"יכולים להיות שינויים בהייטק, אבל החברות לא ימהרו לגעת בנדל"ן"

את הדרמה הישראלית הגדולה בשווקים מספקת היום Wix, שבמסגרת הדו"חות שלה לרבעון הראשון הציגה שינוי פרדיגמה, שמסמן תזוזה טקטונית בכל ענף ההייטק.

ענקית הטכנולוגיה הישראלית, שמפעילה פלטפורמה לבניית אתרי אינטרנט, החליפה את הז'רגון הקלאסי של "צמיחה בכל מחיר" במונחים של רווחיות ויעילות תפעולית, ויותר מרמזה על קיצוצים עתידיים, גם בכוח אדם. השינוי הזה מתרחש על רקע השינוי בסביבה המאקרו-כלכלית, שמביאה לצניחות חדות בשוויים של חברות הטכנולוגיה.

אולם אבי יעקובוביץ, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב גב-ים, שממוקדת במידה רבה בהשכרת נכסים לחברות הייטק גדולות, לא נשמע נרגש.

בשיחה עם "כלכליסט" לרגל פרסום דו"חות הרבעון הראשון של 2022 של החברה אמר יעקובוביץ: "יכולים להיות שינויים כאלה ואחרים בסקטור ההייטק, אבל שינויים בנדל"ן הם לא השינויים הראשונים שחברות הטכנולוגיה יעשו.

פרויקט גב ים נגב | מיטלברג דיאגו

"למעשה חברות ההייטק הגדולות שפועלות בישראל מרחיבות ומגדילות את מרכזי הפיתוח שלהן. אנחנו לא מתעלמים מהתקופה המאתגרת הנוכחית. אנחנו חברה שמרנית. אנחנו עם היד על הדופק כל הזמן – חשים את השוק והלקוחות, ואני יכול להגיד לך שאף לקוח לא פנה אלינו בתקופת הקורונה או בתקופה האחרונה כדי להקטין את השטחים שהוא שוכר או כדי לבטל הסכמים. להפך".

ואכן דו"חות החברה – שלה 22 פארקי תעשייה ומרכזי הייטק, לוגיסטיקה ותעשייה בשטח כולל של כמיליון מ"ר – מספקים עדות לכך. בימים אלו גב-ים מקדמת 19 פרויקטים בשטח כולל של כ-715 אלף מ"ר ובהשקעה של 6.2 מיליארד שקל. מדובר על פרויקטים שיגדילו את היקפי השטחים שלה בכ-70%. 11 מהפרויקטים נמצאים כבר בבנייה, והיתר בהליכי רישוי ותכנון. נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה, גב-ים כבר חתמה על חוזים להשכרת 41% מהשטחים העיליים בפרויקטים שנמצאים בבנייה.

מדובר בשטחים בהיקף של 170 אלף מ"ר שיספקו לה תוספת הכנסות של 140 מיליון שקל. אותם חוזים נחתמו במח"מ (משך חיים ממוצע) של 8 שנים, זאת בשעה שהמח"מ הממוצע של החוזים הקיימים של גב-ים עומד על 4.8 שנים.

לכך יש להוסיף שהעלייה הריאלית הממוצעת בחוזים חדשים שנחתמו במהלך הרבעון עומדת על 3%. על כך אמר יעקובוביץ: "אני לא אומר ששכר הדירה ימשיך לעלות. מה שאני אומר הוא ששכר הדירה הגבוה יישאר יציב, בעיקר באזורי הביקוש המרכזיים שבהם גב-ים ממוקדת – תל אביב והרצליה".

המיקוד של גב-ים בהייטק בא לידי ביטוי בכך ש-75% מהנכסים שלה, במונחי שווי הוגן, ו-75% מה-NOI (הכנסות מתואמות מדמי שכירות) שלה מקורם בחברות טכנולוגיה. אולם המיקוד של גב-ים הוא למעשה בחברות הטכנולוגיה הגדולות ביותר.

עם 400 השוכרים שלה נמנים, בין היתר, אפל, אינטל, IBM, אמזון, גוגל, אורקל, נובה וגם Wix - אך האחרונה היא שוכרת קטנה עבור גב-ים, ושוכרת ממנה שטח קטן בבאר שבע. למעשה אף אחד מהשוכרים של גב-ים לא אחראי לנתח של יותר מ-7% מההכנסות שלה משכירות.

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב ים | צילום: אלדד רפאלי

המיקוד של גב-ים בענקיות הטכנולוגיה המבוססות מביא לכך שהספינה הפיננסית שלה שטה על מי מנוחות.

את הרבעון הראשון של 2022 סיכמה גב-ים עם הכנסות מהשכרת מבנים ודמי ניהול של 154 מיליון שקל, עלייה סולידית של 4.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ה-NOI עלה ב-3.1% והסתכם ב-133 מיליון שקל.

אותה יחסיות נשמרה גם ב-NOI מנכסים זהים שהסתכם ב-132 מיליון שקל. ה-EBITDA של החברה צמח במיליון שקל בלבד לרמה של 121 מיליון שקל. ה-FFO המיוחס לבעלי המניות, שהוא המדד המקובל למדידת הרווחיות של חברות נדל"ן מניב, הסתכם ב-67 מיליון שקל – עלייה של 11.6% בהשוואה לנתון של 60 מיליון שקל ברבעון הראשון של 2021.

לעומת זאת, הרווח הנקי נחתך ב-34.5% והסתכם ב-129 מיליון שקל, בעוד שברבעון הראשון של 2021 הוא הסתכם ב-197 מיליון שקל.

הירידה ברווח הנקי מיוחסת לירידה בהכנסות משערוכים. היקף השערוכים (או "הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה" בשמם החשבונאי הרשמי) ברבעון הראשון של השנה הסתכמו ב-161 מיליון שקל, בעוד בתקופה המקבילה הם הסתכמו ב-198 מיליון שקל – ירידה של 18.6%.

כמו כן נרשם זינוק בהוצאות הפרשי הצמדה בשל עלייה של 1.2% במדד המחירים לצרכן במהלך הרבעון, כך שאלו הסתכמו ב-41 מיליון שקל, פי 20 בהשוואה להוצאות של 2 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

לשאלה אם היקף השערוכים הנמוך יותר, שמתרחש, בין היתר, על רקע השינויים בסביבה המאקרו-כלכלית ועליית הריבית, מאותת שאנו עתידים לפגוש בהמשך שערוכים שליליים, השיב סמנכ"ל הכספים של גב-ים מרק זק: "אנחנו עוד לא שם. הריבית אמנם עלתה, אבל יש הרבה פרמטרים שמשפיעים על שערוכים ועל שיעורי ההיוון (Cap Rate)".