פרשת My Office באשדוד: בעלי החברה משכו כספים מחשבונות הנאמנות

כשבועיים לאחר שמונה לנאמן הזמני של חברת פסגות ישראל, יזמית פרויקט חללי העבודה My Office באשדוד שנקלעה לחדלות פירעון, הגיש היום (א') עו"ד שאול ברגרזון דו"ח ראשון ומקיף לבית המשפט הסוקר את התנהלות החברה עד לקריסתה. מהדו"ח עולה תמונה חמורה באשר לניהול כספי הפרויקט, והעברת כספים מחשבונות נאמנות של הפרויקט, אל חשבונות החברה, שבעליה – שמעון אייזנברג וחזי חיים - משכו מיליוני שקלים לכיסם.

עוד עלה מהדו"ח, כי על אף שהמכירות הניבו לחברה כ-124 מיליון שקל, בחשבונות הנאמנות נותרו רק כ-2 מיליון שקל, וכי חסרים 30 מיליון שקל בחשבונות הנאמנות. עוד נמצא כי לטובת 120 רוכשים כלל לא נרשמו הערות אזהרה. לדברי הנאמן, נדרשים 20 מיליון שקל להשלים את הפרויקט.

את הבקשה למינוי נאמן זמני לחברה ופתיחה בהליכים הגישו מרבית מתוך 380 רוכשי משרדים בפרויקט אשר שילמו קרוב ל-150 מיליון שקל בסך הכל. בבקשה שהוגשה באמצעות עוה"ד עופר צור, דניאל לסרי ודניאל כהן ממשרד גורניצקי, העלו הרוכשים חשש כי כספם ירד לטימיון באופן שאינו מאפשר להשלים את הפרויקט, לאחר שגילו כי כספים שהופקדו בחשבונות נאמנות נעלמו. ב-18 באוקטובר מינה שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב חגי ברנר את עו"ד שאול ברגרזון לנאמן זמני לחברה לשם ניהולה, שמירה על נכסיה, ומסירת דוחות והמלצות לגבי הפעולות הנדרשות לביצוע.

החברה ואחד מבעליה, שמעון אייזנברג, הסכימו למינוי נאמן לחברה, וטענו כי אייזנברג נפל קורבן לתרמית של שותפו לשעבר חזי חיים, בעבר כוכב תוכנית "האח הגדול", שעזב את החברה במפתיע תוך שהוא מוכר את מניותיו ל"איש קש" לאחר שמשך כספים מחשבון הנאמנות. חיים מנגד טען כי עזב את החברה לפני שנה כשהיתה במצב מצוין, וכי ההסתבכות החלה רק לאחר מכן, ואילו אייזנברג מנסה לגלגל עליו את האחריות.

בדו"ח מפרט ברגרזון כי חברת ק. פסגות ישראל הוקמה בפברואר 2018 לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט "מיי אופיס" ברחוב האורגים 11 באשדוד, לאחר שקיבלה אופציה לרכוש את הנכס מבעליו - חברת הכשרה שבשליטת אלי אלעזרא. בבסיס הפרויקט עמדה רכישת נכס מסחרי על ידי החברה והקמת מתחם חללי עבודה משותפים ומפוארים וחלוקתו ליחידות משרדיות קטנות בנות עד 25 מ"ר כל אחת, באמצעות מכירת הזכויות באותן יחידות לרוכשים שונים במאות אלפי שקלים ליחידה במתכונת של קבוצת רכישה. כספי התמורה ששילמו הרוכשים הופקדו בהתאם להסכמים בחשבונות נאמנות שנוהלו על ידי עורכי דין מטעם החברה, וזאת כדי להבטיח את זכויות הרוכשים ולהבטיח את השלמת הפרויקט.

מהדו"ח עולה כי בעלי החברה שאירגנה את קבוצת הרכישה, שמעון אייזנברג וחזי חיים, שהחזיקו במניותיה בחלקים שווים, הסתכסכו ביניהם בסוף 2019 על רקע חובות משמעותיים שלהם כלפי החברה, וקשיים כספיים של החברה להמשיך ולממן את הפרויקט. הסכסוך כלל האשמות הדדיות לפיהן בשל התנהלות הכספית, כל אחד מהם אחראי למצב העגום בו נתונה החברה. לדברי עו"ד ברגרזון, אייזנברג וחיים חייבים לכאורה לחברה כ-18 מיליון שקל באופן אישי ועל ידי חברות בשליטתם, כאשר חיים חייב כ-11 מיליון שקל ואילו אייזנברג חייב כ-7 מיליון שקל. 

עוד צוין בדו"ח כי בחודש מאי השנה, כדי להתנתק מהחברה, מכר חזי חיים את מניותיו בחברות לאיש עסקים בשם פאבל סיזיך - עסקה אותה מגדיר ברגרזון בדו"ח כ"מעוררת תמיהות רבות", שכן המניות בחברות הועברו באופן מיידי וללא הסכמת אייזנברג או דירקטוריון החברות לרוכש החדש, תמורת 600 אלף שקל, כאשר סיזיך עזב את ישראל ולא שב, בעוד שהתמורה נפרסה לאורך 18 חודשים.

עו"ד ברגרזון טוען, כי אין לשלול מצב לפיו הרוכש סיזיך הינו "איש קש" ולא ברור מה הרקע וההיכרות שלו עם פעילות החברות הנ"ל. לדבריו, הוא ערך בדיקה ומצא כי מדובר ברווק בן 38 שהמתגורר בשכירות במקומות שונים, ואין שום נכסים הרשומים על שמו, אלא רק מניות בחברה שאינה פעילה. עוד התברר כי אותו סיזיך השאיר חובות לבעל הנכס בו התגורר בשכירות ואינו רשום כמי שמקבל שכר ממקום עבודה כלשהו או כמי שמפעיל תיק עצמאי מול רשויות המס.

עוד מציין עו"ד ברגרזון בדו"ח, כי למרות שמשנת 2018 נמכרו יחידות משרדים לרוכשים, נרשמו הערות אזהרה רק לחלק מהם רק מינואר 2020, ולפחות 120 רוכשים לא קיבלו הערות אזהרה לטובתם. בנוסף, לא ניתנו לרוכשים ערבויות חוק מכר או כל בטוחה אחרת, ולמעשה הבטוחה היחידה היתה הפקדת הכספים בנאמנות בידי עורכי הדין של המייסדים. בהקשר זה מציין ברגרזון כי לפני חודש הודיע הממונה על חוק המכר במשרד השיכון כי החליט לפתוח בהליך מנהלי מול החברות בחשד להפרה של הוראות חוק המכר וציין כי לעמדתו על הפרויקט צריך לחול חוק המכר. הממונה אף הודיע על כוונה להטיל קנס כספי על החברות בסך של למעלה מ-10 מיליון שקל. "הודעה זו של הממונה על חוק המכר הציבה זרקור על ההתנהלות הבעייתית בלשון המעטה של החברות ובעלי השליטה בהן, בכל הנוגע לזכויות הרוכשים בפרויקט" ציין ברגרזון בדו"ח.

ברגרזון הדגיש כי דברים אלו מקבלים משנה תוקף לאחר שהתברר כי על אף הכנסות עצומות ממכירת יחידות משרדיות בפרויקט, בהיקף של למעלה מ-124 מיליון שקל שמקורם בכספי רוכשים, לא נותרו די כספים להשלמת הפרויקט ולהתחייבויות וחובות החברה כלפי הרוכשים וצדדים שלישיים, וזו הפכה לחדלת פרעון. "כפי הנראה, כספי הרוכשים שהופקדו בחשבונות הנאמנות של עורכי הדין שוחררו, ואין בחשבונות הנאמנות מלוא הכספים שהיו צריכים לכאורה להיוותר בהם כדי להביא להשלמת הפרויקט". צוין בדו"ח. "קריסתה של החברה הותירה מאות רוכשים, אשר השקיעו את מיטב כספם, מול שוקת שבורה, כמו גם חובות במיליוני שקלים לספקים, לנותני שירותים וכן לרשויות המס".

בקשר לכספים שנמצאים בנאמנות טוען עו"ד ברגרזון כי שלושה משרדי עורכי דין ליוו את הפרויקט ושימשו כנאמנים לכספי הרוכשים: משרד הרצוג פוקס נאמן, משרד עו"ד לירן יגודה ומשרד לובושיץ, פורת, מחלב, בראון. על פי הדו"ח, משרד הרצוג פוקס נאמן שימש כנאמן לכספי שישה רוכשים בתחילת הדרך והופקדו בחשבונו כ-1.4 מיליון שקל. לאחר זמן קצר סיים המשרד לשמש כנאמן לכספי הרוכשים וכן סיים לשמש כמשרד מלווה לפרויקט. במועד סיום תפקידו, לחברה היה חוב שכר טרחה כלפיו של כ-1.1 מיליון שקל אותו פרע הרצוג פוקס נאמן מכספי הרוכשים שהופקדו בחשבון הנאמנות.

לאחר סיום ההתקשרות בין החברה לבין משרד הרצוג, פוקס, נאמן, נשכרו שירותיו של משרד יגודה. לדברי עו"ד ברגרזון, משרד יגודה העביר סך של 5.3 מיליון שקל מתוך חשבון הנאמנות לחשבון נאמנות אחר, וכן העביר את יתרת כספי הרוכשים שהופקדו, לידי החברה. לטענת ברגרזון, משרד יגודה יתבקש לתת הסברים לפעולה זו.

לאחר מכן, שכרה החברה את שרותי משרד לובושיץ, פורת, מחלב, בראון. ברגרזון טוען, כי משרד לובושיץ פתח 38 חשבונות נאמנות נוספים, ששימשו אותו לניהול כספי הרוכשים, בהם הופקדו במשך שנה אחת (יוני 2018 - יולי 2019) כ-115 מיליון שקל, אולם נכון להיום יתרת כספי הרוכשים עומדת על סך של כ-2 מיליון שקל בלבד ובחשבונות הנאמנות חסרים 30 מיליון שקל. לדברי הנאמן, בהתאם להוראות הסכמי המכר, היו צריכים להיות בחשבון הנאמנות סכומים גבוהים יותר באופן משמעותי ולדבריו, חלק מהכספים הועברו ממשרד עוה"ד לחברה ומשם הגיעו לידי אייזנברג וחיים.

לגבי הפרויקט עצמו, עולה מהדו"ח כי נעשו מאות עסקאות למכירת משרדים, כאשר בקומות 2-5 היו קיימים בסה"כ כ-420 משרדים, אולם העסקה לרכישת הבניין מחברת הכשרה בוצעה בכמה פעימות, ולאחר אי עמידה בהסכם, בוטלה העסקה לרכישת חלק מקומה 2, כך שנכון להיום עומדות לרשות החברה בסך הכל 381 משרדים בקומות 3-5 והחלק שנותר מקומה 2 שרכישתו לא בוטלה. רכישת משרדים אלה בוצעה בתמורה לכ-145 מיליון שקל (כולל מע"מ). רק ביחס ל-264 משרדים שנמכרו נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים. נוכח ביטול מכירת חלק מקומה 2, בו 53 יחידות משרדים, אין די משרדים לכל מי שרכשו משרדים בקומה זו. "מדובר במצב מורכב המצריך בחינת פיתרון מעשי לרוכשי יחידות אלו - בין אם באמצעות המרת יחידות אלו ליחידות פנויות בקומות אחרות, או ליחידות בחלק שנותר לחברה בקומה 2, ובין אם בדרכים אחרות", מציין ברגרזון.

לצורך השלמת הפרויקט מציין ברגרזון כי על פי חוות דעת מקצועית שקיבל נדרש ביצוע עבודות המוערכות בסך של 20 מיליון שקל. ברגרזון מבקש מבית המשפט להפעיל זמנית את החברה לשם בחינת שיקומה הכלכלי ולהעסיק חלק מעובדיה, בפרט עובדים שהיו מעורבים בפרויקט באשדוד, וכן מהנדס חיצוני ושמאי, ולקבל ממשרדי עו"ד (משרד יגודה ומשרד לובושיץ-פורת-מחלב-בראון ושות') הסברים על כספים שחסרים בחשבונות הנאמנות. בנוסף מבקש ברגרזון מבית המשפט להורות לנושים להגיש תביעות חוב לא יאוחר מה-20 בנובמבר ולאשר לו לשכור את שירותיו של משרד רו"ח ברלב ושות' לצורך ביצוע ביקורת חקירתית וליווי חשבונאי.