משטחים את עקומת הנדל"ן

הערפל סביב שוק הנדל"ן למגורים נעשה סמיך עוד יותר במהלך משבר הקורונה. למרות אי הוודאות השוררת כרגע, בטווח הבינוני והארוך, נראה שהמגדלור באופק מאותת באופן ברור לגבי הכיוון הצפוי בשוק. ישנם שני פרמטרים מרכזיים שחשוב לבחון. בצד הביקוש, עומד גידול האוכלוסייה בישראל ובצד ההיצע, עומד היקף הדירות שיוצעו לציבור בשנים הבאות. ישנם פרמטרים נוספים ביניהם הריבית במשק המצויה בשפל היסטורי, העלייה המתמשכת בשכר הריאלי ובהכנסה הריאלית הממוצעת נטו למשק בית ושיעור האבטלה שעלול לגדול, להם השפעות לא מבוטלות, אך הם בעלי משקל נמוך יותר.

הגידול באוכלוסיה מושפע בעיקר משיעור הפריון בארץ, שהוא הגבוה בין מדינות ה-OECD ומתוחלת החיים שהיא מהגבוהות בעולם. הוסיפו לכך את העלייה המתמדת ארצה, שהוכפלה מאז שנת 2008, ועומדת בשנים האחרונות על קרוב ל-30 אלף נפש לשנה ותבינו כיצד לפי הלמ"ס, האוכלוסיה צפויה להגיע לכ-10 מיליון תושבים ב-2024 ולכ-15.2 מיליון תושבים בשנת המאה למדינה.

הפתרון למצוקה בשוק הדיור, עשוי לבוא מצד שוק הדיור להשכרה | צילום: דוד הכהן

המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה קבעה, בדצמבר 2016, כי צרכי הדיור עד 2020 עומדים על כ-52 אלף דירות בשנה והחל משנת 2021, הם צפויים לגדול לכדי כ-55 אלף דירות בשנה.

מנגד, ניתן לראות בצד עקומת היצע הדירות מגמה מדאיגה של ירידה בהתחלות הבנייה. בשנת 2019 הסתכמו התחלות הבניה בכ-50 אלף דירות בלבד לעומת למעלה מ-56 אלף דירות בשנת 2016. התחלות הבנייה, נטו, לפי נתוני בנק ישראל מהימים האחרונים, אף נמוכות מכך. בנק ישראל מעריך שלצורך בניית כ-10.8 אלפי דירות בפרויקטי פינוי בינוי נהרסו כ-2,200 דירות. כלומר, התחלות הבנייה בשנת 2019 (בניכוי דירות שנהרסו) הסתכמו בכ-48 אלף דירות בלבד.

למחסור בשוק הדיור, נוסף משבר הקורונה שצפוי להחריף את בעיית ההיצע. יזמים רבים מספרים על עיכובים בבניית דירות בשלבי התכנון, הבנייה ומסירת הדירות. לעיכובים סיבות שונות החל מקשיי רגולציה, עבור במחסור בידיים עובדות וחומרי גלם ועד אי יכולת למסור דירות בפועל. התאחדות הקבלנים פרסמה שתפוקת ענף הבנייה בעת האחרונה ירדה בכ-66 אחוזים ולהערכתם חלק גדול מהדירות הנבנות כיום ימסרו לרוכשים באיחור של חצי שנה לפחות. איחור שישפיע גם על התחלות הביניה בשנת 2020.

היות ובניית בניין בישראל אורכת בממוצע כשנתיים וחצי, הרי שבשנים הקרובות עלול שוק הדיור להיקלע למצב בו מספר דירות שבנייתן תסתיים יהיה נמוך משמעותית מצרכי הדיור. פער שכזה בין צרכי הדיור לבין מספר דירות שבנייתן הסתיימה לא היה בישראל שנים ארוכות, ובהנחה שכללי הבסיס של הכלכלה ימשיכו גם אחרי עידן הקורונה, השפעתו על מחירי הדיור עלולה להיות כבדה.

בעידן של מחירים מאמירים, הפתרון למצוקה בשוק הדיור, עשוי לבוא מצד שוק הדיור להשכרה, שיהווה חלופה לרכישת דירות. שוק דיור להשכרה מפותח מאפשר לשוכרים ליהנות מגמישות בבחירת הדירות, באזורי המגורים ובתקופות הדיור והוא חוסך משוכרים את העלות הגבוהה - השקעת ההון העצמי - ברכישת דירה. שוק שכירות שכזה יסיט ביקושים מרכישת דירות לעבר שכירות. לשם כך, יש לעודד את המשך פיתוחו של שוק דיור להשכרה איכותי וארוך טווח בהובלת קרנות ריט למגורים, המאגדות השקעות של גופים מוסדיים גדולים, כפי שנהוג ברחבי העולם ובעיקר בארה"ב.

משבר הקורונה, מהווה הזדמנות למדינה להוביל שינוי משמעותי בשוק הדיור באמצעות עידוד קרנות ריט למגורים שתשקענה בדיור איכותי להשכרה לטווח ארוך, בהיקף משמעותי. ההשקעה תסייע בטווח הבינוני והארוך לצמצום הפער בין הביקוש העתידי לדירות וההיצע הצפוי ולהפחתת הלחץ על עקומת הביקוש לרכישת דירות.

על המחוקק להוביל רגולציה שתשפר את האטרקטיביות של השקעות בקרנות ריט למגורים אשר ייזמו, יבנו וירכשו דירות וישכירו אותן לשוכרים לטווחים ארוכים ובתנאים אופטימליים. כך, חלק ניכר מהציבור יעדיף שכירות על פני חלופת רכישת דירה.

על קברניטי המדינה להסתכל לעבר הכתובת שמאיר המגדלור ולפעול לעידוד שוק השכירות לטווח ארוך, כדי למנוע מהמשק לעלות על שרטון שוק הדיור.