שלמה טיסר בדרך להשתלט על עסקת ישפרו באמצעות וילאר

דהרי ואדיב מחפשים כיס עמוק: יומיים לפני שכידן דהרי וירון אדיב אמורים להעביר תשלום נוסף של 100 מיליון שקל עבור רכישת ישפרו, חברת הנדל"ן וילאר שבשליטת שלמה טיסר משתלטת על עסקת הרכישה.

ל"כלכליסט" נודע כי טיסר מנהל מגעים מתקדמים עם דהרי ואדיב, שלפיהם וילאר תיכנס בנעליהם בעסקה שבה הם רוכשים את חברת המרכזים המסחריים ישפרו מידי נכסים ובניין תמורת 800 מיליון שקל.

שלמה טיסר | צילום: אוראל כהן

וילאר תחזיק בשליטה בישפרו (75%-51%, שיעור האחזקה המדויק טרם נקבע), כשביתר המניות יחזיקו דהרי ואדיב. השניים יבצעו את העסקה בסופו של דבר דרך חברה פרטית שבבעלותם ולא דרך חברת האג"ח תנופורט שבבעלותם, בדומה למתווה העסקה המקורית שעליה חתמו מול נכסים ובניין בחודש אפריל האחרון.

מועד התשלום השני מתקרב

ביום חמישי הקרוב, כאמור, אמורים דהרי ואדיב להעביר 100 מיליון שקל לנכסים ובניין, שבשלב זה נסחרת ללא גרעין שליטה שכן החברה־האם דסק"ש (74%) יצאה מידיו של אדוארדו אלשטיין והיא בדרך לקבוצת משקיעים בראשות מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס בכפוף לאישורים רגולטוריים שטרם התקבלו. 100 מיליון השקלים האלו מהווים את התשלום השני מתוך הסכום הכולל, 800 מיליון שקל.

התשלום הראשון שעמד על 50 מיליון שקל, שולם באפריל האחרון. את יתרת הסכום לאחר העמידה בפעימה השנייה, 650 מיליון שקל, עליהם לשלם עד מרץ 2021. ככל הנראה, דהרי ואדיב העדיפו שלא למצוא את עצמם בתסבוכת עתידית בשל נטילת מימון גבוה עבור העסקה, ולכן בחרו להכניס שותף. כמו כן, ייתכן שהם נתקלו בקושי לממן את העסקה לבדם.

דהרי ואדיב חתמו באפריל על העסקה לרכישת ישפרו לאחר שאלשטיין נקלע לסכסוך מול מגה אור וביג, שזכו במכרז לרכישת ישפרו כשהציעו סכום של 855 מיליון שקל, אולם ביקשו לעכב את ביצוע העסקה בשל משבר הקורונה. אלשטיין לא הצליח להגיע להבנות עם נחמיאס, התרגז, חתם על העסקה מול דהרי ואדיב ותבע את הפער ממגה אור. צחוק הגורל הוא שכעת העסקה תושלם מול נחמיאס, שקבוצה בראשותו היא כעת הבעלים של ישפרו.

ישפרו מחזיקה בבעלותה 17 נכסים מניבים בישראל - מרכזים מסחריים במודיעין, נס ציונה, ירושלים, בית שאן, באר שבע וקריית גת בשטח כולל של 137 אלף מ"ר, וכן קרקעות עם זכויות בנייה של 160 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסים עומד על 95%, נכון לסוף הרבעון השלישי של 2020. שווי הנדל"ן להשקעה של ישפרו עומד על 1.2 מיליארד שקל, וההכנסות התפעוליות נטו בסוף הרבעון השלישי עמדו על 77 מיליון שקל.

משבר הקורונה השפיע על ישפרו שחלק משוכרי החנויות במרכזים המסחריים שלה לא שילמו שכר דירה ואילצו את החברה להפחית 12.4 מיליון שקל מהכנסותיה ברבעונים השני והשלישי. את הרבעון השלישי סיימה ישפרו ברווח של 8 מיליון שקל. תזרים המזומנים שלה עמד על 18 מיליון שקל ברבעון. לישפרו חוב של 250 מיליון שקל, וה־EBITDA בתשעת החודשים הראשונים של 2020 שמר על יציבות ועמד על 49 מיליון שקל לעומת 48 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

התלות של וילאר בטיסר

וילאר הנסחרת בשווי של 2.4 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה ירדה ב־2.5% בלבד מתחילת השנה, היא חברת נדל"ן מניב העוסקת בבניית מרכזי תעשייה והשכרתם. השווי שלה, שגבוה מזה של חברות מוכרות יותר כמו רבוע כחול נדל"ן, הופך אותה לאחת מחברות הנדל"ן הגדולות בארץ. טיסר מחזיק ב־75% מהמניות, ששוויין עומד על כמעט 1.8 מיליארד שקל — סכום שהופך את טיסר לאחד מבעלי ההון הגדולים בבורסת תל אביב. חברות הדירוג מציינות בסקירות שלהן את התלות של וילאר בטיסר כמנהל ומייחסים לו את התוויית האסטרטגיה השמרנית שלה. בית ההשקעות אלטשולר שחם מחזיק בקצת יותר מ־12% מהמניות של וילאר.

מימין: כידן דהרי ירון אדיב | צילום: ישראל הדרי

לווילאר הון עצמי של 2 מיליארד שקל ומזומנים ושווי מזומנים של 260 מיליון שקל, כשמנגד ההתחייבויות השוטפות שלה עומדות על פחות מ־150 מיליון שקל, וההתחייבויות ארוכות הטווח שלה עומדות על 855 מיליון שקל, מתוכן 590 מיליון שקל הן התחייבויות למחזיקי האג"ח. סדרות האג"ח של החברה נסחרות בתשואה נמוכה של 2%-1%, והיא צפויה לצאת לגיוס חוב של 200 מיליון שקל בקרוב.

בסוף 2019 כלל תיק הנכסים של וילאר 104 נכסים בשווי כולל של 1.9 מיליארד שקל. נכסים אלה משתרעים על 420 אלף מ"ר, מהם 49 אלף מ"ר מושכרים לחברות בקבוצה. רכישת ישפרו תגדיל את היקף השטחים של וילאר שעבורה זו אולי העסקה המהותית ביותר מאז הקמתה, שכן עד היום היא צמחה אורגנית בעיקר. וילאר סיימה את 2019 ברווח נאה של 226 מיליון שקל.

בשל פגיעת הקורונה סיימה וילאר את תשעת החודשים הראשונים של 2020 ברווח נקי של 102 מיליון שקל, ירידה של 26% לעומת רווח נקי של 138 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ה־EBITDA ב־2019 עמד על 210 מיליון שקל לעומת 163 מיליון שקל ב־2018, שיפור שנבע מהתרחבות פעילות הנדל"ן שלה. טיסר משמש כמנכ"ל החברה בשכר בעלות שנתית ממוצעת של 4 מיליון שקל, ובנו מתן מכהן כסמנכ"ל השיווק. חלק מהנכסים של וילאר ממוקמים מעבר לקו הירוק, וכאן גורם הסיכון המרכזי של החברה בסקירות של מעלות.

שלוש הרגליים של וילאר

וילאר הוקמה ב־1975 כחברת בנייה פרטית בשם טרומאסבסט, ונרכשה על ידי טיסר ב־1989 שגם הנפיק אותה ב־1993 בבורסה לפי שווי של 130 מיליון שקל. כיום לווילאר, הפועלת בעיקר בצפון הארץ, יש שלושה מקורות הכנסה מרכזיים: השכרת והקמת מבנים בעיקר בתחום התעשייה והלוגיסטיקה; בניית מבני מגורים; ומתן שירותי ארכיבאות, בעיקר אמצעות החברה־הבת (100%) הארכיברים.

שירותי הארכיבאות של וילאר כוללים אספקת מכלי אריזה ואחסונם, החזקת רשומות מלאי עבור הלקוחות, הבאת חומר חזרה ללקוח לפי בקשתו וכן השמדת מסמכים.

וילאר נחשבת שחקן מרכזי בתחום הארכיבאות בארץ, עם נתח שוק מוערך של 35%-30%. את עיקר פעילותה מנהלת הארכיבאים במרכז לוגיסטי השלישי בגודלו בעולם הממוקם בברקן ומשתרע על פני שטח של 47 אלף מ”ר. בין לקוחות החברה ניתן למצוא, בין היתר, את משרד המשפטים, המוסד לביטוח לאומי, דואר ישראל, בנק לאומי, IBM, אל על, BDO זיו האפט והתעשייה האווירית.