המסלול המואץ כשל: 51% מהדירות שאושרו בותמ"ל תקועות

הממשלה מתקשה לממש את תוכניות הבנייה שאושרו במסלול מואץ. עד עתה היא החלה לממש 22 מ-35 תוכניות שאושרו בהליך מזורז לפני ארבע שנים. יתר 13 התוכניות, שבהן 51% מהדירות שאמורות להיבנות, תקועות וחלקן לא ייבנו בשנים הקרובות.

מדובר בתוכניות שאושרו בותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) - מוסד התכנון שנוסד כדי להאיץ את תכנון הבנייה למגורים. הוועדה הזו הוקמה בשנת 2014, קיבלה סמכויות כמעט כשל המועצה הארצית לתכנון ובנייה, במטרה לאפשר לה לפתור חסמים תכנוניים במהירות. משום שהוועדה הוקמה כדי להגדיל את היצע הדירות, נקבע בחוק כי צריך לממש את התוכניות המאושרות דרכה בתוך ארבע שנים. לאחר תקופה זו תוכניות שבהן היקף הקמת התשתיות נמוך מ־25% עוברות לעיון המועצה הארצית, שיכולה לאשר מחדש, לדרוש בהן שינויים ואף לבטלן.

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון | צילום: יריב כץ

בחינה מחודשת במועצה

מבדיקת כלכליסט עולה כי הותמ"ל אמנם הצליחה לאשר תוכניות בפרק זמן מהיר, אך המדינה לא הצליחה לממש אותן: בסך הכל ב־33 התוכניות שאושרו לפני ארבע שנים ויותר אפשר לבנות כ-99 אלף דירות, אבל כפי שנחשף לראשונה ב"כלכליסט" לפני כחצי שנה, עשר תוכניות לבניית 36 אלף דירות לא עומדות ברף שקבע החוק - כלומר לא החלו עבודות תשתית - והן חוזרות לבחינה מחודשת במועצה הארצית, שתדון בעניינן היום. 

בנוסף לכך הותמ"ל אישרה בתחילת דרכה שתי תוכניות לבניית 12 אלף דירות בשטח מחנה תל השומר, ותוכנית לבניית כ־3,000 דירות בחוף אפולוניה שבצפון הרצליה. שלוש התוכניות עברו להקפאה עמוקה בעקבות החלטת בית המשפט העליון שמחייבת את המדינה לבצע סקר מקיף של זיהום הקרקע לפני התכנון, סקר שעלותו עשרות מיליוני שקלים ואולי אף יותר וכרגע לא ברור מי יממן אותו. תוכנית אפולוניה כבר בוטלה, ולא הוחלט אם השטח יעבור תכנון חדש בשנים הקרובות. בשאלת עתיד שטח תל השומר המדינה עוד לא הכריעה, וישיבה ראשונה בעניין צפויה להתקיים כבר השבוע.

בסיכום של כל המספרים האלה מתקבלת תמונת מצב עגומה למדי, שעל פיה כאמור מתוך 99 אלף הדירות שאושרו לפני למעלה מארבע שנים - 51 אלף (51%) תקועות.

הסיבות לעיכוב במימוש התוכניות מגוונות. למשל, תוכנית לבניית כ־10,000 דירות בקריית גת התעכבה כי המדינה זגזגה, כאשר תכננה לשנות ולהתאים אותה לחרדים. השנה הוחלט לשווקה לציבור הכללי. תוכנית לבניית כ־4,000 צמודי קרקע בשכונת הרקפות בבאר שבע לא שווקה בגלל ביקוש נמוך. מסיבה דומה עוכבו שתי תוכניות לבניית כ־3,000 דירות בקצרין.

השאלה המסקרנת היא מה יעלה בעתידן של עשר התוכניות שבהן תדון המועצה הארצית היום. הסיכוי כי הן יבוטלו נראה נמוך, לעומת זאת היא עשויה להורות על תיקון של לפחות חלק מהתוכניות. במפתיע, התיקון שעל הפרק הוא דווקא הגדלה משמעותית של מספר הדירות ברוב התוכניות. המועצה הארצית החלה לקדם השנה שינוי דרמטי בכללי התכנון. על פי תיקון לתמ"א 35 - התוכנית המרכזית שמגדירה את כללי הבנייה ברחבי הארץ - בתוכניות בנייה למגורים תגדל הצפיפות המינימלית המחייבת. למשל בערים שבהן יותר מ־200 אלף תושבים תהיה חובה לבנות 20 דירות לדונם, בעוד כיום הצפיפות המינימלית היא 12 דירות לדונם.

דלית זילבר, מנכ"לית מינהל התכנון | צילום: ענבל מרמרי

דרישה להגדיל צפיפות

מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע, דרור בוימל, שהוא גם חבר במועצה הארצית, מצביע על כמה תוכניות שבהן אפשר להגדיל משמעותית את מספר הדירות. בולטת במיוחד היא אותה תוכנית בבאר שבע שבה על פני כ־1,500 דונם מתוכננות 4,150 דירות, רובן צמודות קרקע - רק כ־2.8 יחידות דיור לדונם. מספר הדירות בתוכנית הזו הוא פחות משליש ממספר הדירות בתוכנית קודמת שחלה על השטח ואושרה ב־2010. הבקשה להפוך את הבנייה הרוויה לצמודי קרקע הגיעה מראש העיר רובי דנילוביץ שהיה סבור באותה עת כי כך ימשוך אוכלוסייה חזקה. כעת דורשים בחברה להגנת הטבע לתקן את התוכנית ולהגדיל משמעותית את הצפיפות. גם תוכנית הענק במערב קריית גת דלילה יחסית לגודל השטח ומכילה הרבה צמודי קרקע, וגם במקרה הזה הדרישה היא להגדיל את מספר הדירות.

תוכניות הבנייה לרבעים 12 ו־13 בקצרין עלו לסדר היום לפני כשבועיים עם החלטת הממשלה על הגדלת מספר התושבים ברמת הגולן. מסיבות פוליטיות, לממשלה בוער לשווק את השכונות האלה, אך בחברה להגנת הטבע דורשים כי לפחות אחת מהן תעבור תכנון מחדש והצפיפות בה תגדל. ואת התוכנית לבניית 4,740 דירות בצפון מערב אשקלון מבקשים לבטל משום שהבינוי בתוכנית מתחיל "כ־16 מטר מנחל חממה בחלקו על פשט ההצפה (שפך הנחל לים - א"ג), מצב המותיר את הנחל ללא מופעו הטבעי וללא יכולתו לתפקד כמנקז טבעי - דבר שחושף את העיר לסכנה גדולה יותר להצפות ושיטפונות".