בזכות מס הרכישה: הכנסות המדינה ממקרקעין צמחו, ההקלות הגיעו לעשירים

פרק מיסוי המקרקעין בדו"ח מינהל הכנסות המדינה בשנים 2013-2014 שהתפרסם היום (ד') מנתח כמה מגמות בתחום הדיור בארץ.

כך, למשל, לפי הניתוח של משרד האוצר, המדינה הפסידה הכנסות בהיקף של 820 מיליון שקל ב־2014 בשל ההחלטה מ־2008 להקל על רוכשי דירה ראשונה דרך העלאת תקרת הפטור ממס רכישה מ־900 אלף שקל ל־1.5 מיליון שקל. ההטבה הביאה לכך שתשלום מס הרכישה הממוצע על דירה ראשונה עמד על 9.8 אלף שקל במקום 21 אלף שקל טרום ההחלטה. לכאורה, ניתן היה להניח שהטבת המס הזאת תסייע בעיקר למעמד הביניים, אך מהדו"ח עולה כי מרבית ההטבה (כ־70%) הגיעה לרוכשי דירות בשווי של יותר מ־1.5 מיליון שקל. ההטבה לרוכשי הדירות היקרות עמדה בממוצע על 25 אלף שקל בעוד ההטבה לרוכשי הדירות הזולות עמדה בממוצע כל 10.3 אלף שקל בלבד.

כמו כן, העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה הביאה לתוספת גבייה כוללת של 430 מיליון שקל בשנה בשנים 2008-2014. כ־60% מגביית מס הרכישה בשנים 2012-2014 מקורה ברכישה של דירות למגורים והיתרה מקורה ברכישת נדל"ן לעסקים. מדובר בעלייה משמעותית בהשוואה ל־2008, אז מס הרכישה על דירות למגורים היווה רק 47% מהיקף הגבייה. עיקר העלייה מוסבר במספר הרכישות של דירות להשקעה (דירה שנייה ומעלה) שגדל במהלך השנים.

בנוסף, מספר הדירות שנרכשו בממוצע בשנים 2012-2014 עלה רק ב־1% בהשוואה ל־2008, אך גביית המס היתה גבוהה בהרבה - 2 מיליארד שקל ב־2014 לעומת 870 מיליון שקל ב־2008. באוצר מסבירים את הפער החד בהכנסות בשתי דרכים. הראשונה היא העלייה החדה במחירי הדיור. המחיר הממוצע של דירה להשקעה קפץ ב־82% בתקופה הזאת, מ־780 אלף שקל ל־1.42 מיליון שקל. השנייה היא הכבדת מס הרכישה על משקיעים לאורך השנים שתרמה לעלייה של 27% בהכנסות המדינה.

רוכשים לילדים

ממצא מעניין העולה מהדו"ח מעיד על כך שמאחורי רכישות של דירות ראשונות של צעירים עומדים בפועל משקיעים, למשל ההורים שלהם, שרושמים את הדירה על שמם של הילדים במקום לרשום אותה כדירה נוספת, וכך משלמים פחות מס.

לפי הדו"ח, המס הממוצע ששילם רוכש דירה ראשונה ב־2014 עמד על 36 אלף שקל. אילו הורה היה רושם את הדירה שרכש לילדיו כדירה להשקעה, הוא היה משלם 104 אלף שקל מס רכישה.

מנכ"ל האוצר שי באב"ד. נותן קרדיט להכבדת מס הרכישה

באוצר מעלים השערה זו משום שב־2014 המחיר הממוצע של הדירות החדשות שרכשו משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה היה דומה, בעוד שהשכר הממוצע בשתי הקבוצות היה שונה באופן משמעותי, כשרוכשי הדירה הראשונה הרוויחו פחות ממשפרי הדיור.

כמו כן, לפי הדו"ח, גובה מס הרכישה הממוצע על דירה שנרכשה להשקעה עמד על 78 אלף שקל ב־2014 - עלייה של 114% בהשוואה למס הרכישה הממוצע ששולם ב־2008 על דירה שנרכשה להשקעה.

במשרד האוצר מסבירים זאת באמצעות הזינוק במחירי הדיור והכבדת המיסוי, מה שממחיש את ניגוד האינטרסים המובנה במשרד שמעוניין להוריד את מחירי הדיור מחד ולהעשיר את קופת המדינה מאידך.

בשורה התחתונה, הכנסות המדינה ממקרקעין ב־2014 עלו ב־8% בהשוואה ל־2013, מ־7.1 מיליארד שקל ל־7.8 מיליארד שקל, בעיקר בשל עלייה ריאלית של 10% במס הרכישה ועלייה של 6% במס שבח.

רלבנטיות בסימן שאלה

דו"ח מינהל הכנסות המדינה מתפרסם בשלבים. למרות שמדובר בדו"ח המפורט ביותר שפירסמה המדינה אודות מגמות מיסוי וניתוח הכנסות המדינה, הרלבנטיות שלו מוטלת בספק משום שמדובר בדו"ח דו־שנתי, וככזה התקציב הבא שעליו הוא יכול להשפיע, ושבגיבושו הפוליטיקאים יכולים להשתמש בו ככלי לבחינת מדיניות וקבלת החלטות, הוא תקציב המדינה ל־2017.

אם תקציב 2017 יהפוך לתקציב דו־שנתי, כפי שרוצה ראש הממשלה בנימין נתניהו, אז הרלבנטיות של הדו"ח תפחת עוד יותר.

בין 2014 ל־2017 זרמו ויזרמו עוד הרבה מים בנהר הנדל"ן ושוק הדיור. המגמות שהובילו לתוצאות המופיעות בדו"ח כבר אינן רלבנטיות היום. ולכן הדו"ח יכול לשמש ככלי להבנת השפעתם של תהליכים בדיעבד, וגם לכך יש ערב רך, אך לא יהיה פשוט להשתמש בו ככלי להחלטת החלטות בפועל.