החלום לבית הפרטי התחלף בדירה שכורה

תנאי השוק בישראל ובעולם עברו טלטלות בעשור האחרון. הריביות הנמוכות, לצד הזינוק במחירי הדיור בישראל, הביאו את המשקיעים הישראלים, ובכללם גם את הגופים המוסדיים, לחפש אלטרנטיבות טובות לכסף. במסע אחר התשואות, גילו הישראלים את שוק הנדל"ן בחו"ל והחלו לפזר השקעות גם בנדל"ן מעבר לים, ובראשן בארה"ב.

על פי נתונים רשמיים של הלמ"ס האמריקני (Census Bureau), ישראל ניצבת במקום ה-6 מבין המדינות הזרות המשקיעות בנדל"ן בארה"ב בכלל ובמקום ה-2 (רק אחרי קנדה) בהשקעות במתחמי הדיור להשכרה מסוג מולטי פמילי.

חלום הבית הפרטי בפרברים התחלף בדירה שכורה בעיר - פריחת המולטי פמילי

טעמו של הציבור האמריקני בכל הנוגע לשוק הנדל"ן עבר שינוי דרמטי לאחר המשבר, שבא לידי ביטוי בהתעוררות והתפכחות מהחלום המרכזי שאפיין אותו במשך שנים - נטישת חלום רכישת הבית הפרטי בפרברים ובחירה במגורים בשכירות בערים מרכזיות.

על פי הנתונים בסקר רשמי שנערך ב-50 הערים הגדולות ביותר בארה"ב, שיעור האמריקנים שגרים בשכירות עלה בין השנים 2006 ל-2014 מ-36.1% ל-41.1%, שיעור שינוי של 5%, בו בזמן ששיעור משקי הבית שהחזיקו בבעלותם בית באותה התקופה ירד בהתאמה.

נדל"ן ארה"ב | צילום: בלומברג

ההעדפה למגורים בשכירות ניכרה בעיקר בקרב האמריקנים בני ה-35-54, אשר רבים מהם ספגו על בשרם את המשבר ואף איבדו את בתיהם שעוקלו על ידי הבנקים. משנת 2006 ועד לשנת 2014, היקף השוכרים בקרב אוכלוסיה זו רשם עלייה מ-33% ל-40.6%, שיעור שינוי של 7.6%. 

שוק הנדל"ן האמריקני מצליח בשנים האחרונות להתאושש מהמשבר באופן מרשים. שינויי הטעם האמריקאי הובילו לגידול ניכר בשוק השכירויות ובעיקר לביקושים גדולים והולכים למתחמי הדיור המיועדים להשכרה, או בשמם האמריקני - מולטי פמילי.

בעידן פוסט המשבר, עשרות מיליוני אמריקנים, שהם כחמישית מכלל שוכרי הבתים בארה"ב, גרים במתחמי דיור אלה שעונים על מגוון הצרכים העכשוויים של ציבור השוכרים כמו חדר כושר, בריכה ומועדון קהילתי.

מבחינה כלכלית, רמת החשיפה של הנכסים אלה בעיתות משבר נמוכה יחסית בהשוואה להשקעות נדל"ן אחרות וניתן לראות זאת על מספר רב של נכסים שצלחו את המשבר הנדל"ן של 2008 בצורה טובה, כאשר מרבית הנכסים המשיכו להיות מושכרים והצליחו לשמור על הכנסה שוטפת בנכס.

על פי נתוני מדד קייס שילר ניתן לראות כי מדד השכירות, שומר על יציבות גם בתקופות של משבר וזו אולי הסיבה שמשקיעים סולידיים כמו המוסדיים, נמצאים שם בווליום גבוה.

עם זאת, חשוב לזכור שלא כל הנוצץ זהב ולא כל מתחם מגורים אמריקאי מניב רווחים. במקרה הזה בדיקת הנכנס היא נקודה קריטית ותקבע הצלחה או כישלון של השקעה. אבל אין ספק כי כל עוד הריביות תהיינה נמוכות, ושוק ההון ימשיך להיות תנודתי ומסוכן, נמשיך לראות יותר ויותר ישראלים פונים להשקעה מעבר לים.