רוב הבתים בישראל: צמודי קרקע

מדינת ישראל עדיין מאוהבת בבנייה של בתים צמודי קרקע, אבל היא נאלצת ללמוד סוף סוף להצטופף בתוך מגדלים, גם באזורי פריפריה "עתירי קרקע". עיבוד של נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגלה, כי בין 2016 ל־2020 נרשמה ירידה של 40% במספר התחלות הבנייה של בניינים חדשים — אל מול ירידה של 8% בלבד במספר הדירות שהחלו להיבנות כאן, מה שמלמד שהבנייה עוברת לבניינים שצומחים לגובה.

גם היום בנייה של בתים פרטיים קובעת את מגמות הבינוי של מגורים בישראל, מאחר שהמספר הגבוה ביותר של התחלות הבנייה בכל שנה הוא עדיין של בתים פרטיים. 

מדובר על ממוצע של כ־11 אלף בתים בשנה מאז 1995. לפי הנתונים, בין 1995 ל־2020 יצאו לפועל כ־325.1 אלף התחלות בנייה של בניינים — ממוצע של 25 אלף בניינים בשנה. מתוכם, שיעור כמעט בלתי נתפס של 88% היו בתים פרטיים (2-1 יחידות דיור במגרש), 7% מהם בבניינים של 5-3 קומות, 2% מהם 7-6 קומות ורק 3% בבניינים של 8 ויותר  קומות.

בנייה לגובה בבאר שבע | צילום: חיים הורנשטיין

בסך הכל זו תוספת של 1.11 מיליון דירות, ממוצע של 42 אלף דירות בשנה. חלוקת הדירות על פי בניין מיישרת כמובן מעט את הגרפים — "רק" 34% מהדירות היו בבתים פרטיים, 20% הן דירות בבניינים של 5-3 קומות, 12% בבניינים של 7-6 קומות, ו־34% מכלל הדירות, בבניינים של 8 קומות ויותר. 

במילים אחרות, כשני שלישים מהדירות שהחלו להיבנות בתקופה זו הם בבתים פרטיים או ברבי־קומות עם 8 קומות ויותר. בניינים בני 8 קומות ומעלה תפסו נתח של 3% בלבד מכלל הבניינים, אולם נבנו בהם מעל שליש מהדירות. 

רוב הבניינים גבוהים

2010 מסמנת את שינוי המגמה. זו היתה הפעם הראשונה שבה החלו לבנות יותר דירות ברבי־קומות מאשר בתים פרטיים. כאשר בוחנים את שיעור התחלות הבנייה של דירות לפי כל אחד מסוגי הבניינים מתוך סך הדירות שנבנו בשנה מסוימת, ניכר כי עד שנת 2010 משקל הדירות בבניינים פרטיים היה הגבוה ביותר. כלומר ברמה הארצית הושקעו יותר משאבים לבנייה לרוחב. החל מאותה שנה התהפכו היוצרות ומשקלן של התחלות הבנייה ברבי־הקומות מסך התחלות הבנייה נהפך להיות גדול יותר. מגמה זו הולכת ומתעצמת לאורך העשור השני של שנות ה־2000. 

כך, לדוגמה, אם ב־2009 עמד משקל הדירות בבתים הפרטיים מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות על 45.1% ואילו של בתים בבניינים של 8 קומות ויותר על 30.64%, הרי שבשנת 2020 עמד מספר הדירות בבתים הפרטיים מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות על 16.4% לעומת 51.94% בבניינים עם 8 קומות ויותר. 

להתפרצות נגיף הקורונה, אגב, אין השפעה מהותית על נושא זה שכן מדובר במגמה רבת שנים. 

מנגד, החל משנת 2010 נרשמת ירידה במספר התחלות הבנייה של בתים פרטיים. בשנת 2020 נרשם שפל של 25 שנה — 6,489 בתים בלבד (נתון לא סופי), בעוד בשנת 2019 עמד מספר התחלות הבנייה של הבתים הפרטיים על 8,452.

המגמה הגיעה לצפון 

המגמות שנצפו ברמה הארצית, של ירידה בשיעור בניית בתים פרטיים בעשור האחרון, מתבטאות גם במחוזות, שם כמובן ישנם הפערים משמעותיים יותר. 

על פי הנתונים, שיעור התחלות הבנייה של בתים פרטיים מסך התחלות הבנייה במחוז הצפון עומד על 95% בממוצע; ובמחוז הדרום על 91% בממוצע. זאת, לעומת 85% בממוצע במחוז חיפה ומחוז המרכז, 70% בממוצע במחוז ירושלים ו־65% בממוצע במחוז תל אביב. השיעור הממוצע ירד בעשור האחרון בין 5%-2% בכל אחד מהמחוזות.

המספרים הגבוהים במחוזות הצפון והדרום של התחלות הבנייה של בתים פרטיים תואמים את המיתוג שראשי הרשויות שם ביקשו לאמץ לעצמם כאלטרנטיבה לצפיפות והבנייה הרוויה במחוזות תל אביב, מרכז, חיפה וירושלים. 

שרי הממשלה לא היססו להצהיר שהפריפריה מציעה "איכות חיים של בתים צמודי קרקע", במקום להשכיל להקים באותם מקומות ערים ומטרופולינים שיספקו גם תעסוקה, יבססו מסה של אוכלוסייה שתצדיק השקעה בתשתיות של בריאות, חינוך ותחבורה, וינתקו את התלות האדירה של הפריפריה במרכז.   

נתוני המגמה בשנים האחרונות מעידים שאולי השינוי מחלחל לאיטו. מנקודת מבט שבוחנת את מספר הדירות שנבנו בכל מחוז, אפשר לראות שהבנייה לגובה הולכת ומתעצמת גם במחוזות אלו. כך, למשל, במחוז הדרום בשנת 2008 שיעור הדירות שנבנו בבתים פרטיים מסך הדירות שנבנו באותה שנה עמד על 59.3% לעומת שיעור של 25.5% בבניינים עם שמונה קומות ויותר. לעומת זאת, בשנת 2020 עמד שיעור הדירות שנבנו בבתים פרטיים על 20% לעומת 41% בבניינים עם 8 קומות ויותר.

בניין בנהריה | צילום: דורון גולן

במחוז הצפון המגמה בולטת עוד יותר: שיעור ההתחלות הבנייה של דירות בבניינים עם 8 קומות ויותר עדיין נמוך משמעותית משיעור הדירות בבתים פרטיים, אך המגמה ברורה: בתוך עשור ירד שיעור התחלות הבנייה של בתים פרטיים ב־50%, מ־91% בשנת 2008 ל־41% בשנת 2020. מנגד, שיעור התחלות הבנייה של דירות בבניינים עם 8 קומות ויותר מסך הדירות שנבנו באותה שנה עלה מערך של 0.9% בשנת 2008 לערך של 23% בשנת 2020. 

תל אביב רוצה לגובה

מחוז תל אביב בהקשר זה שונה משאר המחוזות, שכן במשך כל 25 השנים האחרונות שיעור התחלות הבנייה בדירות בבנייני 8 קומות ויותר גבוה בהרבה מאשר בבתים פרטיים. למעשה, פער זה רק הולך וגדל לאורך השנים. בשנת 2020 שיעור הדירות שנבנו בבניינים עם 8 קומות ויותר עומד על 72% מסך התחלות הבנייה באותה שנה.