הולכים הביתה: ההייטק חותך קומות ממגדלי המשרדים

"מורידים קומה", כך ניתן לסכם בשתי מילים את התוכניות של חברות הייטק בכל הנוגע לנדל"ן שלהן. בשנים האחרונות הפך מגזר הטכנולוגיה הלוהט לדייר המבוקש וגם הנפוץ במגדלי המשרדים מרחובות בדרום ועד חיפה בצפון. חברות כמו אמות וגב־ים מתגאות באופן מסורתי בדו"חותיהן כי הקומות שלהן מאוכלוסות ברובן על ידי דיירים איכותיים ביותר – הלא הן חברות הייטק מכל הסוגים וכל הגדלים. אלא שהקורונה צפויה להפוך דווקא את המיקוד ההייטקי הזה לבטן הרכה של חברות הנדל"ן ולהכות דווקא במגדלים הפופולריים ביותר החל מאטריום ועד אלון בתל אביב.

באופן מפתיע חברות הנדל"ן לא ביצעו עד עתה שיערוכים שיפחיתו את שווי הנכסים בדו"חות הרבעון השני, ככל הנראה מתוך הנחה כי ענף הטכנולוגיה לא נפגע במשבר ואפילו משגשג. לכאורה, הפיטורים בענף נעצרו וחברות רבות אפילו שבו לגייס, אלא שהשינוי הוא הרבה יותר עמוק ומהותי. הרוב המכריע של החברות, לא רק במגזר הטכנולוגיה אבל בעיקר, גילו את עולם העבודה מהבית ולא מתכוון לשוב למתכונת הקודמת גם אם הקורונה תיעלם. מדובר דווקא בחברות המצליחות והצומחות שמהוות את האיום המרכזי על מגדלי המשרדים. בעוד סטארט־אפ צעיר שנגמר לו הכסף מאכלס לרוב שטח קטן ולא משמעותי בתמהיל הכללי, הרי ש"סיר הבשר" נמצא בקרב חברות טכנולוגיה ותיקות וחזקות שמעסיקות מאות עובדים וכאלה יש כיום מאות בישראל. לחברות אלה לא נגמר הכסף ולא צפוי להיגמר בקרוב, אך הן מונעות משני שיקולים עיקריים. הראשון הוא בכל זאת חיסכון במשאבים והתאמה למציאות החדשה והשני הוא השקעה בעובדים ואלה לא רוצים להגיע יותר למשרד.

היוניקורנים יורדים קומה

מרבית חברות ההייטק ערכו בחודשים האחרונים סקרים פנימיים שהעלו תשובה חד־משמעית – כולם רוצים עבודה היברידית. לכך יש שתי משמעויות – הראשונה היא שהעובדים מעדיפים להגיע למשרד רק פעמיים־שלוש בשבוע וביתר הזמן לעבוד מהבית, והמשמעות הנגזרת מכך היא שלא צפוי יותר תרחיש שבו כל עובדי החברה יגיעו למשרדים בו־זמנית, למעט אירועים חריגים. כתוצאה מכך, הדיבור בקרב אותן החברות הוא "לצמצם קומה" – במקום שתיים להישאר עם אחת או במקום שלוש להישאר עם שתיים. זהו התרחיש הנפוץ.

כך, למשל, על פי מידע שהגיע ל"כלכליסט" חברת הביג דאטה סייסנס וחברת הסייבר צ'קמארקס, מבין היוניקורנים הבולטים בישראל, ואשר מעסיקות מאות עובדים במגדל אטריום, מתכננות לצמצם קומה כל אחת. בסייסנס אמרו ל"כלכליסט" כי "בשיטת העבודה החדשה ברור שלא נצטרך את כל הנדל"ן שיש לנו כרגע". סייסנס צפויה לקצץ גם בשטחי המשרדים בסן פרנסיסקו, לאחר שהודיעה לעובדיה שם כי הם יכולים לעשות "רילוקיישן עצמי" לכל מקום בארה"ב שירצו כדי להימנע מעלויות המחיה המנופחות של סיליקון ואלי, וזאת בתנאי שיגיעו אחת לתקופה לשבוע במשרד. סייסנס מעסיקה כ־900 עובדים בעולם.  

לא הרחק משם, במגדל פז שבמתחם הבורסה ברמת גן, יושבת חברת קלטורה, אחת מחברות הטכנולוגיה הפרטיות הוותיקות והגדולות בישראל, שמפתחת פתרונות לווידיאו אונליין ומעסיקה מאות עובדים בישראל. מעצם תחום עיסוקה החברה דווקא נהנית מפריחה מאז פרוץ משבר הקורונה, אך בעקבות סקר בקרב עובדים שהעלה כי הרוב המכריע רוצה להגיע למשרד רק כפעמיים בשבוע, גם שם בוחנים אפשרויות של צמצום שטחי הנדל"ן. גם חברת eTeacher ללימוד מרחוק שמפעילה את בית הספר המקוון הגדול בעולם ואשר משרדיה נמצאים לא הרחק משם, מתכוונת לוותר על כל הנדל"ן המשרדי ולהעביר את 300 עובדיה לעבודה מהבית.

גם בחברת bringg, שעוסקת בשיפור יעילות ביצוע משלוחים, חושבים על שינוי מהותי במשרדים. החברה מעסיקה 100 עובדים במשרדיה ברמת החייל ומגייסת בימים אלה 30 עובדים, אבל רק כ־20% מגיעים בימים אלה פיזית למשרד. "ברור שנצמצם את השטח שלנו, אבל מעבר לכך גם נשנה את המבנה הפנימי של המשרדים בהתאם לתרבות הארגונית החדשה", אומר גיא בלוך, מנכ"ל החברה. "ברור לנו שהמשרדים לא צריכים להיות בנויים יותר כחדרים נפרדים, אלא יותר כחללים שמותאמים לישיבות. פעם בשבוע־שבועיים נביא את כולם ליום חברה, ולכן הצורך העיקרי יהיה בלאונג'ים בגדלים שונים עם פופים ולוחות כתיבה מחיקים".  

דוגמה נוספת היא חברת ניתוח האתרים סימילרווב שמעסיקה 300 עובדים שמתפרסים על שתי קומות בעזריאלי שרונה. החברה מבינה גם היא שלא תזדקק כנראה לכל הנדל"ן, שכן בעתיד הנראה לעין ימשיכו להגיע פיזית למשרדים רק כ־20 עובדים. ל"כלכליסט" נודע כי החברה חתומה על הסכם לעשר שנים מול עזריאלי, כך שבמידה שתרצה לצמצם קומה, יהיה מדובר במשימה לא פשוטה.

מאבק מתוקשר כזה כבר פרץ בין רוב לוקאסיו, מנכ"ל חברת לייבפרסון, לחברת הנדל"ן תדהר שממנה הוא שוכר את המשרדים ברעננה. בתחילת יולי הכריזה הנהלת לייבפרסון, שמעסיקה 350 מתוך 1,300 עובדיה בישראל, כי היא מוותרת על משרדים באופן גורף בכל העולם ותעבור למודל של עבודה מלאה מהבית עד למציאת חיסון לקורונה. עקב כך, לייבפרסון לא חידשה את חוזה השכירות שלה שהסתיים ביולי ופינתה את שלוש הקומות בבניין. לפי הנהלת לייבפרסון, למרות הפינוי, הופעלו עליה לחצים בלתי סבירים למניעת העזיבה, כולל חילוט ערבויות של 2.3 מיליון שקל, ובחברה טוענים כי שמעו על לחצים דומים מחברות הייטק נוספות. על רקע אירועים אלה יצא לוקאסיו בקריאה למחאה נגד חברות נדל"ן בדומה למחאת השוכרים בקניונים שקיבלו הטבות משמעותיות בדמי השכירות מאז פרץ משבר הקורונה. מנגד טוענת תדהר כי לייבפרסון, שהיא חברה רווחית ומצליחה, מנסה לרכוב על המשבר ומפרה את החוזה שעליו היא חתומה.

בקרב מרבית החברות הגדולות והציבוריות המצב מעט שונה כי רובן ממוקמות בקמפוסים שבנו עבורן והמבנים נמצאים בבעלותן, כמו למשל צ'ק פוינט, אמדוקס או WIX שמקימה מטה חדש בגבול בין תל אביב להרצליה בימים אלה. עם זאת, חלק מהחברות כבר לא הסתדרו עם השטח הקיים ושכרו קומות במגדלים הקרובים לקמפוס המרכזי. בכך כבר לא יהיה צורך. מנכ"ל צ'ק פוינט גיל שויד אמר עם פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון השני כי החברה מתכננת גם היא לצמצם בשטחי הנדל"ן שלה לאחר שהתפרסה בשנה האחרונה גם על כמה קומות במגדלי אלון הסמוכים למטה שבבעלותה של החברה.  

מימין: מנכ"ל bringg גיא בלוך ובעל השליטה באמות, נתן חץ | צילומים: אוראל כהן, עמית שעל

"נבנים חדרי ישיבות משותפים"

מה יהיו ההשלכות של כדור השלג המתגלגל על שוק הנדל"ן המשרדי בישראל? לא צפויה כאן קטסטרופה, אלא מעט כמו בתסריט של הקניונים והרשתות ששוכרות מהן את השטחים – איזון מחדש בכוחות. אם כי בהייטק זה יהיה בעוצמה פחותה מכיוון שבניגוד לניסיון של לוקאסיו מלייבפרסון, אין בשלב זה התאגדות כלשהי של חברות הייטק לנהל משא ומתן משותף מול חברות הנדל"ן. זה נובע כמובן גם מהעובדה כי התלות של חברות הנדל"ן בחברות הבודדות נמוכה מאוד בניגוד לרשתות הקמעונאיות שחולשות על סניפים רבים ותת־רשתות. זו גם הסיבה לכך שברבעון השני, בניגוד לציפיות, לא נרשמה הרעה מהותית בתוצאות של חברות נדל"ן, והן לא מיהרו לשערך כלפי מטה את שווי המגדלים חרף הכוונות של החברות לצמצם בשטח.

עד כמה תעשיית ההייטק הישראלית, שמעסיקה כ־300 אלף עובדים, משמעותית לענף הנדל"ן המסחרי? משקלה גבוה במיוחד במרכז וביתר שאת בתל אביב והולך ופוחת ככל שמדרימים יותר מרחובות שם יש פארק הייטק גדול ומצפינים רחוק יותר מחיפה שמאוכלסת ברובה על ידי חברות הענק כמו אינטל ומיקרוסופט. בדרך לחיפה יש שני מרכזי הייטק גדולים ברעננה, שם יושבות גם נייס ואמדוקס, ויקנעם שם מתרכזת תעשיית הלייזרים הרפואיים, ועוגן נוסף היא מלאנוקס שהפכה למרכז מו"פ של נבידיה.

המגדלים המרכזיים במרכז שנמצאים "על הכוונת" ובהם ישנם ריכוזים גבוהים במיוחד של חברות טכנולוגיה הם מגדל אטריום ברמת גן של חברת אמות שמראש נבנה עם קריצה להייטק עם הגדרה ושיווק כמגדל ירוק. מגדלי אלון החדשים יחסית בתל אביב, שהוקמו על ידי קבוצת רכישה שהגורמים המובילים בה הם חברות הביטוח מגדל והראל, חביבים על חברות סטארט־אפ מבוססות. בהמשך הרחוב נמצא מגדל TOHA החדש של אמות שמאוכלס בשש קומות של WeWork וחברות הייטק מקומיות נוספות. במגדל שרונה של עזריאלי יושבות כמעט אך ורק חברות הייטק עם שני עוגנים מרכזיים בדמות אמזון ופייסבוק.

לפחות בשלב זה, חברות הענק הבינלאומיות שהודיעו ברובן כי לא יחזרו לעבוד מהמשרדים בשנה הקרובה, אינן מצמצמות את שטחי הנדל"ן. לאחרונה אפילו להפך, פייסבוק ומיקרוסופט בישראל הודיעו על הרחבת שטחי הנדל"ן. קבוצת בניינים של חברת גב־ם בהרצליה פיתוח מאוכלסת גם היא ברובה על ידי חברות הייטק. כל המגדלים המזוהים עם הייטק הם גם בין היקרים במונחי שכירות, ובכולם לפני המשבר המחיר למ"ר היה הרבה מעל 100 שקל.

סנטיאגו פרר מ-BCG | צילום: BCG

על פי נתוני חברת המחקר צ'מנסקי בן שחר, הביקוש השנתי למשרדי הייטק הוא כ־170-150 אלף מ"ר מתוך הנחה של 15 מ"ר לעובד ממוצע. כאשר מדברים על קומה במגדל – לרוב יהיה זה שטח שנע בין 3,000 ל–4,000 מ"ר. לפי בדיקת החברה, 70% מחברות ההייטק מרוכזות בתל אביב והמרכז, כאשר בשנים האחרונות יש יציאה מסוימת מתל אביב לטובת הפריפריה הקרובה באזור המרכז כמו פתח תקווה, רמת גן ובני ברק.

"בחברות נדל"ן כבר מבינים שמה שיכול לפתור ואף למנוע חילוקי דעות מול השוכרים הוא גמישות", אומר גורם המעורה בענף הנדל"ן המסחרי, "יש הרבה פניות במגדלי משרדים עם בקשה להוריד קומה או להקטין את השטח, והפתרון נמצא בשני מישורים. הראשון הוא הורדת דמי השכירות ובתמורה לרוב הארכה של החוזה הקיים לטווח ארוך יותר שייתן לחברת הנדל"ן יציבות. אין כמעט מגדל משרדים במרכז שלא הוריד מחירים. הפתרון השני והמעניין יותר הוא שינוי בתוך המגדלים, כאשר במקום קומות שהושכרו במלואן לחברות, נבנות קומות לשימוש משותף של דיירי המגדל כמו חדרי ישיבות, לאונג'ים עם שולחנות ביליארד או אפילו בתי קפה".

"משרדי לוויין במקומות מרוחקים"

לדברי אותו גורם, החברות השוכרות לא רוצות לשאת יותר בעלויות קבועות גבוהות כמו למשל לשלם עבור שטח גדול של חדר ישיבות שעומד ריק רוב הזמן. גם מתחמי ה"פינוקים" של הייטק תופסים שטח רב ויקר שאין יותר עניין לשלם עבורו על בסיס קבוע. מכיוון שכך, החזון החדש במגדלים הוא הקמה של מעין "לאונג'ים עסקיים" עבור החברות שישלמו עבור שימוש נקודתי. במקומות שבהם לא ניתן יהיה להגיע לפשרה יצירתית, הפתרון יהיה טמון ב"סאבלט", כלומר מציאת דיירים חלופיים על ידי החברה השוכרת, כאשר חברת הנדל"ן אדישה מבחינתה לזהות המשלם.

ישראל אינה שונה בהקשר זה מכלל העולם, למעט עניין אחד – היותה של הכלכלה מוטת הייטק. אלה הן חדשות טובות לכלכלה עצמה שצפויה להיפגע במידה פחותה מול הכלכלות שמבוססות על מגזרים מסורתיים יותר, אבל אלה הן חדשות פחות טובות עבור חברות נדל"ן כי חברות הייטק הן אלה שיכולות לעבור בקלות הגדולה ביותר לעבודה מהבית.

"מה שרואים באופן חד־משמעי בכל העולם הוא המעבר למודל היברידי", אומר בשיחה עם "כלכליסט" סנטיאגו פרר, שותף בתחום הנדל"ן בחברת הייעוץ האסטרטגי בוסטון קונסלטינג גרופ BCG. "אם לפני הקורונה 5% מכוח האדם עבדו מהבית, גם אחרי שיהיה חיסון לקורונה והדברים יתייצבו, השיעור יוכפל ל־10%.

פרר מעריך כי בקרוב נראה יותר ויותר חלוקה בין מטה ראשי במרכזי הערים למשרדי לוויין במקומות מרוחקים יותר אשר קרובים לאיזורי מגורים. כאן טמונות חדשות טובות למגזר שלא מעט שאלות קיומיות הועלו לגביו והוא חללי העבודה המשותפים. "בניגוד להערכות ראשוניות, לחללי עבודה צפויה דווקא פופולריות רבה משום שחברות ירצו להגמיש את עלויות הנדל"ן שלהן, מצד אחד, ולא ירצו שכל העובדים שלהם יתכנסו במקום אחד, מצד שני. מגמה זו תהפוך את WeWork ומתחרותיה לפופולריות, אבל הן יהיו חייבות לשנות את אופן הסידור הפנימי, כך שכל חברה תקבל אזור נפרד משלה ולא אופן ספייס משותף", מסביר פרר. ב־BCG מעריכים כי ברמה הכלל־עולמית תירשם ירידה של 10%-8% במחירי השכירות במשרדים בעתיד הקרוב לאור פתיחת החוזים בין חברות הנדל"ן לשוכריהן.

מה שעשוי לנטרל מעט את ההשפעה השלילית של המשבר הוא הצורך בריווח גדול יותר בין עמדות העובדים – מה שייצר ביקוש לשטח גדול יותר עבור אותו מספר עובדים.