קבוצת עזריאלי מכניסה את ענף המלונאות לכוננות ספיגה

קבוצת עזריאלי, חברת הנדל"ן המניב הגדולה ביותר בישראל מבחינת שווי שוק, שהוכיחה חוש ריח מעולה לשינוי מגמות, עושה זאת שוב.

חמש שנים חלפו מאז נכנסה לתחום הדיור המוגן שהפך להיות אחד ממנועי הצמיחה שלה, זאת לצד ההתרחבות והצמיחה בנדל"ן המניב למשרדים, היא מסתערת על תחום המלונאות. עזריאלי, שהפכה לשחקן מוביל בכל תחום חדש שאליו נכנסה, מתכוונת לעשות זאת גם בתחום החדש.

עזריאלי דיווחה אתמול על הסכם לרכישת מלון הר ציון בירושלים מידיו (100%) של שלמה אליהו, תמורת 275 מיליון שקל. לפני כמה חודשים ניהל אליהו מגעים מול דוד זיסר למכירת המלון לפי שווי של 350 מיליון שקל.

העסקה, שמותנית באישור הממונה על התחרות בתוך 90 יום ממועד החתימה על ההסכם, מהווה רק יריית פתיחה מבחינתה של עזריאלי. הקבוצה מתכוונת להשקיע בשיפוצו של המלון והרחבתו 600-500 מיליון שקל נוספים, כאשר במצגת שהפיצה למשקיעים היא לא מותירה ספק באשר לכוונותיה, בהן בניית שני בתי מלון, בצמוד לקניון עזריאלי במודיעין ובמגדל הספירלה שהיא מקימה בסמוך למרכז עזריאלי בתל אביב.

בנוסף, הקבוצה מתכנת רכישה והפעלה של בתי מלון נוספים, הסבת נדל"ן שבבעלותה למלונות, בניית מלנות על קרקעות שבבעלותה, מיתוגם והפעלתם האפשרית כרשת בתי מלון. בינתיים, מניות חברות המלונאות הקיימות, פתאל, ישרוטל ומלונות דן, לא התרגשו והגיבו אתמול בעלייה מתונה של 0.7%-0.5%.

מלון הר ציון בירושלים | צילום: לאה רובננקו אדריכלים בע"מ, View Point

מלונות במגדלי משרדים

לפי המצגת, בעזריאלי מאמינים כי ענף התיירות המתפתח בארץ ובעולם צפוי להניב תשואות אטרקטיביות, והתרחבות לסגמנט זה צפוי לתרום לפיזור תמהיל הפעילות שלה. עיקר הצמיחה של הקבוצה בענף המלונאות צפויה, על פי המצגת, להגיע מעירוב שימושים – כלומר נדל"ן מניב משרדי שיכלול בתי מלון.

זאת, בעזרת יכולות הייזום הקיימות של הקבוצה, הסינרגיה לפעילויות הקיימות, וכן יכולת וניסיון בהקמה ותפעול שרכשה בתחום הדיור המוגן. עזריאלי, כאמור, היא חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל עם שווי שוק של 32.4 מיליארד שקל, הרבה מעל מליסרון שנמצאת במקום השני עם שווי של 10.3 מיליארד שקל; אמות עם 9.7 מיליארד שקל; ואלוני חץ עם שווי של 9 מיליארד שקל.

הנהלת עזריאלי, שזוהתה יותר מכל עם ענף הקניונים, החליטה בשנים האחרונות שלא לשים את כל הביצים בסל אחד, וחתרה לכיוון ביזור תמהיל הפורטפוליו שלה לאורך השנים, שצמח משווי כולל של 17.2 מיליארד שקל ב־2013 לשווי של 28.3 מיליארד שקל בסוף ספטמבר השנה.

שיעור הקניונים בפורטפוליו התכווץ מ־58.7% בשנת 2013 לנתח של 45.2% בסוף ספטמבר השנה, ושווי הנדל"ן להשקעה בנדל"ן מניב למשרדים שלה עומד כיום על 10.9 מיליארד שקל (38.6% מהפורטפוליו לעומת 32.5% בשנת 2013), ואף צפוי להמשיך ולגדול.

בנוסף, ב־2014 קראה עזריאלי את המגמות הדמוגרפיות והתארכות תוחלת החיים, נכנסה לשוק הדיור המוגן, והפכה לשחקן גדול ומשמעותי בתחום, שתופס כיום נתח של 7.6% משווי הנדל"ן המניב של עזריאלי.

הקבוצה מפעילה כיום 3 בתי דיור מוגן שבהם כמעט 800 יחידות דיור –פאלאס תל אביב, פאלאס רעננה ופאלאס מודיעין, ועוד שני בתי דיור מוגן הנמצאים בשלבי פיתוח מתקדמים – פאלאס להבים ופאלאס ראשון לציון שיכללו 600 יחידות דיור.

בנוסף, ולאור האיום הגובר מצד המסחר המקוון והתגברות הטיסות לחו"ל שתרמו לחשש לירידה במכירות החנויות הפיזיות בקניונים, הקימה עזריאלי את את פלטפורמת המסחר המקוון Azrieli.com.

ביולי השנה הכריזה הקבוצה גם על כניסה לשוק הלוהט של ה־DATA CENTERS, כאשר רכשה 20% מ־COMPASS הפועלת בתחום בצפון אמריקה בתמורה ל־135 מיליון דולר.

נעלם התשואה בעסקה

בעזריאלי מציינים שהכנסות מלון הר ציון עמדו על 34 מיליון שקל ב־2018, אך לא פירטו כמה השיפוץ וההרחבה שהקבוצה מתכננת לבצע במלון צפויים לתרום להכנסות העתידיות שלו. שיעור ה־EBITDA בבתי מלון בישראל נע סביב 40%-30%, כך שה־EBITDA על בסיס הכנסות 2018 אמור לנוע בסדר גודל של 13-10 מיליון שקל. כך שתשואת העסקה, טרום השיפוץ וההרחבה, נעה סביב 4.9%-3.7%.

העובדה שעזריאלי לא ציינה את ההכנסות והרווח התפעולי העתידיים מקשה לאמוד במדויק את התשואה הנגזרת בעסקה אחרי השיפוץ, אם כי התשואה המשוערת הנגזרת בעסקה המקורית אינה תואמת את אסטרטגיית ההשקעה של הקבוצה בתחום המלונאות, כאשר המודל שלה במצגת מתייחס לתשואות של 10%-7%, לכן יש לשער שעזריאלי מתכננת להגדיל את ההכנסות ואת הרווח התפעולי בצורה משמעותית כתוצאה מהליך ההשבחה וההרחבה של הנכס.

דנה עזריאלי. יו"ר הקבוצה | צילום: עמית שעל

מתיחת פנים להר ציון

במלון הר ציון שממוקם בפאתי העיר העתיקה של ירושלים על מגרש של 13 דונם, יש כיום 137 חדרים, חנויות, מסעדות, ספא, מועדון בריאות, אולמות כנסים ואירועים, בריכת שחייה ומוזיאון, כל זאת בשטח בנוי של 11,600 מ"ר. העסקה כוללת זכויות בנייה בהיקף של 22,400 מ"ר עילי וזכויות המיועדות לבניית חניון תת קרקעי בשטח של 15,200 מ"ר.

עזריאלי מתכוונת להמשיך ולהפעיל את המלון במתכונתו הנוכחית ובמקביל לבצע את השיפוץ ולפעול למימוש זכויות הבנייה הנוספות להרחבתו, כך שיכלול, בין היתר, עד 400 חדרים וחניון תת־קרקעי. העלות של שיפוץ המלון וההרחבה שלו כוללת גם שחזור ושימור של חלק מהמבנים הקיימים בנכס.

במסגרת התוכנית האסטרטגית לכניסה לענף המלונאות רכשה עזריאלי ב־2018, מגרש במודיעין שבו תקים פרויקט שיכלול, כאמור, גם מלון בוטיק בן 84 חדרים, שיציע, בין היתר, אירועים בסדרי גודל שונים עבור תושבי מודיעין ומתן שירותים לצוותי תעופה בשל הקירבה לנתב"ג. בנוסף, מתכננת החברה את הקמתו של מגדל הספירלה, בן 91 קומות, במתחם שבו ניצב במשך עשרות שנים בית ידיעות אחרונות. הפרויקט כולל, בין היתר, זכויות בנייה ל־250 חדרי מלון בקומות העליונות.

לדברי יו"ר הקבוצה דנה עזריאלי, "פעילות המלונאות משתלבת היטב בראייה האסטרטגית של הקבוצה ומהווה מנוע צמיחה נוסף לפעילות הנדל"ן המניב של הקבוצה. מלון הר ציון נחשב לנכס ייחודי ופנינה אמיתית בירושלים אשר מסמנת את הסטנדרט ואופי הנכסים לעתיד.

"עסקה זו משתלבת עם מנועי צמיחה נוספים שפיתחנו. כמו כל פעילות עסקית בקבוצה, אנו ניגשים לתחום המלונאות עם אנשי המקצוע הטובים בענף, תוך העמדת הניסיון הניהולי והתפעולי של הקבוצה".