על רקע הסכסוך בחברה: בראק אן וי מודיעה על חלוקת דיבידנד ומדיניות חדשה

בשעה שבעלי המניות ומנהלי החברה מתקוטטים ביניהם על רקע הרצון של בעלי השליטה לשנות את מבנה הדירקטוריון, חברת הנדל"ן בראק אן וי ממשיכה להציג תוצאות טובות גם ברבעון הראשון של 2017, ולראשונה מודיעה על מדיניות חלוקת דיבידנד.

חברת הנדל"ן בראק קפיטל פרופרטיז אן.וי (בראק אן.וי) פועלת בגרמניה ומתמקדת ב-3 סקטורים: מגורים להשכרה, מניב מסחרי וייזום בניה למגורים. בשנה האחרונה פרץ סכסוך בין שני מנהלי החברה גל טננבאום ואופיר רחמים לבין בעלי השליטה שמעון ויינטרוב ורונן פלד, על רקע הרצון של האחרונים לבצע שינויים בדירקטוריון. מנהלי החברה טענו כי בעלי המניות מנסים לשנות את הדירקטוריון כתוצאה ממצוקת נזילות בחברת האם BCRE דרכה הם מחזיקים בשליטה בחברת בראק אן וי וכי הצעדים לשינוי הדירקטוריון נועדו בכדי לחלוב את החברה מטעמים אישיים בצורה שתפגע בממשל התאגידי ובבעלי מניות המיעוט. בעלי המניות טענו מנגד כי מדובר בבקשה לגיטימית של בעלי שליטה ואין בכך להעיד על קושי בחברות הפרטיות שלהם.

על רקע סכסוך זה, בראק אן וי הודיעה היום (א') במקביל לדוחות הכספיים כאמור על מדיניות דיבידנד חדשה (עד כה לחברה לא הייתה מדיניות דיבידנד). דירקטוריון החברה החליט על מדיניות דיבידנד אשר נגזרת מהיקף ה-FFO השנתי של החברה, לפיה מדי שנה, החל משנת 2018 ובגין רווחי שנת 2017 ואילך, תחלק החברה לבעלי מניותיה דיבידנד ו/או תחלק לבעלי מניותיה הון, בשיעור של 30% מסך ה-FFO השנתי (מהפעילות המניבה בלבד, לא כולל רווח מפעילות היזום של החברה).

ה-FFO השנתי יחושב לפי ה-FFO ברבעון הרביעי בכל שנה מנורמל לארבעה חודשים. לצורך ההמחשה, את הרבעון הראשון סיימה החברה עם FFO של 8.1 מיליון יורו, עלייה של 20% ביחס לרבעון המקביל. אילו היה זה הרבעון הרביעי של השנה הרי שבנרמול לשנה מדובר בקצבFFO שנתי של 32.3 מיליון שקל ואילו הייתה החברה מחלקת היום את הדיבידנד הוא היה עומד על 9.69 מיליון יורו. מדובר בשינוי משמעותי עבור החברה שבחמש השנים האחרונות חילקה (בשנת 2016) רק 6 מיליון יורו כדיבידנד.

התוצאות ממשיכות להשתפר

סך הכנסות החברה מהשכרת נכסים גדלו ברבעון הראשון של 2017 בכ-5% לכ-18.1 מיליון יורו. תשואת שכ"ד על סך הנכסים המניבים הסתכמה בכ-6.5% בהשוואה לעלות מימון ממוצעת של כ-1.8% בלבד ומשכך החברה סיימה את הרבעון הראשון כשהרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות גדל בכ-23% לכ-22.6 מיליון יורו. ה- FFO (מהפעילות המניבה בלבד) ברבעון הראשון של 2017 הסתכם בכ- 8.1 מיליון יורו, גידול של כ-20% בהשוואה לרבעון המקביל ב- 2016 ומגלם קצב FFO שנתי של כ- 32.3 מיליון יורו.

בחלוקה למגזרי פעילות, במגזר המגורים להשכרה נרשמה צמיחה בנכסים בכל אזורי הפעילות של החברה - שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-5.4%. שכ"ד בהשכרות חדשות צמח בכ- 7.8%. החברה רכשה מתחילת השנה כ-657 יח"ד שצפויים לתרום שכ"ד שנתי של כ-2.9 מיליון יורו שטרם קיבלו ביטוי בדוחות הכספיים של הרבעון הראשון של השנה. במגזר המניב מסחרי שכ"ד מנכסים זהים עלה ברבעון המדווח בכ-2.6%. החברה ציינה כי מקדמת פרויקטים להשבחת נכסים מסחריים מתוך הפורטפוליו הקיים של החברה בהיקף השקעה מוערך של כ-50 מיליון יורו אשר תתפרס על פני מספר שנים וצפויה להניב תשואה שנתית של כ-9% על ההשקעה.

במגזר ייזום בניה למגורים עדכנה החברה כי בתחילת חודש מאי השנה החלה בשיווק ובמכירות של השלב החדש בפרויקט (שלב ד') לאחר קבלת היתר בניה באפריל. נכון למועד הדוח שיווקה החברה כבר 22 דירות (18% מסך היחידות בשלב זה) תמורת 12 מיליון יורו במחיר ממוצע של 5,000 אירו למ"ר.

פרד גניה, מנהל המחלקה הכלכלית בבראק אן.וי הסביר כי "שכ"ד המשיך במגמת צמיחה מואצת וצפוי להמשך קפיצת מדרגה עם ההכרה בהכנסות מרכישות סינרגטיות בהיקף של כ-58 מיליון יורו שביצעה החברה וטרם קיבלו ביטוי בדוחות. לאור תזרים מזומנים מפעילות שוטפת גבוה ויציב וודאות גבוהה לגבי המשך הצמיחה אימץ דירקטוריון החברה מדיניות דיבידנד בגובה של 30% מה-FFO השנתי". 

שמעון ויינטרוב, מבעלי השליטה בבראק | צילום: אוראל כהן