אורי אייזנברג מגיב לדה זראסאי: "אולי ביהמ"ש הוא המקום המתאים לבירור הנושא"

טור הדעה של היועץ הפיננסי בתחום הנדל"ן אורי אייזנברג, על חברת הנדל"ן האמריקאית דה זראסאי - שפורסם בכלכליסט ביום שני שעבר (ב-8 ביולי) - עורר תגובה נזעמת מצד החברה. אייזנברג הסביר בטור שכותרתו "למה פתחתי פוזיציית שורט על האג"ח של דה זראסאי", מדוע הוא צופה פגיעה בחקיקה החדשה שעברה במדינת ניו יורק ושנוגעת לשוק שבו פועלת החברה הדיור -המפוקח.

הטור עורר סערה ובהמשך תגובה חריגה מצד החברה שפורסמה למשקיעים במערכת המאי"ה של הבורסה, ביום רביעי האחרון (ה-10 ביולי) ולמחרת גם בעתון של "כלכליסט" היום (א') מגיב אייזנברג לדברים שנכתבו בתגובת החברה מהשבוע שעבר. בתגובת דה זראסאי נטען בין היתר כי דבריו אייזנברג "אינם נכונים ואף מטעים". שם האשימו אותו כי ניתוחיו אינם נכונים וציינו כי הם בוחנים חלופות משפטיות.

אייזנברג מציין בתגובתו הנוכחית לדברי החברה כי "איום בתביעות השתקה הוא כלי בריוני, המבקש למנוע דיון ציבורי לגיטימי. אולי דווקא בית המשפט הוא המקום המתאים לבירור השאלות הקשות ומתן תשובות.  לדבריו, "דיון פתוח, נוקב וישיר מסייע למשקיעים להעריך את הסיכונים והסיכויים בניירות ערך. אני מברך על כל דיון ענייני אשר ידון בעובדות והשלכותיהם על הפנסיות של כולנו ויעזור לסגור את פערי המידע".

"אני גם סבור שעוד קודם לבירור בבית משפט," מוסיף אייזנברג, "הרשויות יתערבו ויכריעו בחלק מהנושאים שהעליתי". הוא מעלה על הכתב מספר נושאים שלדבריו היה מעלה במסגרת דיון בבית המשפט. לדברי אייזנברג, "שחקני הדיור המפוקח בניו יורק בלחץ כתוצאה מהחקיקה החדשה. בשיחות און ואוף רקורד, מדובר על עשרות ואולי אף מאות מיליארדי דולרים של ערך שהמחוקק מעביר מבעלי הדירות לדיירים. זהו משחק סכום-אפס - מישהו הרוויח ומישהו הפסיד".

לדברי אייזנברג, "קל להפוך את זה לקרב בין יועצים אבל זה לא המקרה. המציאות השתנתה. זוהי אחת המכות הרגולטוריות הקשות שנחתו על משקיעי נדל"ן בעשרות השנים האחרונות והיא מכוונת לדיור המפוקח בניו יורק. לא לחינם בעלי הנכסים בעיר מתארגנים לקראת תביעה בבית משפט פדרלי בגין "הפקעה" לא חוקתית. תמוה שהחברה לא מוכנה להודות במציאות החדשה וטוענת שאין השפעה מהותית על נכסיה. גם לאופטימיות יש גבול. המשקיעים לא קיבלו שום הסבר מדוע נכסי דה זראסאי שונים משאר נכסי הדיור המפוקח בניו יורק".

עוד עולה מדבריו של אייזנברג כי טענת דה זראסאי "על התעלמותי מירידה ב-NOI בגלל צבירת אי-תפוסה או המרה לקונדו (דירת קונדומינום, ח"ש), תמוהה". לדבריו "השתמשתי בניתוח שלי בנכסים זהים בלבד ללא נכסי קונדו. התפוסה באותם נכסים עמדה על כ-98% בכל אחת מהשנים2018-2015 . אז איך אפשר לטעון ברצינות ש"צבירת אי-תפוסה" היא הסיבה לתשואה הנמוכה והנשחקת מנכסיםאלו? אגב, בהקשר של "צבירת אי-תפוסה" , המדיניות החשבונאית של החברה מעוררת תהיה. אם דירות הקונדו מיועדות למכירה, לדעתי על החברה להפסיק להציג אותן כנדל"ן מניב בשווי הוגן ולרשום אותן כמלאי לפי עלות. איאפשר לאחוז את המקל בשתי קצותיו".

עוד עולה בסיכום דבריו מתגובתו כי דה זראסאי לא הגיבה לטענת אייזנברג, בין היתר, לתזרים השלילי החזוי שפורט במאמר שפרסם, כמו גם "לזינוק (והתזמון) התמוה בשווי הצפוי ליחידת קונדו כפי שעולה מהשוואת המצגות במרץ וביוני השנה, ולהערכתי כי כמעט כל הדיירים במלאי הקונדו של החברה הינם דיירים מוגנים הזכאים (ולעיתים גם בני משפחותיהם לאחר פטירתם) להאריך את החכירה ככל שיחפצו".

ג'ואל ויינר בעל השליטה בדה זראסאי | צילום: ישראל הדרי