כ־3,200 עררים בוועדות התכנון והבנייה מחכים להכרעה 713 ימים

נתונים שהגיעו לידי כלכליסט ממחישים את הסבך הבירוקרטי שבולם בנייה של עשרות אלפי דירות. מתחילת 2020 ועד סופה של 2023 הוגשו לשש ועדות הערר לתכנון הבנייה שפועלות בישראל לא פחות מאשר 11,142 עררים. כלומר, בממוצע, ועדת ערר שבה חמישה חברים צריכה לטפל ב־620 עררים בשנה.

על פי הנתונים, רק 7,334 עררים הוכרעו, מה שלקח בממוצע 258 ימים, בעוד החוק מחייב את הוועדות להכריע תוך 90 יום. 34% מהעררים כלל לא הגיעו להכרעה - מדובר ב־3,808 עררים שממתינים בממוצע להחלטת הוועדה כבר 689 ימים, והיד עוד נטויה.

בולטים במיוחד העררים על היטלי ההשבחה - זהו מעין מס שעירייה גובה עבור השבחה של נכס נדל"ן (גם דירה) בעקבות אישור של תוכנית בנייה חדשה. מהנתונים עולה ש־2,839 תיקים כאלה הצליחו להגיע מראשית 2020 ועד עתה לסיום, מה שלקח בממוצע כמעט שנה - 360 ימים. אבל יש עוד 3,249 עררים על היטל השבחה שמי שהגיש אותם יכול רק לקנא באלה שקיבלו החלטה, משום שבממוצע תיקי היטלי השבחה שלא הוכרעו ממתינים עד עתה 713 ימים, ויחלפו עוד ימים רבים שמישהו יחליט לגבם.

ועדות הערר הן מוסד מעין שיפוטי הדן בהחלטות של ועדות מקומיות לתכנון ובנייה. ועדות מקומיות הן הזרוע התכנונית של העיריות, ובסמכותן בין היתר לאשר תוכניות, להפיק היתרי בנייה ולדרוש היטלי השבחה. בדרך כלל, עד שלא מתברר הערר, ההליך שהוביל אליו תקוע. כלומר, אי אפשר לקבל היתר בנייה או להשלים עסקה לרכישת נכס עד הכרעת הוועדה. זאת ועוד, לעיתים קרובות אחד הצדדים לא מקבל את הכרעת הוועדה והדיון מתגלגל לבית המשפט המחוזי ואף לבית המשפט העליון.

עו״ד ד״ר קייס נאסר - חשף את הנתונים באמצעות בקשת חופש מידע | צילום: יח"צ

הנתונים שמופיעים כאן התקבלו באמצעות פנייה על פי חוק חופש המידע שהגיש עו״ד ד״ר קייס נאסר, שותף וראש תחום תכנון ובנייה במשרד פירון בחיפה. לדבריו "הנתונים שקיבלתי מדאיגים. ועדות ערר הן מוסד מרכזי במערכת התכנון והבנייה ומשכך הסחבת והקיפאון באלפי תיקי ערר של תכנון, רישוי, פיצויים והיטלי השבחה פוגעים במאמצים להאצת הבנייה בארץ ובקיומו של שוק נדל"ן פעיל ואיכותי. הם מחמירים את מצוקה הקיימת במיוחד בתקופה זו. על מנהל התכנון לבחון את החסמים בוועדות ערר ולטפל בהם בהקדם המירבי".

בכל אחד משש מחוזות מנהל התכנון יש ועדת ערר אחת. היא יושבת בסופו של הליך תכנון או עסקת נדל"ן, כך שהליכים שבעצמם נמשכים שנים נתקעים במשפך צר שמאפשר לתוכניות להתקדם לבנייה בטפטופים. למשל, ועדה מקומית יכלה להפיק היתר בנייה רק לאחר שאושרה תוכנית בהליך שנמשך בדרך כלל כמה שנים.

מי שחצה את דרך החתחתים הזו מגלה שאינו יוכל להוציא היתר בנייה כי הוגש כנגדו ערר. הבעיה הזו תוקנה חלקית השנה עם חוק שמקנה לוועדה מקומית סמכות להפיק היתר בנייה גם כאשר מתנהל כנגדה ערר.

בעיה נוספת היא בתום העסקאות, משום שאי אפשר לרשום דירה בטאבו אם לא התקבל אישור העירייה על תשלום היטל השבחה.

כפי שממחישים הנתונים, היטל השבחה הוא סוגייה שמובילה רבים להגיש ערר. יש לכך שתי סיבות השלובות זו בזו: מצד אחד מונח על הכף הרבה מאוד כסף, ומצד שני חישוב גובה ההשבחה ששמנה נגזר גובה ההיטל נתון לפרשנות.

יו"ר מטה התכנון הלאומי נתן אלנתן. "על מנהל התכנון לבחון את החסמים בוועדות ערר ולטפל בהם בהקדם המירבי" | צילום: אביגיל מתתוב

הבעיה הזו מוצאת ביטוי יוצא דופן בתל אביב, שבה תקועות אלפי עסקאות בדיוק בגלל מחלוקת על הרבה מאוד כסף ופרשנות שמאית. ב־2018 אושרה תוכנית חדשה לרובעים 3 ו־4 בעיר (הצפון הישן והחדש ממערב וממזרח לרחוב אבן גבירול). התוכנית מאפשרת להוסיף לכל בניין שלוש קומות בהליכים של הריסה ובנייה מחדש. מאז אושרה התוכנית העירייה טוענת כי הובילה להשבחה של שווי הדירות. בעת מכירת דירה היא דורשת היטלי השבחה של מאות אלפי שקלים.

לעומת זאת, שמאים שאינם עובדים עם העירייה אלא מייצגים את בעלי הדירות טוענים שתוכנית הרובעים לא הובילה להשבחה משום שאת תוספת הקומות אפשר היה לקבל גם בעבר באמצעות תמ"א 38.

המחלוקות האלה התגלגלו לוועדת הערר, לבית המשפט המחוזי וכעת מחכים להכרעת בית המשפט העליון. ועדת הערר של מחוז תל אביב החליטה לא לעסוק בעררים אלה עד הכרעת בית משפט העליון. על פי המידע שבידינו, מ־2018 ועד עתה הוגשו 2,328 עררים כנגד היטלי השבחה של עיריית תל אביב. הדיונים בכולם הוקפאו. המשמעות היא שאי אפשר להשלים עסקאות לרכישת דירה. חוסר הוודאות בסוגייה זו מכביד גם על פרוייקטים של התחדשות עירונית בעיר.

בעיה נוספת שעליה מצביעים בענף נובעת ממבנה הוועדות ושכר יושב הראש. ועדה אינה יכולה להתכנס ללא יושב ראש. למרות זאת, אין זה נדיר שחולפים חודשים ארוכים עד שמשרד הפנים ממנה מחליף ליו"ר שפרש. למשל, ביוני 2023 פרשו בסמיכות זה לזה שלושה יושבי ראש של ועדות הערר במחוזות תל אביב, ירושלים והמרכז, ורק בינואר 2024 מונו בפועל יושבי ראש חדשים לוועדות. ההליך הזה התעכב משום שלקח שלושה חודשים למשרדי הפנים והמשפטים לבחור יושבי ראש חדשים. שלושה חודשים נוספים היו עוסקים שם בגיבוש הסדר ניגוד עניינים.

כאן אנחנו נוגעים בבעיה נוספת - יושבי הראש הם עורכי דין עם חמש שנות ניסיון לפחות. הם עובדים עם משרד הפנים כעצמאים ולא כשכירים, מקבלים שכר עבור חשבונית ולא תלוש משכורות, ולמעשה יכולים להמשיך ולעסוק בתיקים פרטיים כל עוד הם לא בניגוד עניינים לפעילותם בועדת הערר. בענף מעריכים כי יו"ר מקבל כ־20 אלף שקל בחודש, סכום לא מאוד גבוה שגורם להם לעסוק בתיקים נוספים.

העיכובים בוועדות הערר מתגלגלים בסופו של דבר לכיס שלנו: מצד אחד הן שוחקים את היכולת להגדיל את היצע הדירות, ומצד שני הם מולידים עוד הוצאות ליזמים - למשל המתנה של שנה להכרעת ועדה תוביל לעלויות מימון לא מתוכננות והפסד תשואה. אך במצב שבו ביקוש עולה על ההיצע, היזמים יגלגלו את העלות הנוספת הזו למחיר הדירה.