אתר זה עושה שימוש בעוגיות על מנת להבטיח לך את חוויית הגלישה הטובה ביותר.
מתקדמים לתמ"א 1: "תייעל את הסבך התכנוני ותאפשר מדיניות אחידה" צילום: ניב קנטור

מתקדמים לתמ"א 1: "תייעל את הסבך התכנוני ותאפשר מדיניות אחידה"

תוכנית המתאר הארצית החדשה צפויה לשנות את המציאות התכנונית בישראל ולאגד את כל התוכניות הקיימות תחת מטריה אחת. מה יעלה בגורלם של פרויקטים בבנייה, ואיך ייושבו סתירות בין תמ"אות קודמות? מנכ"לית פורום שרת מסבירה

10.06.2019, 09:41 | יוליה אוחיון
תוכנית המתאר הארצית החדשה (תמ"א 1), אשר אושרה לפני ימים אחדים במינהל התכנון, היא אחד המהלכים המשמעותיים ביותר שהתרחשו בישראל בשדה המדיניות התכנונית. מטרתה העיקרית היא קיצור משך הליכי התכנון, ייעול שלהם והנגשת מידע אודותיהם לציבור.

התוכנית תאחד את יותר מ-300 תמ"אות הקיימות כיום (למעט תמ"א 35) ו-30 תוכניות לתשתיות לאומיות שהיו כפופות עד כה לרשויות תכנון שונות, באופן שיקל על מימוש תהליכי פיתוח, הן ברמה הארצית והן ברמה המקומית. תמ"א 1 נמצאת בהכנה מ-2012 בהוראת הממשלה, לאחר תהליך אישור שכלל את ועדת המשנה של המועצה הארצית (הולנת"ע) והוועדה לשמירת הסביבה החופית (הולחו"ף). התוכנית תהווה מקור עיקרי למדיניות אודות שטחים פתוחים, דרכים ומסילות, קווי תשתיות ארציים ועוד.

 

קראו עוד בזירת הנדל"ן

מבנה התוכנית מתחלק לשתי חטיבות: חטיבת תשתיות, שתתייחס לתחנות כוח, מערכות מים, תחבורה, כרייה וחציבה של מאגרים טבעיים כמו גז טבעי וגז לבישול; וחטיבת השטחים הפתוחים, ובכלל זה מאגרי מים, שמורות טבע ויערות. התוכנית תוכל לכלול בעתיד תוכניות מתאר נוספות.

את השפעות תמ"א 1 ניתן לראות בשטח כבר עם אישורה: הודות לתוכנית התווספו במצטבר כחצי מיליון דונם של שטחים פתוחים אשר ישמשו לשמורות טבע, יערות וגנים לאומיים; התוכנית כוללת גם התייחסות מקיפה לשמירה על חופי הים כמשאב ציבורי שיש להגן על גבולותיו, ומטילה מגבלות על בנייה בסמוך לקו המים.

קרקעות בחדרה. את השפעות תמ"א 1 ניתן לראות בשטח כבר עם אישורה, צילום: אלעד גרשגורן קרקעות בחדרה. את השפעות תמ"א 1 ניתן לראות בשטח כבר עם אישורה | צילום: אלעד גרשגורן קרקעות בחדרה. את השפעות תמ"א 1 ניתן לראות בשטח כבר עם אישורה, צילום: אלעד גרשגורן

הנגשה קשה

 

על אף הגדרתן ומעמדן הזהה כ"תוכניות מתאר ארציות" – עד כה לקו התמ"אות השונות בחוסר אחידות מבחינת שפה, קנה מידה או רמות פירוט, ולעתים סתרו זו את זו מאחר שהיו כפופות לגופים שונים. נוסף על כך, השינויים המרובים שהתוכניות עברו במהלך השנים לא תמיד היו תקפים או ברי יישום.

"אחת הבעיות היתה שלכל גוף ציבורי-תכנוני היתה תמ"א משלו, והיה צריך לחבר ביניהן. כך למשל תמ"א 22 היתה תחת קק"ל, תמ"א 3 תחת משרד התחבורה, מה שחייב להושיב את הגופים האלה ולתאם ביניהם", מסבירה האדריכלית רותי שרת, מנכ"לית פורום שרת.

שרת פועלת מזה ארבעה עשורים בניתוח והקמת מאגרי מידע בתחום ייעודי הקרקע בישראל, והיתה מחלוצות הנגשת המידע לרשויות ולציבור. מניסיונה היא גורסת כי תהליך הטמעת תמ"א 1 עשוי להיות ממושך. "הנגשת כל המידע במסגרת מאגרי המידע של הרשויות המקומיות יכולה לארוך שנים. יש הרבה רשויות שעד היום לא כל המידע קיים ברשותן, והמידע שהיה קיים עד כה לא נגיש לציבור או לא עדכני".

שרת מוסיפה כי "חלק מהתמ"אות קיימות כ-30 שנה, אבל במשך שנים אף אחד לא התייחס אליהן, כמו למשל תמ"א 13 המסדירה תכנון ים וחופים ומחייבת מרחק מסוים מקו המים. במשך השנים נבנו בארץ פרויקטים רבים שסותרים את התמ"אות, כמו תמ"א 8 המסדירה שמורות טבע – למשל בחיפה יש מבנים שנבנו על חלקות שייעודן שמורות טבע".

הסיבה לכך, לדבריה, פרוזאית משהו: עד לפני 20 שנה, כשהרשויות התחילו לתת דעתן לנושא, כלל לא היו להן עותקים של התוכנית שיוכלו להתנהל לפיה. "החומר לא היה קיים בוועדות המקומיות, לא כל שכן בוועדות המחוזיות. לכן בלתי-אפשרי היה להתייחס לתוכניות. נושא התמ"אות התחיל בשנות ה-70 של המאה הקודמת והמצב השתנה רק ב-15 השנים האחרונות. ברגע שמינהל התכנון הנחיל אותן ברשויות ומיחשב אותן, הדבר השפיע על מעמדן החוקי. היום אף אחד לא מתאר לעצמו לחרוג מתמ"א".

שילוב תוך כדי תנועה

 

כל יזם ורשות מקומיות יודעים ששינויי מדיניות יוצרים אי-ודאות תכנונית, גם לגבי פרויקטים המצויים בביצוע – לא ברור אילו תקנות חלות על הפרויקטים ומהן השלכות השינוי בפועל. גורמים בעלי אינטרסים שונים נוטים לפרש את הדרישות החדשות כך שיסייעו להם להגיע לקו הגמר בהצלחה.

אז איך תשפיע תוכנית המתאר החדשה על פרויקטים קיימים? "מיזמים שנמצאים תוך כדי הקמה ייוותרו על כנם", מעריכה שרת. "תמ"א 1 לא עתידה להיות שונה מהתמ"אות הקיימות – לא מבחינת מהות ולא מבחינת מדיניות, אלא לאחד ביניהן. עם זאת, לעיתים קיימות סתירות מהותיות בין תמ"אות שעוסקות בתחומים שונים. למשל תמ"א 18, המסדירה תכנון של תחנות דלק – היא עמדה לעתים בסתירה לתמ"א 38. מאחר שבעבר הוקמו תחנות דלק בתוך המרקם העירוני, ותמ"א 18 קובעת מרחק מינימלי לבנייה למגורים מתחנות הדלק, היו מקרים שבהם הדבר הזה הגביל פרויקטים של חיזוק מבנים. זה הגיע למצב שהיו צריכים להוציא תיקון לתמ"א 18. כך גם תמ"א 23 המפרטת תוכניות של תחנות רכבת ומסילות ברזל. כל מה שנכנס לתוך המרקם העירוני יוצר ניגודי נוסחים וניגודי אינטרסים".

רותי שרת. "תמ"א 1 לא עתידה להיות שונה מקודמותיה, אלא לאחד ביניהן", צילום: גל חרמוני רותי שרת. "תמ"א 1 לא עתידה להיות שונה מקודמותיה, אלא לאחד ביניהן" | צילום: גל חרמוני רותי שרת. "תמ"א 1 לא עתידה להיות שונה מקודמותיה, אלא לאחד ביניהן", צילום: גל חרמוני

שרת מוסיפה כי "מבחינה עקרונית, חשוב לזכור שתמ"א 1 לא באה לפתור סתירות ברמת המגרש. אם יש בניינים שנבנים כיום בסתירה בין המציאות לבין ההוראות של התמ"אות הקודמות, הם בוודאי יקבלו התייחסות, וודאי שנוסח תמ"א 1 יתעדכן על בסיס התמ"אות וייקח בחשבון את המגבלות השונות. בסוף, תמ"א 1 אינה תוכנית מפורטת אלא תוכנית שתפקידה להתוות מדיניות.

"אחת ממטרות התכנית המוצהרות היא לצמצם את הסבך הביורוקרטי הקיים כיום בין הגופים העוסקים בתחומים שונים לחלוטין, ולאחד אותם תחת מטרייה אחת ותחת מדיניות סדורה. השאלות שעולות מכך הן כיצד ייושבו ההיררכיות שהיו קיימות בין התמ"אות הישנות ובגופי התכנון השונים.

"לראייתי, התוכנית לא מצריכה שינויים היררכיים מאחר שזה מהלך שעובדים עליו כבר שבע שנים, ויש לקוות שכל הגופים עשו קומפילציה בין התמ"אות השונות והצליחו ליישר ביניהם ניגודים, במידה שהיו כאלה. בשורה התחתונה אני חושבת שמדובר במהלך מבורך".

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן >>

שיתוף בטוויטר שיתוף בוואטסאפ שיתוף בפייסבוק שיתוף במייל

תגיות



עוד בזירת הנדל"ן
מומלצות וידאו
המומלצות שלנו
נדל"ן בינלאומי