תיאבון לאג"ח: עזריאלי תגייס השנה 1.3 מיליארד שקל

עזריאלי תצא השנה לגיוס חוב של 1.3 מיליארד שקל בבורסת תל אביב. לאחר שב־2015 גייסה לראשונה אג"ח ציבוריות בהיקף של 2.2 מליארד שקל, ל"כלכליסט" נודע כי בעזריאלי החליטו לשחזר את ההצלחה ולצאת לגיוס חוב נוסף.

כ־500 מיליון שקל מכספי הגיוס מיועדים למיחזור חובות קיימים של החברה במטרה להוריד את שיעור הריבית הממוצעת — זאת לאחר שכבר הופחתה בשנה שעברה מ־3.1% לרמה של 2.44%. יתרת הסכום תשמש את עזריאלי לפעילות הייזום העצומה שהיא מתכננת בשנתיים הקרובות, בהיקף של 3.5–3.7 מיליארד שקל.

עזריאלי סיימה את 2015 עם יתרת מזומנים בקופה בהיקף של 861 מיליון שקל. המינוף של החברה (חוב פיננסי נטו למאזן) ירד ב־1% במהלך השנה ועומד כיום על 23% בלבד — השיעור הנמוך בקרב חברות הנדל"ן הישראליות. בעקבות שיעור המינוף הנמוך דורגה עזריאלי על ידי חברת מעלות בדירוג AA+ ועל ידי מידרוג בדירוג Aa1, שהם דירוגי האשראי הגבוהים ביותר של חברת נדל"ן בישראל, וגבוהים אף מדירוג האשראי של בנק דיסקונט. האג"ח של עזריאלי נסחרות היום בתשואות לפדיון נמוכות של 1%–1.5%.

תחלק דיבידנד של 400 מיליון שקל

למרות השחיקה של הרשתות הקמעונאיות והיצע המשרדים הגדול ששוטף את תל אביב, הציגה אתמול עזריאלי דו"חות טובים ל־2015. חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, בהנהלת יובל ברונשטיין, סיימה את השנה עם עלייה של 9% ב־NOI (הכנסות נטו משכירות) לסכום של 1.2 מיליארד שקל ועלייה מרשימה של 11% ב־FFO (רווח נקי בניכוי שיערוכים והפחתות חד־פעמיות) ל־874 מיליון שקל.

דנה עזריאלי

על רקע התוצאות הכריזה הקבוצה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 400 מיליון שקל, המהווה 3.3 שקלים למניה (בהשוואה לדיבידנד של 320 מיליון שקל בשנה שעברה המהווה 2.64 שקלים למניה). מאז הונפקה ב־2010, חילקה עזריאלי דיבידנדים בהיקף כולל של יותר מ־1.7 מיליארד שקל.

עזריאלי, העוסקת בהשכרת משרדים ובאחזקה והפעלה של קניונים ומרכזים מסחריים, היא חברת הנדל"ן בעלת שווי השוק הגבוה בישראל, 18 מיליארד שקל. לאחרונה העמיקה החברה את דריסת הרגל שלה בתחום הדיור המוגן עם רכישת בית פאלאס בתל אביב תמורת 270 מיליון שקל.

עזריאלי הצליחה להגדיל אשתקד את היקף ההכנסות הנקיות משכירות על הנכסים הן באמצעות הוספת נכסים, כמו הקומה השנייה בקניון איילון וקניון רמלה החדש, והן באמצעות גידול טבעי בנכסים הקיימים שלה (NOI Same Property). אלה רשמו במהלך השנה עלייה טבעית של כ־5% והסתכמו ב־1.1 מיליארד שקל. עזריאלי הצליחה לעשות זאת, בין היתר, בזכות עלייה מרשימה בפדיונות של השוכרים שלה. למרות השחיקה של רשתות גדולות כמו קסטרו ופוקס, הפדיונות של עזריאלי עלו ב־2015 בשיעור של 7.8%, עלייה גבוהה לעומת עלייה של 1% בלבד בשנה המקבילה.

ה־FFO של החברה הושפע, בין השאר, מהעלייה ב־NOI וגם מהירידה בהוצאות המימון של החברה, לאחר גיוס החוב בתל אביב והפחתת הריבית הממוצעת לחוב.

השיפור ברווחיות של עזריאלי ניכר גם ברבעון הרביעי של השנה, שבו רשמה החברה עלייה של 10% ב־NOI ל־323 מיליון שקל ועלייה של 10% ב־FFO ברבעון הרביעי ל־227 מיליון שקל.

השכירה כבר 40% מפרויקט עזריאלי שרונה

החדשות הטובות עבור עזריאלי הן פעילות הייזום שהיא מובילה, שגבוהה במיוחד ביחס לשאר חברות הנדל"ן בישראל. לקבוצה שמונה פרויקטים יזמיים בהיקף של 475 אלף מ"ר ובהשקעה כוללת של 3.5–3.7 מיליארד שקל. ההשקעה הזו צפויה להניב תוספת של 400 מיליון שקל ל־NOI בשנים הקרובות, המשקפת תשואה של 10%–11% על ההשקעה.

מרבית העלייה הצפויה ב־NOI של החברה היא מפרויקט עזריאלי שרונה, מגדל משרדים ההולך ונבנה בסמוך למתחם שרונה מרקט וצפוי להסתיים ב־2017. עזריאלי פרסמה לראשונה כי ה־NOI הצפוי ממנו יעמוד על 200–210 מיליון שקל בשנה, וכי כבר השכירה 45 אלף מ"ר במגדל – 40% משטח המשרדים הכולל.

עזריאלי | צילום: בלומברג

עזריאלי סיימה את השנה עם רווח נקי של 821 מיליון שקל, ירידה של 3% לעומת התקופה המקבילה, בעקבות הפרשה חד־פעמית של 100 מיליון שקל על ירידת שווי בחברת סונול. עזריאלי מנהלת בימים אלה מו"מ עם דודי ויסמן למכירת סונול, והמגעים מתנהלים סביב מחיר של 450–500 מיליון שקל — כ־100 מיליון שקל פחות משווייה של סונול בדו"חות הרבעון השלישי של 2015, ומכאן הסיבה לירידה.

עלות שכרו של מנכ"ל החברה יובל ברונשטיין הסתכמה בשנה שעברה ב־5.1 מיליון שקל. עלות זו כללה דמי ניהול של 3.3 מיליון שקל, מענק של 652 אלף שקל ואופציות בשווי של 1.1 מיליון שקל. עלות שכרה של דנה עזריאלי, מבעלות השליטה בחברה המכהנת כיו"ר הדירקטוריון, הסתכמה ב־3.5 מיליון שקל וכללה דמי ניהול של 2.8 מיליון שקל ומענק של 718 אלף שקל.