משנה כיוון: איי.די.או פרופרטיז בדרך למכירת רבע מנכסיה

איי.די.או בדרך לשינוי כיוון אסטרטגי? אתמול (ג') הודיעה איי.די.או פרופרטיז, שנשלטת על ידי איי.די.או (38%) שבשליטת קרן אפולו, משפחת דיין וחברת ההשקעות גו קפיטל, על יציאה למהלך מימוש ראשון מאז שהוקמה.

חברת הנדל"ן חתמה על מזכר הבנות לא מחייב למכירת 5,800 דירות בברלין. מדובר ביותר מרבע מהפורטפוליו של החברה, שכולל 22.3 אלף דירות בעיר. ככל הנראה, מדובר במקבץ דירות שמכונה בשם מקבץ קרלוס, שנרכש תמורת 420 מיליון יורו ערב הנפקת איי.די.או פרופרטיז בבורסת פרנקפורט ב־2015. מאז שוערך המקבץ ושוויו בשוק מוערך ב־580 מיליון יורו.

עד היום איי.די.או פרופרטיז לא מכרה נתחים מהפורטפוליו שלה ומדובר בשינוי כיוון מהותי מבחינה. בחודשים האחרונים מגבשת החברה, שמתמקדת ברכישת דירות להשכרה, תוכניות לבניית מנועי צמיחה חדשים. זאת, בין היתר, על רקע הצעה של המפלגה הסוציאל דמוקרטית לחוקק חוק שיקפיא את שכר הדירה בברלין למשך 5 שנים, החל מ־2020. בחודש הבא הסנאט של ברלין ידון בחוק.

אם הוא יעבור, הדבר יפגע באיי.די.או פרופרטיז, שכן כיום שכר הדירה הממוצע שהיא גובה עומד על 6.76 יורו למ"ר, בעוד ששכר הדירה הממוצע בשווקים שבהם היא פועלת עומד על 9.99 יורו למ"ר - פער של 48%. סגירת הפער הזה היא מנוע צמיחה משמעותי עבור איי.די.או פרופרטיז, ואם שכר הדירה בעיר יוקפא, הוא לא יוכל לשרת אותה.

הצעת החוק הזו היא אחת הסיבות לכך שמניית החברה־האם איי.די.או, שנסחרת לפי שווי שוק של 1.3 מיליארד שקל, ירדה בכ־50% מאז ספטמבר 2018 - המועד שבו מאבק השליטה בחברה, שהתנהל בין קרן אפולו ומשפחת דיין לשיכון ובינוישל שרי אריסון הגיע לסופו. כיום הקרן מחזיקה ב־32% מאיי.די.או ומשפחת דיין ב־19.7%. שיכון ובינוי מכרה 30% מאיי.די.או למשפחת דיין ולקרן אפולו, ונותרה עם אחזקה של 7.5% בחברה.

לאור הצניחה במניה מאז, נראה שהיא המרוויחה הגדולה מהעסקה, שכן היא ביצעה את המכירה לפי 87 שקל למניה, בתמורה כוללת של 720 מיליון שקל וברווח נטו של 363 מיליון שקל, ואילו כיום איי.די.או נסחרת לפי 48 שקל למניה. במובן זה, ייתכן שהמהלך למכירת הנכסים כעת, במידה ויבוצע לפי שווי של 580 מיליון יורו, הוא גם ניסיון להוכיח שבניגוד למה שהבורסה משקפת, מחירי הנכסים לא נפגעו בשל הצעת החוק.

אמיר דיין. המנייה ירדה ב־50% בשנה | צילום: אלכסנדר קרנר