טענה לליקויים במיליוני שקלים במגדל של חג'ג'

מסמך בן 462 עמודים, שהגיע לידי “כלכליסט”, מתאר טענות לשורה ארוכה של ליקויים לכאורה בבניין המשרדים רסיטל בתל אביב, שנבנה על ידי קבוצת הרכישה של חג’ג’. 

המסמך נערך על ידי חברת ארד בדק בית, ועליו חתומים שני מהנדסי החברה שנשכרה על ידי נציגות הבניין לקראת משא ומתן עם חג'ג'. בעלי המשרדים במגדל מתכוונים לדרוש מחג'ג' לשאת בעלויות הטיפול בנזקים שעלו לטענתם בדו”ח ובליקויים נוספים שהתגלו לטענתם במעליות ובמערכות שונות בבניין.

כ־100 עמודים בדו”ח מוקדשים לבעיית איטום בחניון, הכולל שש קומות תת־קרקעיות. מחברי הדו”ח מעריכים כי עלות הטיפול בחדירת המים אל החניון היא 1.3 מיליון שקל. בסך הכל ההערכה בדו”ח היא כי עלות תיקון הנזקים והליקויים בבניין כולל חדירת המים לחניון היא 2.7 מיליון שקל.

המגדל, בדרך מנחם בגין 156 בתל אביב על גבול רמת גן, נבנה על קרקע שבה שכן בעבר אולם האירועים רסיטל, והוא קיבל היתר אכלוס בספטמבר 2019. דו”ח הליקויים הוזמן על ידי נציגות בעלי המשרדים בעקבות תלונות של שוכרי המשרדים על איכות המגדל.

האחים צחי ועידו חג’ג’. “נעשה הכל כדי שתהיה שביעות רצון לכל הדיירים” | צילום: טל צ'יקורל

לאור זאת קבוצת חג'ג' מוצאת את עצמה בשבועות האחרונים בדין ודברים מול בעלי המשרדים. בין היתר ניצבים מולה יועץ התקשורת אבי בניהו, בעל משרד בבניין שנבחר לאחרונה לנציגות הדיירים. איתו בנציגות אשת העסקים פנינה רוזנבלום ועורכי הדין מזי טזזו מדינה וחגי נהיר, שניהם מומחי נדל"ן. 

הצד הלא נכון

בעיה עיקרית שעליה מצביע הדו”ח היא חדירה של מים בעשרות מקומות בחניון וטיפול ליקוי לאחר שהתגלו הנזילות. במקומות שבהם זוהתה חדירה של מים נעשו ניסיונות למלא את הסדקים בקירות החניון מבפנים, בעוד הפרקטיקה המומלצת, לפי הדו”ח, היא חפירה ואיטום מרתפי החניון מבחוץ. על הפעולות האלה נכתב בדו”ח: "הזרקות מהצד הפנימי אינן הפתרון לבעיה. זהו כביכול מענה זריז ומהיר הנועד להקטנה משמעותית של נזילות. בדרך כלל הן מבוצעות ללא בקרה, ואינן מהוות פתרון מאריך ימים. הן מבוצעות גם מהצד הלא נכון. איטום יסודי ואמין מבוצע מהצד ממנו מגיעים המים. הדבר חיוני גם למען אריכות חיי המבנה". 

אבי בניהו ופנינה רוזנבלום. חברים בנציגות הדיירים | צילומים: אוראל כהן, עמית שעל

כמו כן חוברו לקירות בחניון תעלות ניקוז מתכת שנועדו להסיט את המים המחלחלים אליו. על כך נכתב: "דבר זה מנוגד לתקנות התכנון והבנייה והתקן. ניקוזים תחתונים באמצעות תעלות אינם מקובלים כפתרון מכיוון שמים החודרים דרך אלמנטי הבטון גורמים לחלודה והיחלשות האלמנטים. בנוסף לכך הניקוזים מאולתרים, אינם מתוכננים, אינם תקניים ומהווים עומס על תחזוקת הבניין".

במקומות אחרים התגלה מה שמכונה בדו”ח "מדרגה הפוכה בין חדר מדרגות לקומה, הפרש מפלסים הפוך", כלומר במקום שהמדרגה תהיה נמוכה ממפלס הרצפה, היא גבוהה ממנה. עורכי הדוח טוענים כי "מדובר בליקוי תפקודי ובטיחותי. חדר המדרגות הוא דרך היציאה והמילוט מהבניין ודרך יציאה הנה באופן טבעי בירידה, כך שאדם אינו מצפה למדרגה ואינו מבחין בה. בנוסף, אם קיימת הצפה בקומה, המים לא יתנקזו אל חדר המדרגות, אלא אל תוך המשרדים".

הטענות של נציגות הדיירים לא מסתכמות בזה. בנוסף, הן טוענים לתקלות חוזרות ונשנות ב־8 המעליות שמשמשות את בעלי המשרדים, שגורמות להן להיתקע לעתים תכופות. בשל כך הוזמנה חברת הייעוץ ההנדסי אפיק אוברמן ניב, ולאחר שבחנה את התקלות כתבה במייל שיש לעדכן ולכייל את מערכת הפיקוד למעליות המגדל, לבצע איזון למעליות החניון, לשפר את נראות תאי המעליות ולשפר את מנגנוני הדלתות בתחנות המעלית, ועוד. אלה הן רק חלק מהמלצותיה של חברת האפיק אוברמן ניב.

בשיחות עם נציגי בעלי המשרדים הם טוענים כי בעלי משרדים עושים שימוש פרטי במרחבים המוגנים שיש בכל קומה, שנועדו לחירום. לטענתם חג'ג' שייכה ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) בכמה קומות למשרדים ספציפיים, ובעלי המשרדים הסבו אותם לחדרי ישיבות או פינות קפה. כך, משום שיש בהם רכוש פרטי של בעלי המשרדים, הממ"קים נעולים ואינם נגישים לכל הדיירים. 

מפלס החניון במגדל. בדו”ח נטען לבעיות איטום חמורות, שלא טופלו כראוי | צילום: יובל חן

לכאורה התנהלות מעין זו עשויה לסתור את הוראות של פיקוד העורף. פיקוד העורף מסר ל”כלכליסט” כי "מרחבים מוגנים מיועדים לשימוש כלל השוהים במבנה כמחסה מפני התקפה. לפיכך נדרש לאפשר גישה של כלל השוהים במבנה למרחבים מוגנים אלו, ולא ניתן לשייכם באופן בלעדי ליחידה כזו או אחרת במבנה. בשעת רגיעה מותר להשתמש במקלטים אלה למטרות שונות, כגון חדרי הלבשה, חדרי אוכל, בית תפילה ועוד, בתנאי שלא יימצא במקלט ציוד או ריהוט קבוע או כבד התופס יותר מ־20% משטח המקלט. בנוסף אסור ציוד אחר שעלול למנוע שימוש במקלט למחסה בשעת התקפה".

"מפרט דל”

נציגות בעלי המשרדים טוענת כי המגדל נמצא במיקום נדיר ויש לו פוטנציאל להפוך לאחד ממגדלי המשרדים המבוקשים בתל אביב, אך הליקויים מונעים ממנו לממש את הפוטנציאל.

עו"ד מזי טזזו מדינה, כאמור בעלת משרד וחברה בוועד המגדל, אמרה ל”כלכליסט”: "רכשתי יחידה שהיא חלק ממגדל משרדים של קבוצת רכישה באמצעות חג'ג' בבניין במיקום מרכזי. לצערי התברר שהשטחים הציבוריים נמכרו לחברים בקבוצה כיחידות עצמאיות בנוסף למכירתם כרכוש משותף. מארגני הקבוצה מתעלמים מאחריותם בעניין המכירה הכפולה של השטחים הציבוריים, שגורמת מעצם טיבה וטבעה למחלוקות ולסכסוכים בין בעלי המשרדים לחברי קבוצת הרכישה. בנוסף לכך המפרט בשטחים הציבוריים דל, משל נגמר התקציב לגמרים, שעה שנוספו לקבוצת הרכישה זכויות בנייה לעשר קומות נוספות. הדבר היה צריך להתבטא בטיב ההשקעה שעשו הרוכשים".

טזזו מדינה מתייחסת לאופן הקמת קבוצת הרכישה ב־2013, שיצר אפשרות להתנגשות אינטרסים בין המארגנת חג'ג' לחברי הקבוצה.

מדיווחי החברה־הבת של חג'ג' לבורסה עולה כי החברה־הבת "מלון רג'נסי" ארגנה את הקבוצה, שרכשה מבעל הקרקע אברהם שולי 75% מזכויות הבנייה תמורת כ־65 מיליון שקל. 25% הנותרים נשארו בידי שולי. הקרקע עברה לקבוצת הרכישה לאחר שחג'ג' גבתה מחברי הקבוצה 14.5 מיליון תחת הכותרת "דמי סיחור". חג'ג' עצמה רכשה 10% מזכויות הבנייה ב־15.4 מיליון שקל ונהפכה לחברה בקבוצה. 

מגדל רסיטל בתל אביב. “מקווים כי נגלה קשב ואחריות מלאים של חג’ג’ לתיקון מלוא הליקויים” | צילום אוראל כהן

באותה עת התוכנית התקפה אפשרה לבנות משרדים ב־21 קומות, אבל חוזה השיתוף בין חברי הקבוצה אפשר לחג'ג' לפעול מול העירייה להוספת עשר קומות לבניין, כאשר הזכויות הנוספות שייכות על פי ההסכם לחג'ג'. המשרדים בכל הקומות האלה כבר נמכרו.

את השירותים המשפטיים הקבוצה קיבלה ממשרד עורכי הדין של יצחק (צחי) חג'ג', מבעלי השליטה בקבוצת חג'ג'. כל אחד מחברי הקבוצה שילם לו על כך 2% משווי הזכויות שלו. חג'ג' גם החתימה את חברי הקבוצה על הסכם שלפיו חברת ניהול הבניין תהיה "קבוצת חג'ג' ניהול וייעוץ רסיטל בע"מ", אשר שייכת למלון רג'נסי, שבעצמה שייכת לקבוצת חג'ג'. על פי רשם החברות, שני הדירקטורים היחידים בחברה הזו הם יצחק ועידו חג'ג'. החברה הזו שכרה תחתיה את חברת נתון ניהול נכסים, שמשמשת כחברת הניהול בפועל. 

עו"ד מזי טזזו | צילום: מיה טנר

חג’ג’: “חבלי לידה”

תגובת נציגות הדיירים, שאושרה על ידם פה אחד: “נציגות הדיירים מיפתה את הפערים וקבעה כי דגש מיוחד יינתן בפעילות הנציגות לטיפול בתחומים הבאים: האיטום הלקוי בבניין – בעיקר בקומות החניון; תפקוד המעליות; אסדרת הקשר בין חברת הניהול לחברת התפעול מכירת ממ"דים ושטחים ציבוריים; הצמדת מסדרונות לרוכשים; גמר בטיחותי ואסתטי ראוי של החניון; שיפור חזות הבניין. אנו מקווים כי נגלה קשב ואחריות מלאים של חג'ג', שהיא מארגנת הקבוצה וחברת הניהול מצד הקבלן המרכזי בסט, לתיקון מלוא הליקויים באופן שיביא להשלמתו של המגדל ליוקרתי ומוביל”.

מקבוצת חג’ג’ נמסר בתגובה: “הפרויקט נבנה בקבוצת רכישה כאשר הקבלן שנבחר עלי ידי הדיירים הנו חברת בסט, חברה גדולה ומוכרת. הפרויקט נבנה ברמה גבוהה מאוד ובמפרט יוקרתי. כמובן שישנם חבלי לידה במסירת פרויקט, והקבלן מבצע ויבצע את כל התיקונים הנדרשים. אנחנו יכולים להבטיח שכל טענה שמתקבלת מטופלת במלוא הרצינות, ונעשה הכל כדי שתהיה שביעות רצון לכל הדיירים”.