אל תשליכני לעת זקנה, גרסת הנדל"ן

התופעה מוכרת היטב למי שמעורב בפרוייקטים של התחדשות עירונית: אחד הדיירים בבניין מסרב להשתתף ב'חגיגה', עומד מהצד, ומתנגד לפרויקט, הגם שלמעשה הוא אמור לשפר את איכות חייהם של כל הדיירים בבניין.

בלא מעט מקרים מצליחים הדיירים המצדדים בפרויקט להתמודד עם הדייר הסרבן בכוחות עצמם, לעיתים בסיוע מצד היזם. כשמדובר בסרבן "צעיר", משילים את המסכות, והמחלוקות מגיעות לטונים גבוהים ואף לבתי המשפט.

אבל מה קורה כשמדובר בדייר קשיש, שאיננו מתנגד לפרוייקט דווקא מסיבות כספיות-כלכליות, כי אם מסיבות רגשיות? כפי שמתברר לא אחת, דיירים קשישים אינם ממהרים לתת הסכמתם לביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית, בשונה מ'החבר'ה הצעירים'.

אנשים קשישים חוששים משינויים. הם חוששים שהיזם בא לגזול את דירתם היחידה. קשישים חוששים משינוי בתבנית חייהם, מהמעבר לסביבה אחרת במהלך הבנייה, סביבה לא מוכרת, שכנים לא מוכרים, חוששים מהריחוק מקופת החולים המוכרת ומחברים ותיקים.

וכן, הם אפילו חוששים מהחיים בבניין חדיש ומנוכר, ומעל לכל אלה, יקר להחריד לתחזוקה. מדובר במכלול של סיבות רגשיות, וקשה מאוד - אולי אף בלתי אפשרי - להתמודד עם תחושות כאלה בנימוקים תבוניים - רציונאליים. האם נקיטת הליכים משפטיים כנגד דיירים כאלה, הכרחית? האם הליכים כאלה יכולים להועיל? האם בתי המשפט ערוכים להתמודד עם נימוקים כבדי משקל כאלה?

לאחרונה התבשרנו על אישור הצעה לתיקון החקיקה הקיימת שהוגשה על ידי ועדת הרפורמות של הכנסת. כפי שפורסם, התיקון לחוק כולל מנגנונים חדשים שמטרתם שמירה על זכויותיהם של בעלי הדירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, וכן דרכים נוספות להתמודדות מול דיירים סרבנים (הכוונה לסירוב בלתי סביר) למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית.

כמו כן, מציע התיקון להדק את ההגנה על זכויות הקשישים בבניינים שאמורים לעבור התחדשות עירונית. התיקון לחוק יוצא מנקודת הנחה שקשישים - יותר מאחרים - נופלים קורבן ללחצים מצד היזמים, שלעתים מנצלים את מצבם ומרמים אותם.

על פי התיקון המוצע, יזם של פרוייקט פינוי-בינוי חייב להציע לבעל דירה קשיש חלופה אחת או יותר מבין אלה במקרה של פינוי בינוי בבניין בו הוא מתגורר: מעבר לדיור מוגן; רכישת דירה חלופית לקשיש מחוץ לפרויקט בשווי הדירה עליה הוא "מוותר"; הענקת שתי דירות קטנות בפרויקט, במקום דירה אחת גדולה; הענקת דירה קטנה וביצוע תשלומי איזון, כך שסך התמורה יהיה שווה לשווי הדירה שהקשיש עתיד לקבל בפרויקט החדש.

התיקון לחוק קובע כי במקרה שלא הוצעה לקשיש אחת מן החלופות שיקבעו, לא יוכלו היזם או בעלי הדירות האחרים לנקוט נגד הקשיש בהליכים לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים). מאידך קובע התיקון לחוק כי רק אם הקשיש יסרב לכל ההצעות, הוא ייחשב ל'סרבן' בפרויקט.

התיקון המדובר לחוק התבקש מזה זמן רב, והוא עונה היטב על הצורך בהגנה על דיירים קשישים מפני לחצים לא הוגנים מצד יזמי התחדשות עירונית, ושומר היטב על זכותם לסרב להצעות פינוי שאינם אטרקטיביות דיין.

ואולם, הקושי שניתן לזהות בתיקון המוצע, הוא העובדה כי התנגדותו של קשיש למימוש פרוייקט של התחדשות עירונית נובעת לרוב מהקשיים שלו כקשיש להסכים לשינוי. הקשיש בערוב ימיו איננו מעוניין בהכרח "להרוויח" מהפרוייקט. הקשיש מעוניין בשקט. הוא מעוניין בהמשך שגרת חייו. הקשיש חפץ להמשיך להתגורר בבניין שהוא מתגורר בו, לעתים עשרות שנים. הוא איננו מעוניין שיקרעו אותו מסביבתו המוכרת.

לפיכך, נכון היה לשלב בתיקון המוצע מנגנון גישור, שימומן על ידי היזם (ואולי יסובסד על ידי המדינה), שיסייע לגשר על הפערים שבין שני הצדדים - מצד אחד, קשיש המתנגד לפרוייקט של התחדשות עירונית, ומהצד השני, יזם הפרוייקט. הליך זה יתקיים בטרם מתן החלטה החלופה שיציע היזם לקשיש וילווה בעובד סוציאלי, אולי אפילו גרונטולוג. הליך גישור מוצלח, יאפשר להגיע בזמן קצר יחסית, לפתרון מוסכם על הצדדים, ללא התערבות כופה, ללא הליכים משפטיים וייתכן מאוד שבחלק מהמקרים התוצאה תהיה שהקשיש יחתום מרצונו הטוב על ההסכם עליו חתמו שכניו .

לסיכום: דייר קשיש אינו מחפש בהכרח דווקא להתעשר בערוב חייו. הצעת החוק היא צעד חשוב לפתרון בעיית "המתנגד הקשיש" אך טוב היה המחוקק עושה אם היה מאפשר לקשיש לנהל הליך של גישור בליווי אנשי מקצוע מתאימים הטרם תכפה עליו מערכת המשפט את אחת החלופות שנקבעו בחוק.

הכותבים הם שותפים במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי