למה הקורונה לא תשפיע על דו"חות מליסרון ועזריאלי

כללי החשבונאות, שמחייבים את חברות הנדל"ן המניב המסחרי לפרוש כל הקלה ותמריץ שניתן לשוכר על פני תקופת השכירות, עלולים ליצור עיוות בדו"חות הרבעון השני של חלק מהחברות שהקלו על השוכרים בשל סגירת הקניונים והמרכזים המסחריים בגלל מגיפת הקורונה. במהלך הגל הראשון של משבר הקורונה, שלוש החברות הגדולות בתחום – קבוצת עזריאלי, מליסרון וביג – נתנו לשוכרים שלהן הקלות בסכום מצטבר של חצי מיליארד שקל. זאת, בגלל הנחיית הממשלה שפורסמה ב־14 במרץ על איסור פתיחת עסקים שלא הוגדרו כחיוניים. זה לא נעים לראות חנות סגורה, וזה נורא אם גם צריך לשלם עליה שכר דירה.

העיוות החשבונאי בדרך

החזרה לפעילות החלה ב־28 באפריל בחנויות הרחוב ובמרכזים המסחריים וב־7 במאי חזרו לפעילות גם החנויות בקניונים. מכאן שמקצת הנזק לשוכרים נגרם בשבועיים האחרונים של הרבעון הראשון, ומרביתו במחצית הראשונה של הרבעון השני, ולפיכך ניתן היה לצפות שההקלות לשוכרים יבואו לידי ביטוי בדו"חות הרבעון השני של החברות. אולם, כאמור, כללי החשבונאות עלולים להביא לעיוות שימנע הכרה בעלות של תוכניות ההקלות במועד שבו הן ניתנות, ויחייב את בעלי הנכסים לפרוש אותה לאורך תקופת הסכמי השכירות.

קניון עופר ברחובות שנפתח לאחר הסגר | צילום: רועי עידן

עזריאלי פטרה את השוכרים בקניוני הקבוצה שחנויותיהם היו סגורות בעקבות הנחיית הממשלה מתשלום דמי שכירות למחצית השנייה של מרץ. כמו כן, ניתנו לשוכרים הקלות בדמי השכירות ובדמי הניהול עד לסוף יוני. לפי תוכנית ההקלות של עזריאלי, ככל שישולמו לשוכרים מענקים מכוח תוכנית סיוע ממשלתית, תוכנית ההקלות תותאם ויופחתו ממנה ההנחות שניתנו לשוכרים. בהנהלת עזריאלי מעריכים שעלות תוכנית ההקלות לשוכרים בקניוני הקבוצה תעמוד על 200 מיליון שקל.

תוכנית ההקלות של מליסרון לשוכרים בקניוני החברה צפוי לנוע בטווח של 200-150 מיליון שקל. הסיוע של מליסרון כולל הנחות בתשלומי דמי שכירות וניהול ופריסת תשלומים במהלך תקופת ההסתגלות של החזרה לשגרת הפעילות בקניונים. בדו"חות הרבעון הראשון מליסרון ביצעה הפחתה חד־פעמית של 318 מיליון שקל בשווי של הנכסים המסחריים של החברה. ירידת השווי משקפת את ההערכה של מליסרון להפחתה צפויה בהכנסות מפעילות כתוצאה מהמשבר, בין היתר, בעקבות הקלות שנתנו לשוכרים לצורך חזרתם לשגרת הפעילות.

אבל מי שיצפה לראות פגיעה משמעותית ב־NOI של מליסרון ועזריאלי ברבעון השני עשוי להיות מופתע. כללי החשבונאות שמחייבים, כאמור, לפרוש כל הקלה ותמריץ שניתן לשוכר על פני תקופת השכירות עלולים ליצור עיוות כאשר ההקלות שניתנו במהלך הרבעון השני לא יקבלו ביטוי מלא במועד שבו הן ניתנו, אלא שהן ייפרסו על פני תקופה ארוכה יותר בהתאם למשך חוזי השכירות. מכאן יכול להיווצר מצב שבו חברות הקניונים יציגו רווחים גבוהים מכפי שהם יצרו בפועל. ל"כלכליסט" נודע שבחברות הקניונים שואפים להימנע מפריסת עלות ההקלות ומאחורי הקלעים נעשים מאמצים למצוא דרך שתאפשר להן להציג את עלות תוכניות ההקלות במועדים שבהם הן מבוצעות.

מימין: דנה עזריאלי, בעלת השליטה בקבוצת עזריאלי וליאורה עופר, בעלת השליטה במליסרון | צילום: עמית שעל

ביג לא עושה טובות

בניגוד לעזריאלי ומליסרון, בחברת המרכזים המסחריים ביג שבהנהלת חי גאליס מצאו דרך להכיר בתוכנית ההקלות בזמן אמת. בביג הוחלט להפוך את הבלתי נמנע למעשה חסד ולצאת עם תוכנית הקלות לשוכרים שעתידה לעמוד על 100 מיליון שקל. היות שדמי השכירות נגבים בתחילת החודש מראש, ביג זיכתה את שוכריה עבור המחצית השנייה של מרץ שבה המרכזים המסחריים היו סגורים והחליטה שלא תפעל לגבות את שכר הדירה הבסיסי באפריל ויוני בהתאם להסכם, אלא לגבות שכר דירה של שיעור מסוים מהפדיון בלבד. להערכת הנהלת ביג חלק הארי של תוכנית ההקלות תקבל ביטוי בתוצאות הרבעון השני.

כפי הנראה, היכולת של ביג להכיר בעלות תוכנית ההקלות נובעת מהפרשנות שהנהלת החברה מספקת לאירוע. רו"ח שלומי שוב אמר אתמול ל"כלכליסט" ש"הטיפול החשבונאי בוויתורים על דמי השכירות בדו"חות של המחכיר – כדוגמת הקניונים – הוא לא טריוויאלי וחושף כיצד חברות אלו מתייחסות לוויתור. האם הוא מגיע לחוכר או שהן עושות לו 'טובה'. בהתאם ל־IFRS, ככל שהוויתור בוצע כתוצאה מיישום של החוזה המקורי או דרישות חוקיות, לרבות "כוח עליון", הרי שהוא צריך להשפיע על התקופה הרלבנטית. מנגד, ככל שהוא בגדר 'עושים לך טובה', הרי שאז הוא ייפרס קדימה על פני תקופת החוזה".

לדברי שוב, בעוד ביג יישמה בדו"חות הרבעון הראשון את האפשרות הראשונה ("מגיע לשוכר"), ניתן להבין מהדיווח של עזריאלי שהיא בוחרת באפשרות השנייה ("עושים לך טובה"). כך, לפי שוב, צפוי להיווצר העיוות. "במקרה של עזריאלי ייווצר חוסר סימטריה אל מול דו"חות החוכרים — שהרי הרשתות הקמעונאיות רושמות את ההקלות כהכנסה מיידית מבלי לבחון את מהותן. בהתאם להקלה שאותה מאמצות החברות, אין צורך לבחון את מהות הוויתור וניתן לטפל בו בדומה לדמי חכירה משתנים — כלומר רישום כהקטנת הוצאות באופן מיידי בתקופה שבה התקבל הוויתור. מנגד, לא הוצע תיקון מקביל שמתייחס למחכיר, וכפועל יוצא עשויה להתקבל תוצאה מאוד מוזרה שהרי הוא, כאמור, נדרש לבחון את מהות הוויתור".