משלמים יותר כי השכן הרחיב את הדירה? שימו לזה סוף

האם אדם שקנה דירת קרקע בבניין משותף אמור לשלם לרשות המקומית היטל השבחה רק משום שתוכניות בנייה שקיימות ברשות המקומית, מאפשרות (בפוטנציה) הרחבת דירות עליונות ('דירות גג') על חשבון הגג המשותף של הבניין המשותף? ולחלופין – האם בעלים של דירת גג בבניין משותף כאמור, אמור לשלם היטל השבחה לרשות המקומית רק משום שהרשות המקומית נתנה אישור להרחבת דירת הקרקע על חשבון החצר המשותפת, הגם שערך הנכס שלו, לא הושבח, הלכה למעשה, בשל הרחבה כזו?

ההיגיון הפשוט שולל את האפשרות הזו, שכן מדוע הוועדה המקומית מזדרזת לחייב בהיטל השבחה תיאורטי כאשר אין חולק שבעת בקשה לקבלת היתר בנייה הרשות תוכל לגבות את ההיטל.

למרות זאת, עד היום נוהגות ועדות מקומיות לתכנון ובנייה לחייב בעלי דירות לשלם לרשות המקומית היטלי השבחה עבור תוכניות בניין עיר המקנות זכויות להרחבת דירות קרקע ודירות גג – גם אם אותם בעלי דירות אינם נהנים כלל מעצם קיומן של תוכניות אלה וגם אם ערך נכסיהם, לא הושבח, הלכה למעשה, בשל קיומן של תוכניות כאלה, או בשל ביצוע הרחבות בנייה כאלה.

פסק דין שניתן לאחרונה על בית המשפט המחוזי בתל אביב משנה לחלוטין את המדיניות במקרים מסוג זה. פסק הדין ניתן בעניינו של תושב העיר חולון, שמכר לגרושתו (במסגרת הסכם גירושים), את חלקו בדירה הממוקמת בקומת קרקע בבניין "רכבת" בחולון. למוכר היו זכויות ברכוש המשותף של הבניין, לרבות בגג הבניין. בעל דירת הגג בכניסה בה מתגורר המוכר בנה חדש על גג הבניין. המוכר לעומת זאת, לא בנה דבר בחצר הבניין.

אילוסטרציה | צילום: שאול גולן

בעקבות מכירת חלקו, הוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון שומת היטל השבחה לתשלום, בשל עסקת המכר שביצע המוכר, בגין שתי תוכניות: האחת, התרת בניית פרגולה בצמוד לחדר יציאה לגג, והשנייה, הגדלת חדר יציאה לגג מ-23 מ"ר ל-40 מ"ר.

היטל ההשבחה - לפי חלקו "התכנוני" של המוכר בקרקע

ועדת הערר, אליה ערער המוכר על החלטת הוועדה המקומית. קבעה כי מי שיכול ליהנות ולהתעשר מההשבחה הוא בעל דירת הגג בלבד, ולא המוכר שהיה בעל דירת הקרקע, שמדרך הטבע, אינו יכול לבנות חדר על הגג, בוודאי אינו יכול להגדיל את החדר שעל הגג ל-40 מ"ר, וממילא גם לא יכול לבנות על הגג פרגולה בצמוד לחדר שעל הגג בהתאם לתכניות המשביחות.

במילים אחרות, ועדת הערר החליטה שהחיוב בהיטל ההשבחה לא יהיה לפי חלקו "הקנייני" של המוכר בהשבחה במקרקעין, אלא לפי חלקו "התכנוני" במקרקעין. שכן, אפילו אם הזכויות הקנייניות בגג שייכות גם לבעל דירה הקרקע (המוכר), עדיין, הזכויות התכנוניות בגג הוקנו רק לבעל דירת הגג ועליו לשאת במלוא היטל ההשבחה.

בפסק הדין בערעור שהוגש על החלטת וועדת הערר, אישר בית המשפט את עמדת ועדת הערר וקבע כי הוועדה המקומית התעלמה מההיבטים הקנייניים של החוק ובעיקר מכך שדירות הקרקע בבניין אינן נהנות ישירות מההשבחה, בציינו שהמבחן לחיוב בהיטל ההשבחה, שאומץ ע"י בית המשפט במקרה זה, הוא, האם המוכר, שהוא בעל דירת הקרקע, אכן התעשר כתוצאה מהתוכניות המשביחות שמתייחסות כזכור, לגגות.

לפיכך, כשמדובר ב'נכס משותף', אירוע המימוש של ההשבחה אינו מתרחש בעריכת עסקת המכר, כי אם במועד הוצאת היתר הבנייה על הגג ע"י בעל דירת הגג, והוא שמאפשר את גביית החבות בהיטל ההשבחה מהבעלים של הנכס. החלטה חשובה נוספת שעולה מפסק דינו של בית המשפט היא שגם בעלי דירות יחויבו בתשלום היטל השבחה, רק במועד קבלת ההיתר מהרשות המקומית.

הלכה למעשה, פסק הדין מהווה שופר לכל בעלי הדירות אשר חויבו בעבר בהיטלי השבחה על תוכנית הרחבות ברכוש המשותף, בניגוד לעקרונות שהתווה בית המשפט המחוזי בפסק דינו. כעת מתעוררת השאלה המעניינת, מה דינם של אלה ששילמו היטל השבחה לרשות במקרים דומים למקרה שנידון בבית המשפט.

תביעה ייצוגית?

אפשרות אחת היא הגשת תביעה ייצוגית בנושא. ככל הידוע, כנגד עיריית חולון כבר הוגשה תביעה ייצוגית בנושא זה לפני כשנתיים, והיא עדיין מתנהלת. בפני אלה שאינם מעוניינים להמתין לתוצאות ההליך הארוך והמורכב, פתוחה הדרך להגיש תביעה כספית כנגד הוועדה המקומית שגבתה היטל השבחה מהסוג האמור שלא כדין, בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. הליך זה מתאים למי שטרם חלה התיישנות על הסכום ששילם (7 שנים) ומאידך, המועד להגשת ערר על החלטת הוועדה המקומית בעניינו, חלף זה מכבר.

אין ספק שריבוי ההליכים בעניין זה וחוסר הוודאות הקיים, מצדיק התערבות של המחוקק כך שסוגיה עקרונית וחשובה זו, תוסדר באמצעות חקיקה התואמת את פסק הדין, באופן שיהלום את ההיגיון הפשוט.