סחרור מחירי הדירות: בדרך לאובדן שליטה

הסימנים מראים שיהיה יותר גרוע. מחירי הדירות ימשיכו כנראה לעלות גם במדדים הבאים – ודאי אלה שידווחו על יולי או על אוגוסט, שכבר נמצאים מאחורינו. זאת אחרי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) דיווחה הערב על עלייה של 0.6% במחיר הדירות ביוני, שהשלימה עלייה שנתית של 7.7%. 

ראשית, כי אנחנו ממש לא לבד בסיפור הזה. בכל העולם המערבי מתמודדים בשנה האחרונה עם טירוף במחירי הנכסים – בשוקי ההון ובנדל"ן הריאלי. כשהריביות כל כך נמוכות וכשהשווקים מוצפים בכסף – שמזרימים בנקים מרכזיים או ציבור שחסך בימי קורונה (ובזבז הרבה פחות) - זה כמעט מובן מאליו. 

כך למשל מדד קייס-שילר, שמודד את מחירי הדירות בארצות הברית, דיווח לאחרונה על עלייה שנתית חסרת תקדים של 16.6% במאי האחרון; מדד מחירי הדירות בגרמניה עלה ב-12%; בהולנד עלו המחירים ב-11%; והאנגלים הסתפקו בעלייה שנתית של 6.3% במחירי הדירות. 

אתר בנייה בתל אביב | צילום: אוראל כהן

במקביל נדמה שכאן אצלנו עושים הכל הפוך. במקום להרגיע את משקיעי הדירות – שרי השיכון והפנים שבו ואמרו בחודשים האחרונים שהמצב בענף בכי רע והמחירים ימשיכו לעלות. ככה הם משכנעים את הציבור שהממשלה הקודמת היא שאשמה בסחרור, ככה הם לוחצים על הממשלה לקדם תוכניות שנויות במחלוקת להגדלת ההיצע (המשך פעילות הוותמ"ל – ועדת-העל שמאשרת מתחמי בנייה גדולים) או לסבסוד דירות (החייאת מכרזי "מחיר מטרה"), אבל ככה גם מתדלקים את השוק, שרק מחפש תירוץ להמשיך לקנות. 

גם הרמיזות שבקרוב מס רכישה למשקיעים יעלה בחזרה, אחרי שבסוף יולי 2020 הוא ירד  מ-8% ל-5%, בעיקר שלחו את המתלבטים לקנות מהר דירה - לפני שהמס החדש יעלה להם עוד קצת את המחיר שהם משלמים בפועל. וכשאותם משקיעים מגיעים כיום אל השוק, הם מגלים היצע דליל למדי של דירות למכירה. למה שאנשים ימכרו היום את דירתם הישנה, אם מבטיחים להם שמחר יהיה יותר יקר? 

ולא רק בשוק היד השנייה אין מספיק דירות. היום דיווחה הלמ"ס שמספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף יוני עמד על שפל של 36.1 אלף – כמות שמשקפת 8.4 חודשי היצע בלבד. זאת לעומת 50.7 אלף דירות שנותרו למכירה בסוף יוני 2020 – כמות שהספיקה ל-15.2 חודשי היצע.  

גם ניצני האינפלציה לא מבשרים טובות. ראשית, הם משכנעים אנשים רבים שיושבים על מזומן בבנק שעדיף להם למהר לקנות נכס ריאלי, לפני שכספם יישחק. בנוסף, האינפלציה מורגשת לפני הכל במחירי התשומות – גם אלה שנמצאות בבניינים שמוקמים כרגע בחוץ. 

מתחילת השנה עלה מדד תשומות הבנייה למגורים ב-3.6% (עלייה של 0.3% ביולי), אחרי סטגנציה כמעט מוחלטת בשנתיים האחרונות (2020 הסתיימה בעלייה של 0.5%, רובה ככולה בחודש האחרון, ושנת 2019 הסתיימה בעלייה של 1.1%). אם מחירי הברזל, העץ, המלט וכדומה עולים, ואם הביקוש בישראל הצומחת עוקף לפי שעה די בקלות את ההיצע, קל לראות את העליות הללו מתגלגלות, רובן ככולן, על רוכשי הדירות האומללים. 

ובינתיים גם העובדה שהמדינה מתכננת ומשווקת קרקעות במשורה בלבד מוסיפה עוד דלק למדורה הלוהטת ממילא. יזמי הנדל"ן מסתערים על כל קרקע פנויה שיוצאת בחודשים האחרונים למכרז, בשעה שההצעה הגבוהה ביותר זוכה בכל הקופה – ודוחפת את כל המחירים כלפי מעלה. 

הבנקים מאכילים ביד אחת את היזמים הרעבים באשראי אדיר, ומזינים ביד השנייה במשכנתאות נדיבות את רוכשי הדירות הלהוטים לקנות (כי מחר יהיה יותר יקר) – והחגיגה בעיצומה. אפילו בנק ישראל, שנהנה מהעובדה שהאינפלציה במחירי הדירות אינה חלק ממדד המחירים לצרכן (המשקלל את השינוי במחירי השכירות), הצטרף בסוף 2020 לשופכי הדלק, כשהוריד את מגבלות המשכנתא הצמודה לריבית בנק ישראל (פריים), והזין מיד את הביקושים ואת המחירים, בשם האשליה שהמשכנתא נהיתה יותר זולה.   

ועם זאת, ברור שהחגיגות לא יכולות להימשך לעד. או שממשלת ישראל – זו ששולטת בקרקע, בתכנון, במיסוי ועוד - תצליח סוף-סוף להגדיל פה את היצע הדירות. או שמשבר כלכלי יביא עמו עלייה בריבית ועלייה בשיעור האבטלה, ויזכיר לאנשים שמוכרחה להיות קורלציה כלשהי בין מחירי הדירות לבין מצב המשק והמשכורת שהם מביאים הביתה. מתי זה יקרה? אף אחד לא יודע. 

לפחות לפי שעה, הניתוק הנמשך בין מחירי הדירות (שעלו ב-80% בתחילת העשור האחרון) לבין מחירי השכירות (שעלו באותה תקופה ב-35% בלבד) עשוי לאותת שהעניינים יצאו משליטה.