בעלי המניות של היזם התחלפו? ניתן לבטל פינוי־בינוי

המחוזי בתל אביב קבע באחרונה שדיירים שהתקשרו בהסכם פינוי־בינוי עם חברת מנרב אינם מחויבים בהמשך התקשרות עם החברה לאחר שזו החליפה בעלי שליטה. עתירה שהגישה בעלת השליטה החדשה נדחתה, והדיירים התקשרו עם חברת אאורה. “קשה לחייב עשרות דיירים להמשיך עם יזם במסע כה מורכב שעה שאין הם רוצים בו”, נקבע בפסק הדין.

אברהם קוזניצקי, יו"ר מנרב. הפר את התחייבות החברה לדיירים | צילום: עמית שעל

בעלי דירות במתחם המיועד לפינוי־בינוי ברחוב ויצמן 52-48 ביהוד חתמו ב־2018 עם מנרב פרויקטים, עת היתה בשליטת משפחת קוזניצקי. ההסכם כלל סעיף שאסר על החברה להעביר את זכויותיה ליזם אחר, ללא הסכמת נציגות בעלי הדירות.

לטענת מנרב פרויקטים, לאחר שכבר החתימה 80% מבעלי הדירות, קידמה את הפרויקט בוועדות התכנון, והגישה תוכנית לוועדה המחוזית באוגוסט 2019 - בראשית 2020 "השתנתה לפתע המנגינה", והחלה סדרת פעולות מצד הדיירים שמטרתן החלפת החברה בחברת אאורה.

בסוף 2019 פורסם בתקשורת כי משפחת קוזניצקי מתעתדת למכור את מניותיה בחברת מנרב לחברת ICR, שבשליטת קנדה ישראל, האחים נקש ורז עודד. בעלי הדירות טענו שעסקה זו דורשת את הסכמתם, ובפגישה שהתקיימה בין נציג בעלי המניות החדשים לבין נציגות בעלי הדירות במרץ 2020 ציינו בעלי הדירות כי בחרו להתקשר עם מנרב בשל אמונם באברהם ודרור קוזניצקי, ובעלי המניות החדשים אינם פועלים באזור יהוד. בהמשך הבהירה הנציגות כי אם האסיפה הכללית של מנרב תאשר את רכישת החברה בידי בעלי המניות החדשים, ההתקשרות בין הצדדים תבוטל. במאי השנה אושרה מכירת מלוא מניות מנרב, ושמה הפך ל־ICR ישראל קנדה ראם החזקות. ביוני שלחה נציגות בעלי הדירות הודעה על ביטול ההסכם, וכמה ימים לאחר מכן חתמה על הסכם חדש עם אאורה.

ICR פנתה לבית המשפט בטענה שהדיירים חיפשו אמתלה לבטל את ההסכם. לטענת החברה, הדיירים ביטלו את ההסכם שלא כדין, בתואנת שווא של החלפת שליטה, מאחר שההתקשרות היתה עם מנרב פרויקטים ולא עם בעלת השליטה בה, מנרב אחזקות. מנרב פרויקטים היתה ונותרה יזמית הפרויקט. לטענתה, ביטול ההסכם בוצע ללא עילה ובחוסר תום לב, וראיה לכך היא שאאורה שיפרה את התמורות בהסכם הקיים, כך שבעלי הדירות יקבלו תוספת 30 מ"ר ברוטו ולא 25 מ"ר כפי שנקבע בהסכם עם מנרב.

מנגד, טענו בעלי הדירות כי זהות היזם חשובה להם בשל מורכבות הפרויקט, ועל כן התעקשו עוד בשלב המו"מ כי בעלי המניות בחברה לא יתחלפו וניסחו סעיף שמבטיח זאת. החברה חתמה על הסעיף ולמרות זאת שינתה את בעלי השליטה ללא הסכמת נציגות הדיירים. לטענת הדיירים, הרוכשת אינה בעלת ניסיון בפינוי־בינוי ואינה בעלת ניסיון בפרויקטים ביהוד.

הבניינים ביהוד המיועדים לפינוי־בינוי. “הדיירים ביטלו את ההסכם משיקולים ענייניים" | צילום: אוראל כהן

השופט גרשון גונטובניק קבע כי הדיירים ביטלו את ההסכם עם מנרב "משיקולים ענייניים וחוסר רצון להמשיך במסע עם המבקשת לאחר השינוי בשליטה". גונטובניק הסתמך על ההסכם שאסר שינוי הרכב מניות או בעלי שליטה ביזם, וקבע כי "התעקשות זו מצד הדיירים לא היתה שרירותית", והמשיך במילים: "נמצא שמסע פינוי־בינוי עלול לאתגר לא פחות ממסעותיו של אודיסאוס אל זרועותיה של פנלופה, של בנימין מטולדה, אבן בטוטה או של פיליאס פוג ולצדו ז'אן פספרטו. שעה שזהו המסע זקוקים הדיירים לשותף ומכוון. למורה דרך שניתן לתת בו אמון".

עוד הוסיף כי "לכל אורך הדרך לא יודעו הדיירים על השינויים הצפויים בהרכב המניות... וגם לאחר ההודעה לציבור לא נעשתה פנייה אל הדיירים... התנהלות זו יכולה להוות סמן לגישה שתופגן בהמשך שלב המימוש, לאופן שבו המבקשת תהיה קשובה לצורכי הדיירים. נמצא חשש שאלה לא יילקחו בחשבון ברצינות הראויה".

אאורה יוצגה על ידי בעז בן צור ועידן סגר ממשרד בעז בן צור ושות'; הדיירים יוצגו על ידי מיכאל וקנין, נמרוד סביל ולידור שלוש ממשרד מ.פירון ושות'; ICR יוצגה על ידי אורית יולס־דבי, תומר שני ורבקה אריאל ממשרד ש. הורוביץ ושות'.