הקרקע נשמטת לקבוצות הרכישה
המדינה הצליחה במאבקה בקבוצות הרכישה: נפח פעילותן יורד בהדרגה מאז השיא לפני 4 שנים, וב־2015 הן תפסו 5.5% בלבד מכלל העסקאות למכירת דירות חדשות. והעתיד לא נראה ורוד יותר: מחיר למשתכן מדיר את רגליהן מקרקעות מדינה, והבעיה התדמיתית רק הולכת ומחריפה מאז התפוצצות פרשת ענבל אור
קבוצות הרכישה מגלות סימני דעיכה בשנתיים האחרונות, והתדמית הבעייתית שנוצרה להן והגיעה לשיאה עם התפוצצות פרשת ענבל אור לא בדיוק תורמת להגדלת נפח פעילותן. מנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שהגיעו לידי "כלכליסט" עולה כי ב־2015 רק 5.5% מהדירות החדשות נמכרו לחברי קבוצות רכישה, ומספר התחלות הבנייה עבורם עמד על 2,620 דירות. הנתונים משקפים ירידה ניכרת לעומת 2013, אז הם היוו 8.3% מכלל רוכשי הדירות החדשות ומספר התחלות הבנייה עבורם עמד על 4,000 דירות.
קראו עוד בכלכליסט
קשה לקבל הלוואות
מימון קבוצות הרכישה הוא סוגיה כואבת נוספת. ב־2010 נקט נגיד בנק ישראל דאז סטנלי פישר מהלכים לריסון תופעת קבוצות הרכישה, והורה לבנקים לסווג את האשראי שהם נותנים לקבוצות רכישה כאשראי הניתן ליזמים, במקום לסווגו כאשראי למשכנתאות. בשיחה עם "כלכליסט" אמר בכיר במערכת הבנקאית כי ההנחיה הזו גרמה לייקור ההלוואות, וקבוצות הרכישה החלו להרגיש זאת מ־2012.
"היום הלוואה לקבוצת רכישה דורשת מהבנקים לנהל את הליווי בשני מקומות שונים, אשראי ליזמים ואשראי ללקוחות פרטיים, וזה מייקר את ההליך לבנקים. במקום הקצאה של 50% הון על ההלוואה, צריך להקצות 100% הון כך שזה עולה לנו כפול", אומר הגורם. לדבריו, זו הסיבה שהריבית על הלוואה לקבוצות רכישה גבוהה יותר ב־1%–1.5% בהשוואה לריבית משכנתא, ועומדת על כ־4%. לדברי רונן עקיבא, מבעלי חברת ארד משכנתאות, הריביות הגבוהות מובילות לייקור של כ־15 אלף שקל בשנה על הלוואה בגובה של כמיליון שקל עד סיום הבנייה. לאחר סיום הבנייה ניתנת משכנתא בתנאי השוק.
למרות העלאת הריבית, הבנקים לא תמיד ששים לתת הלוואה לקבוצות רכישה. לא מעט קבוצות רכישה מקבלות תשובה שלילית מהבנק, והן נדרשות לפנות למקורות מימון חוץ־בנקאיים כדי לקבל אשראי, כפי שקרה למשל לקבוצת הרכישה בחריש. בתנאים אלה האשראי יקר משמעותית, והריבית עליו מגיעה ל־8%–10%. קשיי המימון הם נושא כאוב, ומארגני קבוצות הרכישה נוטים לא להציגו למצטרפים לקבוצה, אלא בשלב מאוחר יותר כשאין דרך חזרה. הסיבות לסירוב הבנקים להעמיד אשראי לקבוצות הרכישה נובע בין היתר מדימוי בעייתי של מארגן הקבוצה. "בשנים האחרונות התווספו לשוק המון מארגנים. הביקוש למוצר הזה עלה וגם התשומות שנדרשו מהבנקים לטפל בקבוצות. אם יש לנו יזם אנחנו לא צריכים לבדוק כל דייר, אבל כאן אנחנו נדרשים לכך וזה מקשה, במיוחד כשבכל הבנקים הצוותים שמטפלים בקבוצות רכישה קטנים יחסית. אנחנו נדרשים לסנן וזה לא קשה כי כמות החאפרים בתחום היא אדירה. אלה שעושים רעש הם בדרך כלל אלה שלא מקבלים מימון", אומר הבנקאי הבכיר. "מארגני הקבוצות נוטים לספר לדיירים שהבעיה בבנק. מה, הם יגידו שהבעיה בהם? יש מארגנים טובים שמצליחים לבנות דירות במחיר סביר, אבל אנחנו מכירים מעט מאוד כאלה". לפי מידע שנאסף מכמה מארגני קבוצות, הבנקים היחידים שמעניקים ליווי בנקאי לקבוצות רכישה הם מזרחי טפחות והפועלים, וגם לאומי אך בהיקפים נמוכים יותר. לדברי טל תפוחי, מנכ"ל גמלא הראל, חברה למימון חוץ־בנקאי, שעד כה טרם מימן רק יזמים, בחודשים האחרונים הגיעו פניות רבות של קבוצות שלא קיבלו מימון בנקאי, והוא בודק את ההליך מולן. "הגיעו אלינו קבוצות שמחכות שנה־שנה וחצי למימון וזה עולה להן המון כסף. הם עושים חשבון שהזמן המבוזבז הוא הפסד שכר דירה, אז הם כבר מעדיפים לבוא אלינו ולקבל מימון מהיר וללא הרגולציה הכבדה של הבנקים".חזית מצד הקבלנים
חזית נוספת נגד קבוצות הרכישה מובילים הקבלנים, שכבר שנים מרכזים משאבים במאבק נגדן. אלה טרם זנחו את הנושא, אף שגם לטענתם היקף הקבוצות הקיים אינו מהווה איום ממשי עליהם.לדברי רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ, בשנים האחרונות קבוצות הרכישה כמעט ירדו מסדר היום משום שחל עליהן המע"מ, וזה הפך את העסקה לפחות אטרקטיבית. "כמעט אין קבוצות רכישה, למעט אלה שפועלות במרכז. למרות זאת אנחנו עדיין מנסים להוביל מהלך של הצעת חוק שלפיה מי שמוכר בקבוצות רכישה יחול עליו חוק מכר דירות כמו שחל על קבלן. זה אומר אחריות לכספי הלקוחות, לטיב הבנייה ולסיום הבנייה. מי שמארגן קבוצת רכישה הוא יזם והוא גם מוכר, וכל מה שחל עליי צריך לחול גם עליו", הוא אומר.
ד"ר חיים גולובנצ'יץ, בעליה של חברת שיווק הנדל"ן אתגר, יזם ומארגן קבוצות רכישה, טוען כי ביום שמארגני קבוצות יחויבו בערבות חוק מכר הן יפסיקו להתקיים: "יש בכך סתירה פנימית. אם מארגן קבוצה יתחייב למחיר סופי ולערבות חוק מכר, זו כבר לא קבוצת רכישה. הקבלנים ניסו את זה בעבר וזה לא צלח, ואני לא מאמין שזה יעבוד כרגע. לקבלנים יש אינטרס ברור לחסל את הענף, אבל זה לא שטובת הלקוח היא שבהכרח עומדת לנגד עיניהם". למרות כל הקשיים הללו, ההערכה היא שקבוצות הרכישה לא ייעלמו מהמפה, גם אם בתקופות מסוימות היקפן יצטמצם. לדברי עו"ד ענת שטרנליב מולכו, שותפה במשרד עמית פולק מטלון, יש היום יותר הבנה ומודעות לסיכונים הכרוכים בבניית דירה במסגרת קבוצת רכישה, אך "לאור עליית מחירי הדירות ומצוקת הדיור שהולכת וגוברת, אנו פוגשים לקוחות שמוכנים ליטול את הסיכון. לקבוצות הרכישה ישנה האפשרות להציע דירות במחיר נמוך, כשאין עליהן כל אחריות כספית במקרה שהמחיר לא מתממש. לכן כל עוד מחירי הדירות גבוהים, סביר שיהיו מי שימשיכו לרכוש בקבוצות".
12 תגובות לכתיבת תגובה