S&P מעלות: "הוודאות חוזרת לתחום הנדל"ן המסחרי"

שנה וחצי לפרוץ הקורונה, וכשברור למדי שהיא תמשיך ללוות אותנו גם בעתיד הנראה לעין, חברת דירוג האשראי S&P הגיעה למסקנה כי “המגזר העסקי ושוק ההון למדו להכיל את המשבר והוודאות העסקית התייצבה”. הערכה זו חותמת סקירה חדשה של מעלות בנוגע למגמות שצפויות לעצב את "המחר החדש" של הנדל"ן למסחר ולמשרדים בישראל.  

הילה פרלמוטר, מנהלת תחום נדל"ן מניב בחברת הדירוג, מציינת לא מעט איומים חדשים וישנים המרחפים על הנדל"ן למסחר ומשרדים. החנויות הפיזיות נהנו אמנם בשבועות האחרונים מחזרת הקונים, אבל "עם היציאה העולמית ממשבר הקורונה, וככל שהיקפי הטיסות יגדלו ויחזרו לרמתם טרום המשבר, כנראה לקראת 2023, 'השמים הפתוחים' יחזרו להוות אתגר נוסף לקניונים ולמרכזי המסחר המקומיים". במקביל המכירות המקוונות ימשיכו ליצור לחץ שלילי על ביצועי הקמעונאים "בשל הרווחיות הנמוכה יותר המאפיינת את הפלטפורמה המקוונת, בוודאי על קמעונאים קטנים שאינם נהנים מיתרונות לגודל". 

איום נוסף שמרחף מעל הקניונים הוא חנויות הרחוב. רבות מהן התפנו משוכרים והגדילו את עודף שטחי המסחר, "ולכן התחרות החריפה ועלולה ליצור לחץ נוסף על דמי השכירות, בייחוד לאור דמי השכירות הנוחים של חנויות רחוב בהשוואה לאלה בקניונים".

גם מצב המשק ושיעור האבטלה בישראל הם שחקנים מרכזיים. ב־S&P מעלות מעריכים כי חלק מהאבטלה כעת במשק היא קשיחה, כזו שמקורה בתהליכי התייעלות שעברו החברות במהלך המשבר, ולפי תחזיות S&P Global Ratings, שיעור האבטלה יעמוד השנה על כ־6%, וירד לכ־5% בשה הבאה, "שיעורים גבוהים בהשוואה לטרום המשבר, שיפגעו במידת מה בצריכה הפרטית".

בטווח הבינוני־רחוק הצפי הוא לשינויים במודלים של החנויות והקניונים המסורתיים, בדמות חנויות פופ־אפ (חנויות זמניות במודל מתחלף), שיתופי פעולה של הקניונים עם קמעונאי אונליין (למשל בלוגיסטיקה של המשלוחים) ועירוב שימושים - מתחמי עבודה משותפים במרכזי המסחר וכדומה. 

גם בענף המשרדים בעלי הנכסים צריכים לחשוב מחדש על תכנון פרויקטים עתידיים, אף שההייטק ממשיך לתת רוח גבית חזקה לענף. לפי חברת דירוג, מגזר המשרדים שמר במשבר הקורונה על שיעורי תפוסה ושיעורי גבייה יציבים יחסית, אף שהנכסים עמדו ריקים חלק גדול מהשנה. ב־2020 חלה ירידה ממוצעת של כ־1.9% בדמי השכירות ברחבי הארץ.  

מי שמושכים את השוק למטה הם משרדים עם ריבוי בעלויות, למשל קבוצות רכישה, בעיקר בגלל בעלים שמוכרחים למצוא שוכר כמעט בכל מחיר (ולו בשביל לשלם את הארנונה ודמי הניהול הגבוהים). עם זאת, דווקא מתחמי העבודה המשותפים, שחוו פגיעה משמעותית בשיא המשבר, חזרו לפעילות ערה: "לא ראינו שינוי בחוזים חדשים שנחתמו בין בעלי המשרדים למפעילים של מתחמי עבודה, או סעיפים חדשים ביחס לחוזים הסטנדרטיים של טרום המשבר". 

מגדלי משרדים בתל אביב | צילום: לביא צילומי אוויר

עם זאת הצפי הוא לשינויים במודל הקיים: "למשל שיתוף בסיכונים התפעוליים עם בעלי הנכסים, הקמת מתחמי עבודה במרכזים שכונתיים שייתנו מענה לצורכי אד הוק לעובדים מהבית, מתחמי עבודה במרכזי מסחר ועוד".

להערכת מעלות, מודל העבודה ההיברידית, שהשתרש בחברות רבות, לא צפוי להביא לירידה בשימוש בשטחים בטווח הבינוני, בעיקר בשל הצורך בריחוק חברתי בין העובדים וצמיחת ההייטק. אפל למשל פותחת מרכז פיתוח נוסף, מיקרוסופט עומדת לפתוח מרכז שבבים חדש, ופייסבוק שוקלת גם היא לפתוח מרכז כזה לצרכיה: "מדובר בתוספת של מאות עובדים בכל אתר, שתגדיל את הביקוש לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים". 

מגמה נוספת היא יציאה של חלק מהתאגידים הפיננסיים מתל אביב, בעוד היצע חדש של בניינים חדשים באיכות גבוהה צפוי להיכנס לשוק בשנים הקרובות, "דבר שעשוי למתן את ההשפעה החיובית של מגזר ההייטק ולמשוך את דמי השכירות בבניינים הוותיקים כלפי מטה".