עו"ד שי ארז: מי אתם בעצם, איגודי המקרקעין?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בית המשפט העליון דחה באחרונה בקשה לדיון נוסף שהגישו חברות המחזיקות ומנהלות קניונים, בנושא סיווג עסקות למכירת ורכישת מניותיהן כעסקאות נדל"ן. החלטת בית המשפט שמה סוף למחלוקת ארוכת שנים בין חברות הקניונים לבין המדינה, והעניקה ודאות יחסית למוכרים או לרוכשים של חברות אלה.

בדצמבר האחרון קבעה השופטת מרים נאור, בפסק דין תקדימי, כי מכירה ורכישה של חברות שבבעלותן קניונים, הן עסקות נדל"ן לכל דבר, אשר מחייבות תשלום מס שבח ומס רכישה. מנגד, טענו בעלי החברות כי הם מנהלים פעילות עסקית ממשית שחלק ניכר ממנה מבוסס על המוניטין רב השנים שצברו לעצמם, ולכן מיסוי רכישתה של פעילות זו לא מתיישב עם תכלית החקיקה הנוגעת למיסוי איגודי מקרקעין.

חששן של החברות הוא מובן, שכן סיווגן כאיגוד מקרקעין מוביל להשלכות כספיות לא מבוטלות, אשר הופכות עסקות מסוימות ללא כדאיות. הסיבה העיקרית לכך היא תשלום מס הרכישה, הנוסף לעלות העסקה - בניגוד לעסקות לרכישת מניות "רגילות", בעת רכישת מניות של איגוד מקרקעין יש לשלם מס רכישה בשיעור של 6% משווי המקרקעין שבבעלות החברה.

קניון רמת אביב של מליסרון | צילום: עמית שעל

השופטת נאור קיבלה כאמור את עמדת רשות המסים, וקבעה כי כל החברות שהיו צד לעתירה - אלדר, אשטרום, מליסרון וגזית גלוב - הן איגודי מקרקעין, ולפיכך חייבות "בכל המסים שבהם חויבו בשומות שהוצאו להן, לרבות ההצמדה, הריבית והקנסות הכרוכים בכך".

בעקבות פסק הדין הגישו החברות בקשה לדיון נוסף, אך נשיאת בית המשפט העליון, אסתר חיות, דחתה את הבקשה.

איגודים על הספקטרום

על אף הוודאות שיצרה פסיקת העליון בנושא חברות הקניונים, מומחי מיסוי בענף הנדל"ן אומרים כי אפשר שבית המשפט העליון הרחיב את הפרשנות של רשות המסים בנוגע לאיגודי מקרקעין יתר על המידה - פרשנות שגם כך הינה מחמירה.

כך למשל, במקרה של חברות עסקיות המבוססות על מוניטין ומחזיקות נכסי נדל"ן שאינם קניונים או מרכזי קניות – תחנות דלק, בתי מלון ורשתות מזון – האם הן נחשבות איגודי מקרקעין ולפיכך מחויבות במס רכישה גבוה? נדמה שגם כיום, לאחר פסיקת בית המשפט, התשובה לשאלה זו נותרה פתוחה.

"היה מקום להבהיר כמה מהאמירות בפסק הדין", אומר עו"ד שי ארז, מומחה במיסוי מקרקעין ממשרד עמפלי עריכת דין מסים. "למשל, לפי ההגדרה בחוק, חברה לא תיחשב איגוד מקרקעין רק אם היא מחזיקה בנכסים שאינם מקרקעין אשר חיוניים לפעילותה. בפסק הדין נקבע שהמוניטין והפעילות העסקית של מרכזי הקניות נוגעים לשימוש הרגיל במקרקעין - מכירתם או השכרתם – ולכן הם נטמעים במקרקעין ולא ניתן לראותם כנכס בפני עצמו.

"לדעתי זו אמירה גורפת מדי. עולה ממנה לכאורה שגם חברה יזמית שעיסוקה במכירת מלאי של נכסי מקרקעין היא איגוד מקרקעין, כיוון שפעילותה נוגעת ל'שימוש הרגיל' במקרקעין (מכירתם או השכרתם, כאמור). תוצאה זו היא בלתי-מתקבלת על הדעת. אך למרבה הצער, בית המשפט לא ניצל את ההזדמנות להבהיר את הנקודה".

עו"ד שי ארז. אפשר להסיק שחברות יזמיות אינן איגודי מקרקעין | צילום: משרד עו"ד עמפלי

לצד הביקורת על ההחלטה, ארז מדגיש כי בפסק הדין מדצמבר שירטט בית המשפט "ספקטרום של איגודי מקרקעין", כלשונו, של איגודי מקרקעין: "בקצהו האחד של הספקטרום נמצאות חברות גוש-חלקה פסיביות, המהוות איגודי מקרקעין מובהקים; ובקצהו השני חברות המנהלות מפעלים, אשר פעילותן העסקית מנותקת מהמקרקעין שברשותן, ועל כן עשויה להוות נכס בפני עצמו, אשר מוציא אותן מגדרי איגודי המקרקעין. בית המשפט לא מיקם את החברות היזמיות על גבי הספקטרום האמור, כך שניתן להסיק שגם לדעתו חברות כאלו לא צריכות להיחשב איגודי מקרקעין".

לאילו עוד חברות רלוונטי הסיווג הזה?

"לראייתי, נכון להקביל בין מפעלים לבין חברות דלק ורשתות מזון. בדומה למפעלים, פעילותן של חברות דלק ורשתות מזון היא מכירת מוצרים, ומנותקת מהמקרקעין, ועל כן פעילותן העסקית מהווה גם היא נכס בפני עצמו.

"בנוסף, חברות כאלה בדרך כלל מחזיקות בנכסים מוחשיים, כגון משאבות ומלאי של דלק (בתחנות דלק) או קופות ומלאי של מוצרים (ברשתות מזון), וגם מסיבה זו חברות אלו אינן נחשבות איגודי מקרקעין. לדעתי, מסקנה דומה צריכה לחול גם בעניינם של בתי מלון ובתי דיור מוגן, המחזיקים מטבע הדברים בנכסים שאינם קשורים למקרקעין".