אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
איך גורמים לדייר קשיש להסכים למיזם פינוי־בינוי צילום: עמית שעל

בלעדי לכלכליסט

איך גורמים לדייר קשיש להסכים למיזם פינוי־בינוי

מחקר של מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף משרד הרווחה, מציע פתרונות שיסייעו לקשישים לצלוח תהליכי התחדשות עירונית וימתנו את עוצמת התנגדותם לפרויקט

15.03.2018, 20:07 | ענת דניאלי

תופעת "הדייר הסרבן" היא אחד החסמים הקשים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לא פעם בעל דירה בבניין ישן מסרב בתואנות כאלה ואחרות לשתף פעולה עם פרויקט פינוי־בינוי, ואגב כך הוא פוגע בכל יתר הדיירים שמבקשים לשפר את תנאי מגוריהם, וגם מעכב את הגדלת היצע הדירות במרכזי ערים.

במקרים רבים המניע לאותה סרבנות הוא סחטנות פשוטה. אותם סרבנים, שיודעים שקידום הפרויקט תלוי בהסכמת כלל הדיירים, מבקשים להתנות את הסכמתם לפרויקט בהטבות מפליגות, גדולות משמעותית מאלה שקיבלו שכניהם. נגד אלה נחקקה בשנים האחרונות שורה של חוקים החושפים אותם לתביעות כספיות כבדות. אולם לא פעם המניע לסרבנות הוא גיל הדייר, ובמילים פשוטות – קשישים נוטים להתנגד למיזמי פינוי־בינוי שמקשים עליהם מאוד את החיים.

קראו עוד בכלכליסט

מחקר חדש של מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף משרד הרווחה, בחן את נקודת המבט של אוכלוסיית הקשישים בתהליכי התחדשות עירונית, בניסיון למצוא פתרונות שיסייעו להם לצלוח את התהליך הזה וימתנו את עוצמת התנגדותם לפרויקט. על פי נתוני הדו”ח, ב־2015 שיעור בני ה־65 ומעלה בישראל עמד על כ־11%, ובשנת 2030 הוא צפוי לקפוץ לכ־15%. 93% משכבת הגיל הזו מתגוררים ביישובים עירוניים.

בנייני רכבת בגבעת שמואל שמועדים לפינוי־בינוי. הולכים לקראת הקשישים, צילום: עמית שעל בנייני רכבת בגבעת שמואל שמועדים לפינוי־בינוי. הולכים לקראת הקשישים | צילום: עמית שעל בנייני רכבת בגבעת שמואל שמועדים לפינוי־בינוי. הולכים לקראת הקשישים, צילום: עמית שעל

הדו”ח, שיוצג ביום ה' הבא (22.3) בכנס "להזדקן בשכונה מתחדשת" בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, קורא להכיר במאפייני האוכלוסייה הקשישה, אשר רלוונטיים לפינוי־בינוי: סכנה להידרדרות רפואית בעקבות מעברי דירות תכופים, היעדר צורך בהגדלת הדירה, העדפת איכות החיים בטווח הקצר, יכולת פחותה להתמודד עם עלייה בהוצאות המחיה.

"בחוק הדייר הסרבן יש עילות לגיטימיות לסירוב. אנו רוצים להוסיף עילות שמתאימות לזקנים ויחנכו את השוק", אומר עו"ד מתן רבינוביץ', עורך המחקר ומנהל תחום קהילה במרכז הגר. "יש היום אפשרות חוקית ליזמים לתת לדיירים שאינם מעוניינים בהגדלת הדירה את שווי ההגדלה בכסף מזומן פטור ממס. זה קיים אבל לא ידוע, והיזמים אינם טורחים להציע זאת. לזקנים, שלא צריכים הגדלה של הדירה, וכן יכולים להיעזר בכסף – מדובר באפשרות מיטבית. אנו מעוניינים שהיזמים יחויבו להציע את האפשרות הזו". עוד מציע הדו”ח לתקן את החוק באופן שיבטיח כי לא תיפגע גמלת ההכנסה של הקשיש הבוחר באפשרות של תגמול כספי במקום הגדלה.

עוד מוצע שבפרויקטי תמ"א 38 יתאפשר לזקנים לבחור בפתרון הכספי במקום בהגדלת הדירה, וכן שיתאפשר להן לסרב אם לא הוצעו להם מגורים חלופיים הולמים למשך כל תקופת הבנייה. כמו כן מוצע להסיר חסמי מיסוי שמקשים על קבלת שווי הדירה כולה במזומן. כיום חוק מיסוי מקרקעין מאפשר פטור ממס שבח לזקנים עבור תמורה שניתנת במלואה במזומן, אך מתנה זאת בכך שחלק מהתמורה ישמש לרכישת זכות בדיור מוגן או בית אבות.

סוגיה בעייתית נוספת מבחינת הקשישים היא עלויות התחזוקה הגבוהות בבניינים הגבוהים החדשים. בחוק הרשות להתחדשות עירונית ישנו פתרון זמני, הניתן רק למקבלי הבטחת הכנסה, והוא תשלום עלויות התחזוקה באמצעות קרן ייעודית שיפתח היזם (קרן תחזוקה) שתפעל במשך חמש שנים. המחקר מציע להרחיב את טווח הכיסוי של הקרן באופן שיכסה גם את אוכלוסיית הקשישים ובאופן ארוך טווח.

תופעה מוכרת נוספת שבה עסק המחקר היא ה"החתמה הפוגענית", כלומר מקרים שבהם מארגני הפרויקט - בין שמדובר במתווכים (“מאכערים”) בין הדיירים ליזם ובין שמדובר ביזם עצמו — מפעילים מניפולציות שונות לשם החתמת הדיירים על מסמכים הפוגעים באינטרסים שלהם, לעתים תוך הפעלת לחץ בלתי הוגן. עם מסמכים אלה ניתן למנות התחייבות להתקשרות ארוכת טווח שאינה מותנית בתוצאות, ומסמכים המבוססים על מצגי שווא ומידע מטעה.

במרץ 2017 נחקק חוק המארגנים, או בשמו הידוע “חוק המאעכרים”, שנועד להתמודד עם התופעה, כאשר החוק מגביל את תקופת הבלעדיות למארגן. מהמחקר עולה כי החוק אמנם מגן גם על זקנים במצב בריאותי תקין, אולם לא על זקנים בעלי מוגבלויות ותפקוד לקוי. על פי המחקר, יכולתם של הקשישים להתמודד עם החוזים מוטלת בספק. כך למשל כשישנה אסיפת בעלי דירות במתחם זקן מוגבל על פי רוב לא יוכל להשתתף. כך גם הקושי בהתמודדות עם המסמכים החוזיים, אם בשל קושי קריאה או הבנת ההסברים והמשמעויות של הכתוב. עורכי המחקר ממליצים להעניק מענים סוציאליים לזקנים

בעלי מוגבלות על ידי פתרונות “רכים”, ולא חקיקה, זאת באמצעות שירותי הרווחה המקומיים. דוגמה לפתרונות כאלה היא עריכת ביקורי בית במתחמים שבהם מקודמת התחדשות עירונית וליווי הזקן בתהליך.

עוד הוצע במחקר פיתוח שירות "תומך החלטה", שיסייע לקשיש להתמודד עם הסיטואציה המורכבת. שירות כזה יכול להיעשות על ידי מינוי של דמות מצד בית המשפט. עם זאת, בניגוד לאפוטרופוס, יהיה מעמדה של דמות זו מייעץ בלבד, והיא לא תוכל לקבל החלטה במקום דייר. "המשפחה יכולה לפנות ולקדם את מינוי התומך החלטה, והוא יוכל לסייע בקבלת ההחלטה הזו", הסביר רבינוביץ'.

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות

13 תגובות לכתיבת תגובה לכתיבת תגובה

12.
טירוף התמא
חשבתי שאחת מהצעות/מסקנות החוקר לאחר מחקרו תהיה שאם קשיש/ה רוצה לסיים את חייו בדירתו בלי כל הפרוצדורה הכירורגית הזו, ( להשתתף בדיונים אינסופיים, ללמוד חוזים, לקפל את תכולת הבית לעבור לבניין אחר מיקום אחר דירה לא מוכרת, ואחרי שנים לחזור לדירה שכבר אינו זוכר ) פשוט יעזבו אותו לנפשו ויכבדו את זכותו לחיות ( פשוט לחיות- זה בסיסי. הוא לא פושע) בלי הרפתקאות מסוכנות כאלה
דין במקום חמלה  |  21.03.18
11.
לעקור מהבית זו ההתחדשות הכי רעה שיש
לוקחים את דור הקשישים הצנועים שגרים בבתים ותיקים ומנסים להסביר להם שצריך התחדשות... הם יכולים ללמד את הצעירים קצת דרך ארץ שמאד חסרה להם. לא מדובר לקום באוטובוס בפני שיבה...או להעביר זקנה את הכביש רבותי עד שהמחקר הזה יסתיים י מ ו ת ו עוד קשישים שאכלו בוסר ובריאותם לא עמדה בלחץ מ 10 שנים שהתכניות תמא האלה מתקיפות אותם. רדו לשטח ותשמעו את הסבל הנורא שעובר זקן בבניין שקומץ דיירים מתחיל לקדם תכניות בניה. המדינה בחוקקה את התמא 38 התרשלה קשות בפן המוסרי כלפי בעלי קניין בכלל ובפרט זקנים 70+ לכן המחקר הזה הגיע קצת מאוחר אבל מוטב מאוחר.
חינוך וערכים  |  21.03.18
10.
עורך דין דורון תמיר. קח את מתנת החינם ותן אותה להורים הקשישים שלך.
איזו מתנה ואיזה אמיתית? אתה מצהיר על כך מצד נקי מאינטרסים? ידוע לך בפועל מה נעשה כדי להכריח! את הקשישים המסכנים לעבור את ההליך? ידוע לך איך הם חיים בתקופת ההליך רחוק מביתם ומה קורה להם נפשית ופיזית במיוחד אם הם ניצולי שואה? ידוע לך איזה עוגמת נפש יש לרכוש שלהם ולבני המשפחה שנאלצים להתמודד עם יזמים וקבלנים? שונא מתנות יחיה!!!
רחל  |  20.03.18
9.
תמ"א 38 שנעשית נכון היא מתנה אמיתית לדיירים
1. תקפידו לבחור בעצמיכם עו"ד. שוחחו עם לקוח אחד או שניים שלו מתחום התמ"א38 כדי להתרשם מפועלו ובעיקר מסבלנותו ונכונותו לתת שירות לדיירים שלפעמים קצת מציקים בשאלות. 2. קחו יזמים שיש להם רקורד של עשייה , שבאו מהשטח , רצוי ייזם קבלן. פנו לדירים בבנינים בהם הם כבר עובדים ובקשו חוות דעת מהם לגבי היחס שלהם ואופי ביצוע העבודה. 3. תקפידו לבחור גם מפקח מטעמכם , בעצמכם. הוא ישגיעח שבונים כראוי. בהצלחה stlo.co.il
דורון תמיר , עו"ד  |  18.03.18
לכל התגובות