכנית במרוצת הדרך (בעיקר תוספת זכויות והקלה במיסוי) - שהם בדרך לבוננזה !!!!!!!!!!!!! גם אם מרביתם לכל היותר נפגשו עם מאכער שרק אסף חתימות כדי לעשות עליהם סיבוב. מבחינתם, לגמרי בצדק כמובן, זה הספיק כדי לדרוש פרמיה על המחיר הישן. וכשנתוני משרד השיכון דיווחו שמחירה החציוני של דירת 3 חדרים יד שנייה עלה מ-480 אלף שקל בשנת 2008 ל-850 ברבעון הראשון של 2015, קפיצה של כמעט 80%, אף אחד לא ידע לתמחר את הפרמיה שהעניקו המוכר והקונה לאותן דירות, רק בשל פוטנציאל התמ"א שריחף מלמעלה. היזמים מצדם מיהרו בשנים האחרונות לסגור עסקאות מול דיירים נלהבים ולצרף עוד ועוד בניינים ישנים לפורטפוליו שלהם. גם הם רצו ליטול חלק בחגיגת השלטים (בינתיים מדובר בעיקר בשלטים ליד אותם שיכונים) שבישרו על בוא המהפכה. השמות הגדולים ביותר - אפריקה ישראל, גינדי ואחרים - הכריזו יותר מפעם אחת שמדובר במכרה זהב, פוטנציאל לעשרות אלפי דירות בלב הערים. אבל בשורה התחתונה, אפילו אותם אריות נדל"ן הם לא יותר מחתולים קטנים כשמדובר במיזמי תמ"א 38. חלקם כבר קיפלו את הזנב ופרשו לגמרי מהמשחק. הרבה לפני שאלת העומס על התשתיות ברחובות הישנים (כבישים, ביוב, מוסדות לימוד ובריאות וכו') והעובדה שמדובר בתוכנית שדרסה תוכניות טובות ורחבות בהרבה של פינוי ובינוי למתחם כולו, הפכה תמ"א 38 מפתרון משבר הדיור למחוללת הבעיה.

בתל אביב הרובע הגובל ברחוב שאול המלך בדרום, הירקון בצפון, רחוב אבן גבירול במערב, ודרך נמיר במזרח (כולל שכונת בבלי), להפוך ל"מכרה הזהב" הן מבחינת היזמים והן מבחינת הדיירים שלו. זאת משום שעל פי התוכנית הוא צפוי לקבל זכויות בנייה (6 קומות פלוס שתי קומות נוספות בנסיגה), אשר הופכות פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה לכדאיות כלכלית. זאת לעומת רובע 3 אשר זוכה על פי התוכנית לתוספת של קומה אחת פחות, ומכאן, שלהבדיל ממקרים מיוחדים, לא תיווצר ברובע זה התכנות כלכלית להקמת פרויקטים של הריסה ובנייה והיזמים , לצערם הרב, יסתפקו בתמ"א המסורתית של חיזוק מבנים. המיקוד התל אביבי בתמ"א עבר לרובע 4. כיום אין למעשה בניין ברובע שאיננו נמצא בשלב כלשהו של תהליך תמ"א 38 הריסה ובנייה. מדובר ברובע הגדול והמרווח ביותר בתל אביב, בו הדירות גדולות עם ממוצע של 80-90 מ"ר לדירה, לעומת 60-70 מ"ר ברובע 3, שם הצפיפות גבוהה יותר. מאחר ורוב החברות מעדיפים פרויקטים של הריסה ובנייה כולם מטים את עצמם לאזור של רובע 4. ברובע 3 אשר בו, כאמור, אין היתכנות לפרויקטים של הריסה ובנייה. לא רק סוגיות רגולטוריות ובירוקרטיות עומדות על פרק. כפועל יוצא של הזכויות העודפות שיינתנו במסגרת התוכנית, רובע 4 צפוי לעבור מתיחת פנים במהלך השנים הקרובות, לא רק במובן של שינוי פיזי של חלק ניכר מהמבנים על ידי הקמתם מחדש, אלא גם וכנגזרת לכך, שינוי בתמהיל התושבים בו. "בעוד כעשור רובע 4 יורכב מבניינים חדשים לגמרי, הדירות תהיינה יקרות ביותר ומכאן שיזרמו לעיר בעיקר משפחות מבוססות בשל הפיכת הרובע לאזור יוקרתי במיוחד, חלק מתושביו הנוכחיים לא יוכלו לעמוד בנטל. סטודנטים ושוכרים פשוטים יתקשו מאוד לשרוד ברובע וייעלמו מן השטח לאזורים אחרים בעיר או לערים שכנות ויחד עימם, לצערי, צפויה האווירה הצעירה המאפיינת כל כך את העיר להיעלם אף היא. כבר היום אנו רואים זאת באזורים שונים ברובע 4, שם הוקמו מגדלים יוקרתיים (בניין סוטין, רמז, הגימנסיה, בארי נהארדע ועוד) ששינו את תמהיל האוכלוסייה באזור. על מנת להילחם בכך על הממשלה לקדם פרויקטים של שכירות מוזלת לסטודנטים ואוכלוסיות אחרות כי חשוב לשמור על הצביון באזור. יוצא אפוא כי רובע 4 צפוי להפוך בעקבות הזכויות העודפות במסגרת התמ"א 38 לסוג של אזור מבודל - מגנט לאוכלוסיה סוציו-אקונומית מבוססת ביותר- מה שמחדד את הטענות הנשמעות בקרב גורמים שונים, וביניהם ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי, כנגד התוכנית. ברובע 4 קיים פוטנציאל לתוספת של למעלה מ-10,000 יח"ד על פי עקרונות תוכנית הרובעים. על פניו זה נשמע הרבה, כך שבפועל התוספת היא של כ-500 יח"ד בשנה בלבד והשוק התל אביבי יבלע את זה בלי בעיה. המיקום הנכסף ותג המחיר הצפוי ברובע 4 בתל אביב הופכים באופן ישיר את תמ"א 38 הריסה ובנייה לפרויקטי יוקרה של ממש ברובע ולבור שומן של רווחי ענק למיזמים !! לזה קוראים תוכנית לאומית לפתרון מצוקת דיור ?? תמ"א = תוכנית לפיטום לוויתני נדל"ן בחסות הממשלה ונערי הכורסאות של האוצר !!

כך זכויות הדיירים יהיו גדולות יותר.