תקוה למסורבי המשכנתא? "יכולים להפוך את דעתו של הבנק"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

במציאות הנדל"נית בישראל כיום, שבה קשה אולי יותר מתמיד "להגיע לדירה" באמצעות ההון העצמי בלבד, משכנתא היא הפתרון הרווח ביותר. נראה כי הישראלים כבר הפכו למומחים בתחום, בין היתר בשל החשש כי החסכונות הפנסיוניים לא ייתנו להם מענה בעולם של תוחלת חיים עולה.

ואולם, המסלול לקבלת משכנתא לא פתוח עבור כולם. בין אחת לשתיים מכל עשר בקשות לקבלת משכנתא נדחית על ידי המערכת הבנקאית. לרוב, סירוב של בנק אחד עשוי לנבא דחייה גם מצד יתר הבנקים, וזאת לאור פרמטרים אחידים שבהתקיימם הבנקים נרתעים משעבוד.

ישנן סיבות מגוונות לסירוב עקבי של הבנקים להעניק משכנתא, ורק מיעוטן קשור בגיל או במצב הבריאותי של המבקש. שני הגורמים העיקריים המשפעים על ההחלטה הם בעייתיות של הנכס וקשיים כלכליים של הלווה. מה ניתן לעשות אפוא במקרים של סירוב בנקאי? ליועצי המשכנתא הפתרונים.

כשהבנק אומר 'לא'

סירוב במתן משכנתא עלול לטרפד עסקות מכירה של דירות, אשר לרוב גובות גם כך משאבים רבים, חומריים ונפשיים. בעיצומו של הליך רכישת נכס, סירוב אף עשוי לקבוע את עתידם הכלכלי של המסורבים.

"אנו מכירים מאות מקרים שבהם הסירוב של הבנק לתת מימון גרם ללקוחות לאבד את הדירה שלהם והם אף נקנסו בחוזה כי לא הצליחו לגייס את הכסף בזמן", מספר ינקי פישמן, יועץ משכנתאות בכיר בחברת ייעוץ המשכנתאות מעוף משכן. "היום, לזוג צעיר שלוקח דירה באזור המרכז בעלות של 1.5 מיליון שקל, עם משכנתא של מיליון שקל, אין איך להשלים את העסקה ללא הליווי של הבנק. לגייס מיליון שקל מהמשפחה בטווח זמן של חודש עד שלושה חודשים זו משימה בלתי-אפשרית. סירוב של בנק זו החלטה קרדינלית שיכולה לגזור על אדם אובדן של העסקה ואף קנס בשל הפרתה", הוא אומר.

כשהנכס הוא שמהווה את הגורם לסירוב לתת משכנתא, ניתן לחלץ מהבנק הגדרה ברורה לגבי מהות הבעיה מבחינה משפטית. "ישנם נכסים בעיתיים במערכת הבנקאית, כמו דירות מחולקות, דירות שהרישום שלהן לא ברור או כאלה שלא עברו פרצלציה – חלוקה לתת-חלקות בטאבו; יש נכסים שמתקיימים בהם חריגות בנייה, שמיקומם לא כדאי, או שחלים עליהם שעבודים קודמים של חברות חוץ בנקאיות שהבנק לא רוצה לאשר", מסביר פישמן.

אלא שמצב הביש הזה שהלווה עומד בפניו, מסביר פישמן, אינו בלתי-הפיך. "במקרים רבים אפשר לשנות את דעתו של הבנק. כך למשל כשמספקים תכתובות מהארכיון העירוני שבהן העירייה מצהירה מה הוא הייעוד שהיא רואה לנכס; לעתים ניתן להביא שמאות תומכת ולהציג את הנכס כך שכן יהיה ראוי לשעבוד; ויש מקרים שחוות דעת משפטית עוזרת. כך למשל אפשר לשכנע את החתם או המחלקה המשפטית של הבנק שנכס בעל מאפיינים מסוימים כן ראוי למימון, על סמך תקדימי עבר".

כתם לשבע שנים

סירוב נפוץ נוסף מתרחש כאשר הלווה "ידוע" בהתנהלות כלכלית בעייתית. לווים בעלי הכנסות גבוליות, לקוח בעל החזר חודשי נמוך או מי שהקים עסק חדש נמצאים בסיכון להידחות. אולם, הטענות השכיחות ביותר שמופנות ללווה הן רישום שלילי ב-BDI, חברה זכיינית של משרד המשפטים, האוספת מידע מהמערכת הבנקאית על כל לקוח שמגיע לבנק. 

שכיחותו של המקרה נובעת מהקלות שבה ניתן "לזכות" ברישום ב-BDI. "רוב הבנקים עושים זאת בצורה גורפת, כלומר אפילו אם יש רישום אחד ב-BDI, המערכת תשלול מתן משכנתא", מסביר פישמן. "גם אם מדובר ברישום הכי פשוט, למשל אדם שלא שילם לחברת תקשורת את החשבון החודשי מאיזושהי סיבה. בשל כך פתחו לו תיק בהוצאה לפועל, התיק דווח גם ל-BDI, והנה, יש לו רישום. הרישום הזה יגרום לכך שהמערכת הבנקאית וכל חברות האשראי יקבלו את המידע".

איך הדבר מתאפשר ומדוע המידע האישי הזה נגיש לכל? לדברי פישמן, "כל אחד יכול להוציא דו"ח BDI שבו מידע על העבר הבנקאי של אדם אחר עד שבע שנים אחורה: אילו הלוואות לקח, אם היו החזרות כסדרן, האם היו תיקי הוצאה לפועל בעבר. ה-BDI זה המסמך העיקרי והראשוני שבאמצעותו הבנק מסנן לקוחות".

דורית (שם בדוי), דוקטור להיסטוריה ומורה במקצועה, היא גרושה המתגוררת בנכס שבבעלותה. לפני 16 שנים חתמה דורית על ערבות עבור עסק משפחתי שאחיה פתחו, והיתה לאחת משלושת הערבים לו. כשהעסק נקלע לקשיים, ההוצאה לפועל פנו אליה – ואליה בלבד – בבקשה שתפרע את החוב. מכבש הלחצים גבר והלך שכן החוב תפח מ-350 אלף שקל לקרוב למיליון שקל.

"ההוצאה לפועל נכנסה לי עמוק לתוך החיים וחיסלה אותי על חובות שאינם שלי", דורית נזכרת בכאב. "עיקלו לי משכורות, לקחו לי את הפנסיה, את חסכונותיי כמורה, מקרן ההשתלמות לקחו 60% מס. התחושה היתה שהרגו אותי בעודי בחיים.

"מה שיכול היה להציל אותי זה לקחת משכנתא הפוכה על הדירה שבבעלותי, אבל אף בנק לא היה מוכן לשמוע על כך בגלל הרישום ב-BDI שנעשה בגלל אותה ערבות". אף גורם רשמי לא היה מוכן כלל להקשיב לצד של דורית, שלא לומר לבוא לקראתה, גם לא בית המשפט. "בגיל 50 נמחקו לי כל החסכונות. חזרתי כל יום לבית שבו לא היה לי כסף לאוכל, לא לחשמל, לא היה לי אשראי. הכל עוקל".

הבנקים מזרחי טפחות ואגוד. "לגייס מיליון שקל בזמן קצר וללא בנק - בלתי-אפשרי" | צילום: אוהד צויגנברג

הסנגורים הכלכליים

דורית, כמו רבים אחרים במצבה, פנתה למעוף משכן, מחברות ייעוץ המשכנתאות המובילות באזור המרכז ובירושלים. מעוף משכן קיימת מעל לעשור ומטפלת בלקוחות פרטיים כמו גם בליווי קבוצות רכישה. היתרון של החברה נעוץ בתוכנת M.D.Ideal שפיתחה, אשר בונה תמהיל משכנתאות אופטימלי על בסיס שקלול כלל הנתונים הכלכליים של הלקוח. בשילוב עם התוכנה, יועץ משכנתאות של החברה מרכיב מסלולי משכנתא וריביות, ולאחריו מתבצע מכרז ריביות מול הבנקים על מנת להשיג ללווה את המשכנתא המיטבית מבחינתו, כך שיחזיר פחות על כל שקל שהוא לווה.

הודות לניסיונה הרב ולקשריה במערכת הבנקאית, למעוף משכן יש גישה לדרגי ההנהלה הבכירים. כיועצי משכנתאות, הם משמשים לא פעם כסנגורים כלכליים של הלקוחות מול הבנקים. "במקרים רבים שטיפלנו בהם היו טענות קשות כלפי הלווים, ואנחנו הצלחנו ממש להפוך את דעתה של המערכת הבנקאית – כך למשל במקרה של דורית, שאושר לה מלוא סכום המשכנתא שהיה נחוץ לה" אומר פישמן. "קורה לא אחת שלפקיד המטפל במקרה אין את הסמכות לאשר תיק מורכב, וצריך להגיע למנהל המרחב או לסמכות גבוהה יותר. את זה בדיוק אנחנו יודעים לעשות".

פישמן מבהיר, עם זאת, כי החברה לא לוקחת על עצמה לייצג כל לקוח. "אנחנו לוקחים רק תיקים שאנחנו מאמינים בהם, וגם אז אנחנו לא גובים שכר טרחה, אלא רק על בסיס הצלחה. אפשר לפעמים לעבוד על תיק במשך חצי שנה ולא לראות ממנו שקל, פשוט כי הלקוח לא קיבל את התוצאה הרצויה לו, וזה בסדר מבחינתנו. אם לא השגתי לו את המשכנתא אז לא עשיתי כלום. אנחנו לא לוקחים כסף על אוויר. זה לא טוב לעולם הזה ולא לעולם הבא".

כחברה עם ניסיון רב ובעלת שם בתחום, הכלים שבאמתחת מעוף משכן הם מגוונים. "הדרכים להפוך החלטת בנק משתנות כתלות במקרה, אבל אנחנו לא נותנים לזה ליפול בין הכיסאות רק בגלל שיש רישום BDI והמחשב אוטומטית פוסל את הלקוח. אנו מבקשים מהבנק להתעמק, מראים לו איך הלקוח בנוי כלכלית ומסבירים את ההיגיון מאחורי מה שקרה בעבר כדי להסיר את הסירוב. כשאנחנו מאמינים שלקוח צודק, אנחנו פותחים לו את הדלתות בכל בכוח".