וורטון גייסה לפני שנתיים 900 מיליון שקל — הרוב עדיין בקופה

מחצית מהאג"ח שמרכיבות את מדד תל בונד גלובל בבורסה בתל אביב נסחרות בתשואה של אג"ח זבל, ואילו המחצית השנייה של האג"ח שנכללות במדד נסחרות בתשואה של עד 10%. חברת הנדל"ן האמריקאית וורטון, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב המיועד למסחר (Retail) בעיר ניו יורק ומחזיקה ב־18 נכסים, נמנית על הקבוצה השנייה. וורטון, שהחוב שלה כלפי מחזיקי האג"ח מסתכם בכ־900 מיליון שקל, הנפיקה את האג"ח שלה בפברואר 2017 בריבית של 3.9%.  

נכון להיום, האג"ח של וורטון נסחרות בתשואה של 6.5%, שנחשבת נמוכה יחסית לחברות האמריקאיות, אבל גבוהה ביחס לחברות ישראליות בעלות מאפיינים דומים. נראה שהמשקיעים בשוק ההון הישראלי נוקטים כלפי וורטון, שנמצאת בבעלות מלאה של ג'ף סאטון, בגישה של כבדהו וחשדהו.

הדח"צ התפטר לפני שהדירקטוריון אישר הלוואה לחברה של בעל השליטה

האירוע המכונן בחיי החברה התרחיש במרץ 2018 - שנה אחרי שהחברה הנפיקה את האג"ח בבורסה בישראל. בתחילת אותו חודש התפטר הדירקטור החיצוני ליאור חנס, יועץ כלכלי ובנקאי השקעות בהווה ולשעבר בכיר באי.די.בי. ארבעה ימים לאחר מכן אישר דירקטוריון וורטון עסקה לרכישת הלוואות בכ־100 מיליון דולר. ההלוואות שנרכשו היו חלק ממערך המימון של נכס מסחרי במנהטן המוחזק על ידי בעל השליטה בוורטון (50%) ושותפים נוספים.

עקב פניית אנשי רשות ני"ע, נדרשה וורטון לספק הסברים למהלך שבו היא נכנסה בנעלי המלווה שמימן נכס שבבעלות בעל השליטה. דירקטוריון וורטון טען שמדובר בעסקה במהלך העסקים הרגיל של החברה. הדירקטוריון נסמך בדבריו על שלושה ציטוטים מתשקיף ההנפקה, שבהם נכתב כי תחום פעילות החברה הוא "נדל"ן מניב המיועד למסחר (Retail) בעיר ניו יורק, בדרך של רכישה, מימון, השבחה והשכרה של שטחים המושכרים לצורכי מסחר".

החברות הפרטיות שבשליטת ג'ף סאטון ביצעו באוקטובר 2018 פירעון מוקדם ומלא של ההלוואות, והשיבו לוורטון את כל ה־100 מיליון דולר. זאת, לאחר שבתקופה של שבעה חודשים החברה קיבלה הודות להלוואה ריבית של כ־7.3 מיליון דולר.

שלושת הנכסים העיקריים של וורטון בניו יורק | צילום: גוגל סטריס וויו

יתרות המזומנים של וורטון יגיעו בקרוב לכמעט 200 מיליון דולר

וורטון נהנית מיתרות מזומנים גבוהות, שהסתכמו בסוף הרבעון השלישי ב־94.5 מיליון דולר (סולו). לקופת המזומנים של החברה ייתוספו בקרוב אותם 100 מיליון דולר שהתקבלו במסגרת הפירעון המוקדם להלוואה שנרכשה במרץ 2018. וורטון תידרש לחלק נכבד מהסכום לצורך ביצוע תשלום הקרן הראשונה למחזיקי האג"ח. לפי לוח הסילוקין של וורטון אג"ח א', בתחילת ספטמבר החברה צריכה לפרוע 26.7% מהקרן. הסכום לתשלום, ביחד עם הריבית הרבעונית, מסתכם בכ־250 מיליון שקל.

יתרות המזומנים הגבוהות של וורטון מהוות בשלב זה מעין כרית ביטחון עבור מחזיקי האג"ח. אבל כל המשקיעים מבינים שוורטון לא הנפיקה את האג"ח בישראל רק כדי שיהיו לה בקופה 200 מיליון דולר בזמן שהחברה משלמת ריבית. נראה שבוורטון לא ממהרים לשלוף את הארנק ולרכוש נכסים. מה שעומד מאחורי ההחלטה שלא להשקיע את תמורת ההנפקה הוא כנראה התקררות שוק הנדל"ן המניב המסחרי בניו יורק ב־2018. שוק הנדל"ן המניב למסחר הגיע לשיאו בסוף 2014 ולפי נתוני ועד הנדל"ן של ניו יורק (RENBY - Real Estate Board of New York) מ־2016 ניכרת ירידה במחירי השכירות שמשלמים קמעונאים בניו יורק. יתרה מכך, החברה אף פועלת למימוש כמה מנכסיה. ביולי 2018 וורטון חתמה על הסכם למכירת נכס ברובע ברונקס בניו יורק במחיר מעט גבוה מהערך שלו בספרי החברה; ובספטמבר 2018 מכרה החברה נכס בברוקלין שבניו יורק תמורת 15 מיליון דולר, שמשקפים מחיר שנמוך מהערך של הנכס בספרים.

יתרות הנזילות הגבוהות של וורטון הן רק אחד מהגורמים שאחראים לדירוג הגבוה שהחברה נהנית ממנו. וורטון מדורגת על ידי מעלות (AA מינוס) ועל ידי מידרוג (Aa3). חברות הדירוג מציינות לטובה את הניסיון של בעל השליטה בתחום הנדל"ן, חוזי השכירות הארוכים בנכסים של החברה, ואיכות הנכסים עצמם ומיקומם הטוב. מנגד, וורטון סובלת מפיזור נכסים ושוכרים בעייתי. הנכס המרכזי של וורטון, 747 Madison Avenue, אחראי ל־35% משווי הנדל"ן של החברה כולה, ושלושת הנכסים הכי גדולים של החברה מהווים ביחד 68% משווי הנדל"ן של וורטון. מרבית הנכסים של וורטון מאופיינים בשוכר יחיד. לפי מידרוג, כ־17% מהכנסות השכירות השנתיות של וורטון נובעות משוכר בודד, וכ־45% מגיעות משלושת השוכרים העיקריים.

לפי הדו"חות של וורטון, בתשעת החודשים הראשונים של 2018 הנכסים של החברה הניבו הכנסות מדמי שכירות של 19.4 מיליון דולר - עלייה של 5.6% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2017. בוורטון מסבירים את הצמיחה בהכנסות בעלייה בדמי השכירות, בעקבות חוזים חדשים שנחתמו עם שוכרים ב־2017.