"בתנאים החדשים לא ניתן לייצר הנחה נוספת במשכנתאות"

"בתנאים החדשים לא ניתן לייצר הנחה נוספת במשכנתאות", כך מסביר ל"כלכליסט" מנהל פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות, דרור פלדמן, לנוכח הצעדים שמקדם בנק ישראל בניסיון לצנן את שוק המשכנתאות הרותח, ששבר בדצמבר את שיא ההלוואות. פלדמן מסביר כי הורדת ההקלות שהתקבלו בתקופת הקורונה בבנקים עזרו לבנקים להוזיל את המשכנתא עבור הצרכנים, אך באוקטובר בנק ישראל ביטל אותן, בעקבות החזרה לשגרה. 

מזרחי טפחות הוא השחקן הגדול ביותר בשוק עם תיק משכנתאות בהיקף של 160 מיליארד שקל, נכון לסוף הרבעון השלישי. לדברי פלדמן, "עיקר התשלום עבור מתן משכנתא בבנקים הוא עלות ריתוק ההון. בישראל הממוצע של ריתוק ההון עומד על 60% בעקבות שמרנות של בנק ישראל. בשאר העולם הממוצע עומד על 35% בלבד ועתה גם את ההקלה שקיבלנו בתקופת הקורונה – בשיעור של 1% מריתוק ההון – בחר בנק ישראל לבטל בחודש דצמבר".  

"פניית פרסה מהדיגיטל"

על פי בדיקת "כלכליסט" בדצמבר, לבנקים יש רווחיות גבוהה מתחום המשכנתאות – 47% מההכנסות בענף הזה מיתרגמות לבסוף לרווחים. הרווחיות הגבוהה מצביעה על תחרות נמוכה בענף המשכנתאות. פלדמן אינו מסכים וטוען כי "במשכנתאות המרווח לבנק הוא הנמוך ביותר מכל שאר הפעילויות שהבנק מבצע. נכון, מדובר בסיכון נמוך, אבל התחרות היא קשה וכבר עתה המחירים הם נמוכים במיוחד. העלויות העיקריות לבנק במשכנתא אינן היועץ או הסניף, אלא גובה ההון שהוא צריך לרתק לנוכח ההלוואות. התשואה על ההון היא זו שמודדת את רווחיות הבנקים והיא עומדת על ממוצע של 10% בענף (כלומר על כל 10 שקלים של מחלקת המשכנתאות, הבנק מייצר שקל נוסף - א"ע)".

דרור פלדמן מנהל פעילות המשכנתאות במזרחי טפחות | צילום: אביגיל עוזי

לדבריו, "אני שומע לפעמים אמירות שהשוק הזה לא תחרותי, אבל מדובר באחד השווקים התחרותיים ביותר במדינה. כל הבנקים מתחרים על הלקוח, זה בא לביטוי בשירות ובתמחור. ההבדל היום בין הבנקים הוא בעיקר בדרך שבה הם בוחרים לשרת את הלקוח בתוך אותה תחרות. אנחנו עדיין מעדיפים את הפריסה של היועצים בסניפים הפיזיים. יש בנקים שבחרו בשיטה של טוטאל דיגיטל, שבה כל השירות של הענקת המשכנתא נעשה בצורה דיגיטלית. אבל אותם בנקים עושים פניית פרסה לאחרונה".

בנק ישראל מנסה מצדו להגדיל את התחרות בענף והודיע בנובמבר על צעדים חדשים בתחום, שבמסגרתם יוגברו השקיפות ויכולת ההשוואה, לצד ביצוע פשוט ויעיל יותר של ההליך. הבנקים יספקו ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידיהם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. זמן האישור העקרוני יוגבל לימים ספורים, והבנקים יספקו גם צפי לריבית הכוללת החזויה, היקף התשלומים בכל התקופה והתשלום הגבוה ביותר הצפוי. 

האם שינויים אלו אמורים לפגוע במזרחי טפחות שמחזיק בתיק המשכנתאות הגדול בישראל?  

"מבחינתנו, כל המרכיבים הללו מבורכים. יכולת ההשוואה לקבל מידע רחב ככל האפשר היא טובה". 

"מחירי הקרקעות זינקו"

על פי פלדמן, לצד הייקור הצפוי במשכנתאות, רוכשי הדירות יעמדו גם בפני המשך עליות מחירי הדיור. "אני צופה המשך עליית מחירים גם בשנה הנוכחית. כשבוחנים את מחירי הקרקעות שנקבעו במכרזים האחרונים, אתה רואה שמחירי הקרקעות עלו דרמטית לכדי מחירי שיא. באילו מחירים יימכרו הדירות הללו? כשקונים קרקע במחיר כל כך גבוה, זה יתגלגל למחיר הדיור ולרוכשים. בנוסף, ייקח זמן לצעדי הממשלה להבשיל בכל הנוגע להקטנת הביקוש לדירות".

האם עליית המחירים צפויה לפגוע בביקוש למשכנתאות? 

"הביקוש לדיור בישראל הוא קשיח למדי. הלמ"ס מעריכה כי מדי שנה צריך התחלות בנייה בהיקפים של 60 אלף. אני לא צופה בעתיד הקרוב ולא בתוך 2022 שינוי מהותי בפרמטרים שמייצרים את הביקוש. שנת 2021 התאפיינה בעיקר בהתפכחות של המשקיעים. בעוד ב־2020 המתינו הרוכשים על הגדר, בשל חששות מהקורונה ואולי בתקווה להורדת מחירים בשוק הנדל"ן, היום הלקוחות הללו כבר לא נמצאים על הגדר. הם ראו שמחירי הדיור עולים ובצורה די משמעותית. גם המשך סביבת הריבית הנמוכה מקל את לקיחת משכנתאות". 

לדבריו, אין עדיין תוכניות ממשלתיות עם בשורה אמיתית לשינוי מגמה והחלפת תוכנית מחיר למשתכן שהסתיימה ב־2020, כאשר לתוכנית מחיר מטרה אין בעיניו השפעה ממשית. "פרט לעלייה במחירי הדירות, נרשמת גם עלייה בגובה השכירויות שדוחקת באנשים לרכוש דירה", הוא אומר. 

הממשלה העלתה את מס הרכישה לדירה שנייה לשיעור של 8% החל מחודש נובמבר. זה לא אמור לפגוע ברוכשי הדירות להשקעה? 

"אני לא חושב שזה ייצר שינוי דרמטי בקרב המשקיעים. מחירי הדיור צפויים לעלות ב־2022 ולכן כל משקיע יעשה את השיקול שלו. כך או כך, אם הממשלה תדיר את המשקיעים, המהלך עלול להוביל לעלייה במחירי השכירות וזו בתורה תדחוף אנשים נוספים לשוק רוכשי הדיור וחוזר חלילה. הדרך להילחם בעליות המחירים היא הגדלת ההיצע. הצעדים של הממשלה בכיוון הזה הם נכונים אבל ההשפעות שלהם יורגשו רק בטווח הארוך".