צילום: שאטרסטוק
העיקר לא לצאת פראיירים? 56% מנוטלי המשכנתאות לא משווים מחירים
דו"ח שמפרסמת רשות התחרות מנפץ את התדמית התחרותית של שוק המשכנתאות וקובע כי הציבור לא מבקש מספיק הצעות מחיר, וכי גם ההשוואה שנעשית אינה אפקטיבית: "שקיפות מחירי המשכנתאות בישראל נמוכה יחסית למדינות אחרות". למרות הביקורת, המלצותיה של הרשות לשינוי המצב אינן מרחיקות לכת
רשות התחרות מנפצת את התדמית של שוק המשכנתאות, וטוענת כי רמת התחרות והשקיפות בו אינה טובה כפי שנהוג לחשוב. "לווים אינם מבקשים מספיק הצעות מחיר לפני לקיחת משכנתא וגם כשמבקשים מספר הצעות - ההשוואה ביניהן אינה מספיק אפקטיבית", קובעת הרשות בדו"ח מחקר בנושא המחירים ופערי המידע בשוק המשכנתאות. הדו"ח נפתח להערות הציבור.
קראו עוד בכלכליסט
שוק המשכנתאות נמצא בתקופת גאות, שרק הואצה בשנה האחרונה. היקף המשכנתאות בישראל עומד כיום על 401 מיליארד שקל, והצפי הוא ששנת 2021 תשבור גם כן שיאים בפעילות, לאור הסרת מגבלת הפריים - הרכיב הזול במשכנתא.
מסתפקים בהצעה אחת
הרשות מצאה שני ממצאים עיקריים: הראשון הוא שרוב הלווים (56%) לא עושים תהליך התמחרות בין הבנקים, ומסתפקים בהצעה מבנק אחד, והשני הוא שהיות והמשכנתא היא מוצר מורכב, הבנוי ממספר מסלולים, קשה ללקוח להשוות בין ההצעות השונות של הבנקים, מה שפועל לטובת הבנק בתהליך התמחור.
הרשות גם השוותה את מצב השוק המקומי לעומת 10 מדינות מפותחות, ומצאה כי המשכנתא בישראל חריגה. ראשית, בחו"ל אין מגבלה על היקף המשכנתא בריבית משתנה, בעוד שבישראל היא מוגבלת לעד שני שלישים מההלוואה. בנוסף, בחו"ל יש חלוקה לפחות מסלולים בנטילת משכנתא, מה שהופך את המוצר לפשוט ושקוף יותר להשוואה: "שקיפות מחירי המשכנתאות בישראל נמוכה יחסית למדינות אחרות. ברוב מכריע של המדינות האחרות שנבדקו, קיים מידע מקוון זמין ביחס למחירי השוק. לעומת זאת, בישראל, לווה אינו יכול להתרשם מהצעות מחיר של מלווים שונים בלחיצת כפתור", ציינו ברשות התחרות.
הרשות פרסמה מספר הצעות לשיפור המצב, אולם לא מדובר בהמלצות דרמטיות מדי. הצעה ראשונה היא לשפר את הליך קבלת הצעת המחיר מהבנק, כך שהיא תהיה מקוונת, מהירה, ובהתאם לתמהיל שהוא מבקש, ותאפשר ללקוח להשוות טוב יותר בין ההצעות. אלא שפתרון זה קיים לפחות בחלק מהבנקים.
הצעה נוספת היא להפוך את המשכנתא למוצר פשוט יותר, בכדי שניתן יהיה להשוות יותר בקלות בהצעות מהבנקים, בעוד כיום כל בנק מציע תמהיל שונה למוצר. ברשות התחרות היו כנראה שמחים אם אפשר היה להפוך את המשכנתא למוצר מדף - כלומר להציג מספר סוגי משכנתאות בתמהיל קבוע, מה שהיה הופך את תהליך השוואת ההצעות בין הבנקים לפשוט יותר. אולם, היות והמאפיינים של המוצר מגוונים - משך חיי המשכנתא, סוגי הלקוחות השונים (רוכשי דירה ראשונה, משקיעים וכדומה) - וכן בשל ריבוי המסלולים, ברשות הבינו שיצירת מוצרי מדף מקובעים בעייתית ליישום. עדיין, ברשות היו רוצים בכל זאת לקבל הצעות כיצד ניתן להפוך את המוצר לפשוט יותר. "יש לבחון דרכים לפשט את מוצר המשכנתא, מבלי לפגוע בגיוונו, על מנת להקל על לווים להשוות בין מוצרים דומים", כותבים ברשות.
ההשוואה מוזילה את המשכנתא
במסגרת המחקר נבדקו קרוב ל-98 אלף משכנתאות שניתנו בין השנים 2015-2017 בקרב שלושת השחקנים הגדולים בשוק: מזרחי טפחות, פועלים ולאומי. ברשות התחרות מצאו כי רק כ-44% מהלווים קיבלו הצעת מחיר מאושרת מבנק נוסף אחד לפחות בנוסף לבנק שממנו לקחו את הלוואת המשכנתא בסופו של דבר: "יותר מחצי מהלווים כלל אינם עורכים השוואת מחירים במעמד קבלת אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות בחיי משק בית", כותבת רשות התחרות.
ברשות מציינים כי הליך התיחור בין הבנקים חשוב, שכן הוא תורם במידה לא מבוטלת להפחתת ההחזר החודשי. ברשות מצאו כי ככל שהלקוח ביצע תהליך תיחור רחב יותר, כך הוא הצליח להביא לירידה משמעותית יותר במחיר. כך למשל קבלת הצעת מחיר נוספת מפחיתה את מחיר המשכנתא ב-7-8 נקודות בסיס (ירידה של 0.07%-0.08% בריבית), בעוד בדיקה בארבעה גופים תביא לירידה בריבית של 16-20 נקודות בסיס.
מבחינה כספית, ברשות התחרות ציינו כי בקרב מי שקיבל רק הצעה אחת אז הפער בין ההצעות היקרות לזולות בקבוצה זו מסתכם ב-260 שקל לחודש, לעומת פער של 160 שקל בחודש בין ההצעות היקרות והזולות של מי שביקש ארבע הצעות.
ברשות התחרות עשו גם פילוח של האוכלוסיות שנוטות יותר לעשות הליך תיחור, ומצאו מספר מסקנות מעניינות בהקשר זה. ראשית מי שעושים זאת הם בעיקר רוכשי דירה ראשונה - 47% מהם הולכים לקבל הצעה נוספת לעומת 36% בלבד מקרב המשקיעים.
עוד נמצא כי בקרב הצעירים יש גם מודעות לחשיבות התיחור, וברשות מצאו כי בגילאי 31-36 יש בולטות בנתון. מאפיינים נוספים הם שככל שההלוואה גבוהה יותר, כך יש יותר נטייה לעשות תהליך תיחור, וגם שככל שללווים הכנסות גבוהות יותר. ברשות מציינים כי ייתכן וההסבר לכך הוא שבעלי הכנסה גבוהה הם יותר בעלי מודעות פיננסית, ומבינים את הצורך בתיחור, אך גם מצביעים על הסבר נוסף ומצער יותר, ולפיו לבעלי הכנסה נמוכה פשוט אין מגוון של אפשרויות לקבל משכנתא.
ברשות התחרות מציינים שסוגיית השוואת המחיר היא רק חלק מהבעיה. החלק השני הוא מוצר המשכנתא עצמו - מוצר מורכב עם ריבוי מסלולים, המקשה על הלקוח לבצע השוואה בין ההצעות השונות.
לאורך השנים הפכה המשכנתא למוצר מורכב יותר. למעשה כאשר לוקחים הלוואה מסוג משכנתא, לוקחים הלוואה שבנויה מתמהיל של מספר הלוואות במסלולים שונים, כאשר לכל מסלול סוג אחר של ריבית: ריבית פריים, ריבית קבועה וריבית משתנה, המשתנה אחת לתקופה. בנוסף לכך לכל מסלול (למעט מסלול הפריים) שכזה יש גם תת מסלול של האם הוא צמוד למדד או לא.
ממחקר הרשות עולה כי לפי הנתונים, 72.6% מהלקוחות בוחרים עד 3 מסלולים, כאשר 18.5% בוחרים שני מסלולים בלבד. הסל הכי שכיח שכמעט 20% בוחרים כולל: פריים, ריבית משתנה צמודה וריבית קבועה צמודה.
המסלולים שונים ברמת הריבית המוצעת, אך גם ברמת הסיכון בחשיפת הלקוח לשינוי בריבית או במדד. המטרה בריבוי המסלולים היא לאפשר בניית הלוואה המותאמת אישית למצב הלקוח. ההתאמה נעשית גם לפי רמת הסיכון - כך למשל מסלול הפריים נחשב לזול אך גם למסוכן ביותר, שכן הוא חושף את הלקוח באופן מלא לשינוי בריבית. ההתאמה גם נעשית לפי מאפיינים נוספים כמו האם בעתיד צפויה ההכנסה של הלווה לעלות באופן משמעותי.
תמהילים שונים מקשים על ההשוואה
אלא שלצד היתרונות בריבוי המסלולים וההתאמה האישית טמון גם החיסרון - הקושי בהשוואת ההצעות בין הבנקים, שכן כל בנק מציע תמהיל אחר. אחד הפתרונות האפשריים הוא לבקש מהבנק הצעת מחיר לאותו תמהיל כמו שהוצע בבנק אחר, אולם ברשות התחרות מציינים כי משיחות שעשו עם יועצי משכנתאות זה משימה קשה לביצוע: "גם כאשר יועץ מנחה את הלווה לבקש מהבנק הצעת מחיר עבור תמהיל ספציפי, הבנקאי בסניף צפוי לשכנע אותו לבחון תמהיל אחר".
ברשות מוסיפים כי לא רק מורכבות המסלולים מקשה על ההשוואה. הקושי בהשוואת המחירים נובע מכמה סיבות: מחיר ההלוואה מותאם אישית ללווה ולמצבו, כך שקשה ללווה להשוות עצמו ללווים אחרים. בנוסף הצעות מחיר עדכניות אינן מתפרסמות באופן פומבי ע"י הבנק.
עוד מציינים ברשות התחרות כי יש בעיה של פערי מידע בין בנק הבית של הלווה לבין בנקים אחרים - בנק הבית של הלקוח חשוף ליותר מידע על מצב הלקוח, ויכול להציע לו הצעה טובה יותר. נציין כי בפועל לא נראה שמדובר בבעיה מהותית, ולראיה, נתחי השוק של הבנקים בקרב משקי הבית שונה לעומת המשכנתאות. כך למשל, בעוד בנק הפועלים הוא הבנק הגדול ביותר החולש על נתח שוק של מעל 30% במשקי הבית, נתח השוק שלו במשכנתאות נמוך יותר ועומד על 22%, כלומר בנקים אחרים מעניקים משכנתאות לחלק לא מבוטל מלקוחותיו.