אסור לוותר על הוותמ"ל

מוגש מטעם DUN'S 100

הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) הוקמה בחוק בעקבות המאמצים הממשלתיים להתמודד עם משבר הדיור בישראל. המחסור בדירות וקרקעות זמינות הוביל לעלייה ניכרת במחירי הדיור שחייבו תוכנית חירום שמטרתה לעודד ולאשר תוכניות בנייה גדולות על קרקעות מדינה ברמה ארצית באופן מהיר ואפקטיבי.

היכולת של הותמ"ל לאכוף ולעקוף את ועדות התכנון הקיימות, "כועדת על" ארצית ובעלת סמכויות נרחבות, הובילה לשינוי אטמוספירה שהשפיע לחיוב גם על ועדות התכנון האחרות שהבינו כי ניתן לפעול מהר יותר ויעיל יותר, מבלי לפגוע באיכות התכנון.

בניגוד לוועדות התכנון השונות שלרוב לא התאפיינו ביעילות יתרה ולא פעם עיכבו תכניות, בין היתר, נוכח חוסר תקשורת בין הועדות המקומיות למחוזיות, הותמ"ל התגלתה כמערכת יעילה ומקצועית אשר הצליחה לקדם תכנון רחב ואף להביא תכניות להפקדה בפרקי זמן מאוד קצרים, וזאת מבלי לוותר על הצורך בירידה לפרטים קטנים ודיון מעמיק בכל תכנית.

מקור כוחה האמיתי של הותמ"ל, כמוסד תכנון עליון, הוא בסמכויות הנרחבות שקיבלה לידיה, בלוחות הזמנים הקצרים (הכמעט מידיים) ודרך ניהול הדיונים – כאשר לעיתים בדיון אחד (ארוך ככל שיהיה) נשמעים כל המשובים וההתייחסויות הדרושים, מהיועצים השונים, לתוכנית לקראת הפקדתה.

דרך זו מהווה שינוי מרענן. עד כה הורגלנו, כמעט כגזירת גורל, לדיונים ממושכים, מתארכים, עם פרקי זמן ארוכים בין דיון לדיון, עד כדי היווצרות תוכניות לא שלמות, לא קוהרנטיות, טלאי על טלאי, נוכח חלוף הזמן, כאשר במשך זמן ההמתנה עד לאישורה של תכנית, בינתיים ראשי ומהנדסי ערים מתחלפים, חברי וועדה עוזבים וחלק מהתכניות עד שמגיעות למתן תוקף - כבר לא רלוונטיות.

הותמ"ל מעצם קיומה ודרך התנהלותה – גרמה להפנמה עמוקה של מצוקת הדיור והצורך להתמודד עם חוסר היצע של קרקעות זמינות למגורים. היא פועלת במובן הרחב: תכנון שכונות שלמות והתייחסות תכנונית הרמונית בהיקף גדול וכוללני, תוך התייחסות לתשתיות, פיתוח ופתרונות תכנוניים מורכבים, ומתן מענה מקצועי שהוועדות המקומיות לא ידעו כיצד להתמודד איתו.

עו"ד שי אליאב

הותמ"ל ככלי לקידום התחדשות עירונית

הותמ"ל הוכיחה את עצמה כמכשיר יעיל גם באישור תוכניות של התחדשות עירונית – תוכניות שלרוב נתפשות כגדולות, מורכבות, מסואבות ואשר נדרש זמן רב להביא לאישורן.

כך למשל בשתי תכניות שמלווה משרדנו בלוד ובקרית גת, בהיקף מצטבר של כ- 6,000 יחידות דיור, מסחר ומשרדים, הועדה הביאה להפקדה של התכניות בפרק זמן של כחצי שנה בלבד. פרק זמן שהיה בגדר פנטזיה טרם הקמתה של הותמ"ל.

כמשרד המעורב רבות בדיוני הותמ"ל ומלווה מספר תכניות נרחבות ומורכבות, הן בשטחים פתוחים והן בהתחדשות עירונית, אני יכול להעיד כי מדובר בדיונים מקצועיים ויעילים מאוד ועם רצון רב למציאת פתרונות יצירתיים המאפשרים את יציאת הפרויקטים לדרך במהירות וללא קיצורי דרך.

עסקאות השבה

חשוב לומר שהותמ"ל נמצאה גם יעילה לקידום מתחמי תכנון במסגרת עסקאות השבה של קרקעות שעברו שינוי יעוד והיו תקועות שנים רבות במאבקים משפטיים בין חוכרים (קיבוצים, מושבים, חקלאים) לבין רשות מקרקעי ישראל. בעקבות החלטת רמ"י 1470 ניתן לחוכרים פיצוי כספי וכן זכות יזום ביחס לחלק מהקרקע באופן בו כל הצדדים יצאו נשכרים מהענין, כאשר ההליך התכנוני עבר למסלול המואץ של הותמ"ל.

לקראת הקמתה של ממשלה חדשה, וכניסתו אולי של שר חדש שיהיה אחראי על מנהל התכנון במשרד האוצר או במשרד אחר חשוב לציין כי לענף הבנייה דרושה יציבות ולפני שמקבלים החלטה לטרוף את הקלפים ולאמץ כלים חדשים כפתרון למצוקת הדיור, יש לבדוק את יעילותם של הכלים הקיימים ולשמר את הטובים שבה, כדוגמת הוותמ"ל.

עו"ד שי אליאב שותף במשרד גינדי-כספי