בגלל שמועה על בניין מסוכן: מכרו דירה בזול

בית משפט השלום בקריות דן לאחרונה במקרה ייחודי שבו בני זוג שרכשו דירה תבעו את המוכרים בטענה שאלה הסתירו מהם מידע מהותי על הדירה שבהמשך גרם להם להפסיד חלק גדול מערכה. מדובר בעסקה שבמסגרתה נרכשה דירה בבניין בקריית ביאליק. במועד הרכישה היתה חוות דעת של מהנדס שקבע כי הבניין מסוכן, אך בעלי הדירה לא סיפרו לרוכשים על חוות הדעת. לאחר המכירה הקונים גילו בעצמם על חוות הדעת, ובעקבות זאת מיהרו למכור את הדירה במחיר הפסד. כעבור זמן מה הם גילו כי חוות הדעת ההנדסית היתה שגויה, אך אז כבר היה מאוחר מדי. בתביעה הרוכשים הטילו את האחריות על ההפסד על המוכרים בטענה שהסתירו מהם מידע חשוב. 

הבניין שקרס בחולון. יש לבחור היטב ממי להזמין חוות דעת | צילום: דוברות כבאות והצלה מחוז דן

בני הזוג רכשו את הדירה, כדירה להשקעה, באפריל 2019 תמורת 670 אלף שקל. ביולי 2019, כאשר ביקרו הרוכשים בדירה, התברר להם כי בשנת 2018 הוזמנה חוות דעת של מהנדס קונסטרוקציה על מצב הבניין, וזה קבע כי המבנה מסוכן, אך למרות זאת המידע לא נמסר לבני הזוג בעת העסקה. הרוכשים לא הטיחו טענות אלה במוכרים, והחליטו למכור את הדירה בדחיפות. בספטמבר 2019 הם מכרו את הדירה תמורת 520 אלף שקל – 22% מתחת למחיר הרכישה. 

עו"ד רון ברנט, שייצג את המוכרים | יח"צ

לאחר מכירת הדירה תבעו המוכרים הטריים את הנזק שנגרם להם ממכירת הדירה בהפסד בשל אי־גילוי הדו”ח שהגדיר את הבניין כמבנה מסוכן. במהלך הדיונים מינה בית המשפט מהנדס מומחה ושמאי, וזה קבע כי מצבם של הדירה ושל הבניין תקין לחלוטין, וכי שווי הדירה במועד המכירה עמד על כ־930 אלף שקל, כך שהמכירה היתה במחיר נמוך משמעותית ממחיר הדירה בשוק. עם זאת, התובעים טענו כי המוכרים היו צריכים לחשוף בפניהם את המידע שבאותה העת היה מאוד רלבנטי לעסקה, גם אם בדיעבד התברר כי חוות הדעת היתה שגויה.

מנגד, המוכרים טענו, באמצעות עו"ד רון ברנט, כי המבחן האובייקטיבי הוא שקובע ושמועה אמורפית שהתבררה ככוזבת אינה יכולה לחייב אותם בגלל אי־גילויה. 

השופט דחה את התביעה, אף שקבע כי אין חולק על קיומה של חובת הגילוי. בפסק הדין נכתב כי החובה של המוכר רלבנטית לעסקה שנחתמה בסופו של דבר, והיה מקום לתבוע אותם אלמלא התברר כי לא היתה כלל טעות בעסקה, ולכן לא מדובר בהטעיה ומסירת מידע כוזב. "התובעים בחרו להסתמך על חוות דעתו המוטעית של שאול דיטל (המהנדס), אשר כלל לא נמסרה להם על ידי מי מהנתבעים, וזאת בלי לבצע בדיקה יסודית יותר על ידי מומחה מטעמם", נכתב בפסק הדין.  

לדברי עו"ד ברנט, החידוש בפסק הדין הוא בכך שהמבחן מה לגלות ומה לא הוא מבחן אובייקטיבי, כלומר אם מוכר לא גילה לרוכש משהו שבדיעבד מתברר שממילא אינו נכון – הפסיקה תהיה לטובתו.