בזכות שעבוד נכס מליסרון גייסה 400 מיליון שקל בריבית זניחה

מליסרוןהשלימה בתחילת השבוע הנפקה של סדרת אג"ח חדשה, שבמסגרתה גייסה ענקית הקניונים 400 מיליון שקל. גם ירידות השערים החדות בשווקים, על רקע החששות מנגיף הקורונה, לא מנעו מהמשקיעים להשתתף בהנפקה ולתת למליסרון אשראי שייפרע בעוד יותר משמונה שנים בריבית זניחה של 0.65% (צמוד למדד). בשלב המכרז למשקיעים מסווגים הוזרם ביקוש של 877 מיליון — פי 2.2 מהסכום שמליסרון ביקשה לגייס. 

עם הגורמים לביקוש הער לאג"ח של מליסרון ולריבית הנמוכה שנקבעה במכרז נמנית העובדה שהסדרה מובטחת בשעבוד על נכס מניב. לטובת מחזיקי האג"ח החדשות בסדרה י"ח שעבדה חברת הנדל"ן המניב 50% מהזכויות בחוצות המפרץ אאוטלט, כשב־50% הנותרים מחזיקה שותפתה אשטרום נכסים.

השווי ההוגן של חוצות המפרץ אאוטלט עמד בסוף 2019 על 1.01 מיליארד שקל. בשנתיים האחרונות נרשם זינוק של 26% בשווי ההוגן של הקניון הודות לשני גורמים מרכזיים: ראשית, בשנים 2017–2019 נרשמה עלייה של 17% בשטחים המושכרים בפועל, מ־51.8 אלף מ"ר לרמה הנוכחית של 60.6 אלף מ"ר. שנית, ב־2019 ירד שיעור ההיוון ששימש את מעריכי השווי ב־0.5%, ובהערכת השווי העדכנית השנה הוא עמד על 7.12%.

היות שמליסרון, בשליטת ליאורה עופר ובניהול אופיר שריד, מחזיקה רק במחצית מהזכויות בחוצות המפרץ, מסתכם שווי אחזקותיה בנכס ב־505 מיליון שקל — סכום שמגביל את היקף גיוס החוב שלה באמצעות סדרה י"ח ל־400 מיליון שקל. הסיבה לכך היא שעל פי תנאי האג"ח החדשות, היחס בין היקף החוב לשווי הבטוחה (LTV) לא יהיה גבוה מ־80%. מליסרון תוכל להרחיב סדרה זו, אולם מהלך כזה ידרוש שעבוד נכסים נוספים לטובת מחזיקי האג"ח. 

הבטוחה, שמשפרת את מצב המחזיקים, מיטיבה גם עם החברה המנפיקה. מליסרון יכולה לגייס חוב גם בלי לשעבד נכסים, אולם החברה בוחרת במסלול זה — ולא בכדי. בעוד מעלות העמידה את דירוג האשראי של מליסרון ושל האג"ח הלא מובטחות שלה על -AA, נהנות האג"ח המובטחות של החברה מדירוג משודרג של AA, שכן שעבוד על נכס מניב מקטין את הסיכון שכרוך בהשקעה באג"ח מובטחות לעומת השקעה באג"ח לא מובטחות של אותה חברה.

עובדה זאת מתבטאת בדירוג האשראי, וחשוב מכך בריבית שהחברה נדרשת לשלם על החוב שהיא מגייסת. את הפער הזה אפשר לראות בבירור כאשר משווים את תשואת האג"ח המובטחות והלא מובטחות של מליסרון. לדוגמה, בעוד סדרה י"ז הלא מובטחת נסחרת בתשואה של 0.97%, נסחרת סדרה ט"ז — בעלת מח"מ דומה המובטחת בשעבוד על גרנד קניון עופר בבאר שבע — בתשואה נמוכה יותר של 0.56%.

מכאן עולה, שהבחירה של הנהלת מליסרון להנפיק את האג"ח החדשות עם שעבוד על חלקה של החברה בחוצות המפרץ אפשרה לה להקטין את שיעור הריבית הנדרשת בידי המשקיעים בכ־0.4%. במונחים כספיים מדובר בחיסכון של 1.6 מיליון שקל בהוצאות הריבית השנתיות. לכאורה, לא מדובר בסכום מהותי, אבל אם מביאים בחשבון את כלל החוב שגייסה מליסרון באמצעות סדרות אג"ח מובטחות, שמסתכם ב־5.4 מיליארד שקל, מגיע החיסכון השנתי בהוצאות המימון לסכום משמעותי של 22 מיליון שקל.

אופיר שריד מנכ"ל מליסרון	צילום סיון פרג'