איך גורמים לדייר קשיש להסכים למיזם פינוי־בינוי

תופעת "הדייר הסרבן" היא אחד החסמים הקשים לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית. לא פעם בעל דירה בבניין ישן מסרב בתואנות כאלה ואחרות לשתף פעולה עם פרויקט פינוי־בינוי, ואגב כך הוא פוגע בכל יתר הדיירים שמבקשים לשפר את תנאי מגוריהם, וגם מעכב את הגדלת היצע הדירות במרכזי ערים.

במקרים רבים המניע לאותה סרבנות הוא סחטנות פשוטה. אותם סרבנים, שיודעים שקידום הפרויקט תלוי בהסכמת כלל הדיירים, מבקשים להתנות את הסכמתם לפרויקט בהטבות מפליגות, גדולות משמעותית מאלה שקיבלו שכניהם. נגד אלה נחקקה בשנים האחרונות שורה של חוקים החושפים אותם לתביעות כספיות כבדות. אולם לא פעם המניע לסרבנות הוא גיל הדייר, ובמילים פשוטות – קשישים נוטים להתנגד למיזמי פינוי־בינוי שמקשים עליהם מאוד את החיים.

מחקר חדש של מרכז הגר באוניברסיטת תל אביב, בשיתוף משרד הרווחה, בחן את נקודת המבט של אוכלוסיית הקשישים בתהליכי התחדשות עירונית, בניסיון למצוא פתרונות שיסייעו להם לצלוח את התהליך הזה וימתנו את עוצמת התנגדותם לפרויקט. על פי נתוני הדו”ח, ב־2015 שיעור בני ה־65 ומעלה בישראל עמד על כ־11%, ובשנת 2030 הוא צפוי לקפוץ לכ־15%. 93% משכבת הגיל הזו מתגוררים ביישובים עירוניים.

בנייני רכבת בגבעת שמואל שמועדים לפינוי־בינוי. הולכים לקראת הקשישים | צילום: עמית שעל

הדו”ח, שיוצג ביום ה' הבא (22.3) בכנס "להזדקן בשכונה מתחדשת" בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, קורא להכיר במאפייני האוכלוסייה הקשישה, אשר רלוונטיים לפינוי־בינוי: סכנה להידרדרות רפואית בעקבות מעברי דירות תכופים, היעדר צורך בהגדלת הדירה, העדפת איכות החיים בטווח הקצר, יכולת פחותה להתמודד עם עלייה בהוצאות המחיה.

"בחוק הדייר הסרבן יש עילות לגיטימיות לסירוב. אנו רוצים להוסיף עילות שמתאימות לזקנים ויחנכו את השוק", אומר עו"ד מתן רבינוביץ', עורך המחקר ומנהל תחום קהילה במרכז הגר. "יש היום אפשרות חוקית ליזמים לתת לדיירים שאינם מעוניינים בהגדלת הדירה את שווי ההגדלה בכסף מזומן פטור ממס. זה קיים אבל לא ידוע, והיזמים אינם טורחים להציע זאת. לזקנים, שלא צריכים הגדלה של הדירה, וכן יכולים להיעזר בכסף – מדובר באפשרות מיטבית. אנו מעוניינים שהיזמים יחויבו להציע את האפשרות הזו". עוד מציע הדו”ח לתקן את החוק באופן שיבטיח כי לא תיפגע גמלת ההכנסה של הקשיש הבוחר באפשרות של תגמול כספי במקום הגדלה.

עוד מוצע שבפרויקטי תמ"א 38 יתאפשר לזקנים לבחור בפתרון הכספי במקום בהגדלת הדירה, וכן שיתאפשר להן לסרב אם לא הוצעו להם מגורים חלופיים הולמים למשך כל תקופת הבנייה. כמו כן מוצע להסיר חסמי מיסוי שמקשים על קבלת שווי הדירה כולה במזומן. כיום חוק מיסוי מקרקעין מאפשר פטור ממס שבח לזקנים עבור תמורה שניתנת במלואה במזומן, אך מתנה זאת בכך שחלק מהתמורה ישמש לרכישת זכות בדיור מוגן או בית אבות.

סוגיה בעייתית נוספת מבחינת הקשישים היא עלויות התחזוקה הגבוהות בבניינים הגבוהים החדשים. בחוק הרשות להתחדשות עירונית ישנו פתרון זמני, הניתן רק למקבלי הבטחת הכנסה, והוא תשלום עלויות התחזוקה באמצעות קרן ייעודית שיפתח היזם (קרן תחזוקה) שתפעל במשך חמש שנים. המחקר מציע להרחיב את טווח הכיסוי של הקרן באופן שיכסה גם את אוכלוסיית הקשישים ובאופן ארוך טווח.

תופעה מוכרת נוספת שבה עסק המחקר היא ה"החתמה הפוגענית", כלומר מקרים שבהם מארגני הפרויקט - בין שמדובר במתווכים (“מאכערים”) בין הדיירים ליזם ובין שמדובר ביזם עצמו — מפעילים מניפולציות שונות לשם החתמת הדיירים על מסמכים הפוגעים באינטרסים שלהם, לעתים תוך הפעלת לחץ בלתי הוגן. עם מסמכים אלה ניתן למנות התחייבות להתקשרות ארוכת טווח שאינה מותנית בתוצאות, ומסמכים המבוססים על מצגי שווא ומידע מטעה.

במרץ 2017 נחקק חוק המארגנים, או בשמו הידוע “חוק המאעכרים”, שנועד להתמודד עם התופעה, כאשר החוק מגביל את תקופת הבלעדיות למארגן. מהמחקר עולה כי החוק אמנם מגן גם על זקנים במצב בריאותי תקין, אולם לא על זקנים בעלי מוגבלויות ותפקוד לקוי. על פי המחקר, יכולתם של הקשישים להתמודד עם החוזים מוטלת בספק. כך למשל כשישנה אסיפת בעלי דירות במתחם זקן מוגבל על פי רוב לא יוכל להשתתף. כך גם הקושי בהתמודדות עם המסמכים החוזיים, אם בשל קושי קריאה או הבנת ההסברים והמשמעויות של הכתוב. עורכי המחקר ממליצים להעניק מענים סוציאליים לזקנים

בעלי מוגבלות על ידי פתרונות “רכים”, ולא חקיקה, זאת באמצעות שירותי הרווחה המקומיים. דוגמה לפתרונות כאלה היא עריכת ביקורי בית במתחמים שבהם מקודמת התחדשות עירונית וליווי הזקן בתהליך.

עוד הוצע במחקר פיתוח שירות "תומך החלטה", שיסייע לקשיש להתמודד עם הסיטואציה המורכבת. שירות כזה יכול להיעשות על ידי מינוי של דמות מצד בית המשפט. עם זאת, בניגוד לאפוטרופוס, יהיה מעמדה של דמות זו מייעץ בלבד, והיא לא תוכל לקבל החלטה במקום דייר. "המשפחה יכולה לפנות ולקדם את מינוי התומך החלטה, והוא יוכל לסייע בקבלת ההחלטה הזו", הסביר רבינוביץ'.